platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Woningbouw door data-analyse: zo doet Breda dat

Woningbouw door data-analyse: zo doet Breda dat

Brede centrum, aandeel sociale huur

14 feb 2020 - Van vrije markt tot sociale huur, en van meer sportplekken tot groen: om te bepalen wat waar nodig is, maakt Breda gebruik van op data gebaseerde gebiedsprofielen. Nicolien de Heer van analysebureau Springco legt uit hoe dat proces werkt en welke voordelen dit oplevert.

De grote vraag naar woningen, de mismatch tussen vraag en aanbod, de beperkte doorstroming, meer diversiteit in bewonersbehoeftes, de energietransitie én de veranderingen in het sociale domein. Al die ontwikkelingen vragen om kennis die de vraag helpt beantwoorden ‘wat’ en ‘waar’ we moeten bouwen.

Breda centrum - Woonmilieus

Breda Centrum,  Woonmilieus. Bron: Springco 

Het belang van data is daarbij groot, want kennis gaat vooraf aan keuzes. In Breda heeft data-analyseonderzoek door Springco Urban Analytics geleid tot de formulering van gebiedsprofielen. We deden dat in opdracht van en samen met (data van) de gemeente Breda. Binnen de gemeente waren verschillende afdelingen betrokken bij het opstellen van de profielen, met als belangrijkste Fysieke domein en Zorg en welzijn. Daarnaast maakten we ook gebruik van data van de woningcorporaties. 

Met deze profielen kan de gemeente doelen op beleidsniveau en de uitvoeringsprogramma’s met elkaar verbinden. Het nemen van beslissingen over woningbouwlocaties kan nu via onderbouwde argumentatie. De gebiedsprofielen worden ook gebruikt om het gesprek met inwoners van de stad aan te gaan. Vaak helpt helder inzicht om de discussie over de juiste dilemma’s te voeren. Ieder gebiedsprofiel geeft richting aan de keuze welke productsegmenten voor welke doelgroepen in een gebied toegevoegd kunnen worden en welke al in voldoende mate aanwezig zijn. Dit zorgt voor beter onderbouwde en snellere besluitvorming bij nieuwbouwprojecten.

Breda centrum - strategische kaart

Breda Centrum, Strategische kaart. Bron: Springco 

Van 400 naar 100

De gebiedsprofielen van de gemeente Breda demonstreren een nieuwe manier van beleidsvorming, gebaseerd op data-analysemethodes. De stad is in acht gebieden verdeeld, elk met een eigen stedelijk profiel en eigenschappen. De omgevingsvisie van Breda worden afgestemd op deze gebiedsprofielen. Het gebiedsprofiel onderscheidt zich van de traditionele gebiedsvisie omdat het profiel niet afhankelijk is van geografische indelingen, maar van data en onderzoeksresultaten. Als harde data omgezet wordt naar kennis en inzicht over stedelijke ontwikkelingspatronen, kunnen datatechnieken vervolgens bijdragen aan een slimmer woningmarktbeleid. Het streven om via de Omgevingswet goed onderbouwde en breed gedragen kaders mee te geven aan initiatiefnemers van fysieke ingrepen in stad en dorp, wordt met het opstellen van gebiedsprofielen bereikt.

Het gebiedsprofiel is een middel om te sturen op de optimale mix tussen product en doelgroep. De gebiedsprofielen worden ook gebruikt bij verdeling van de sociale voorraad over de gemeente. Nog beter dan voorheen kan Breda kijken hoe vrijkomende grond in handen van de corporatie bij kan dragen aan het verbeteren van de wijk. Zo wordt duidelijk dat op sommige plekken meer ingezet moet worden op het versterken van de marktsector en het realiseren van een gemeenschapsgevoel. Op andere plekken zijn juist betaalbare woningen gewenst. Door gebiedsprofielen te combineren kan duidelijk worden dat het ‘ruilen’ van grondposities tussen woningcorporaties en gemeente of marktpartijen wenselijk is. De gewenste betere spreiding van de sociale voorraad over de stad wordt daarmee tot uitvoering gebracht. “Als uit dit systeem blijkt dat er ergens meer sociale huur bij moet of juist niet, is het makkelijker afspraken te maken met ontwikkelaars”, vertelde Daan Quaars (wethouder Bouwen en Wonen in Breda) eind vorig jaar tegen BNR. “Procedures die normaliter vierhonderd dagen kosten, kosten nu nog maar honderd dagen.”

Brede centrum, aandeel sociale huur

Breda Centrum, aandeel sociale huur. Bron: Springco (tevens de cover) 

Wat is urban analytics?

Urban analytics is het toepassen van data- en analysetechnieken in de stedelijke ontwikkeling. De analyses gaan over de kwaliteit van de woonomgeving, de bestaande woningvoorraad, de waardeontwikkeling in de stad, en de (latente) vraag van elk huishouden op de woningmarkt, nu en in de toekomst. Dit is mogelijk door datasets te combineren en door klassieke onderzoeksmethoden aan te vullen met geavanceerde analysemethodes zoals machine learning. Hierdoor worden patronen zichtbaar om de situatie goed in beeld te brengen, waarna voorspellingstechnieken de gewenste maatregelen voorstellen. Daarbij gaat het niet alleen om woningen, maar ook om de omgeving en bijvoorbeeld de mogelijkheid om te kunnen sporten.

Een onderscheidend analytisch element is de voorspellingstechniek. Hierbij worden de toekomstwaarde van een object (zoals een huis, op basis van demografische trends en feitelijke verhuispatronen van mensen) en de belevingswaarde (wat mensen voor het huis of woonmilieu over hebben) met elkaar in verband gebracht en weergegeven op een kaart. Zo kun je buurten met elkaar vergelijken en duidelijk krijgen met welke buurten het goed gaat, welke direct aandacht vragen, en in welke buurten welke ingrepen voor verbetering kunnen zorgen. In de ene buurt is aanpassing van het vastgoed nodig (om zo de toekomstwaarde te verhogen), terwijl in een andere buurt het veel meer gaat om de omgeving, de voorzieningen en de bereikbaarheid (om de belevingswaarde te verhogen). Door analyse van menselijk gedrag en migratiepatronen kun je bovendien op voorhand zien waar toekomstige behoeftes liggen.

Van data naar realiteit

Als beter in beeld gebracht wordt wat iedereen wil, kan digitalisering helpen betere voorstellen te leveren. Het is hierbij natuurlijk wel de vraag of een gebiedsprofiel, gebaseerd op statistische voorspellingen aan de stad, recht doet aan de complexiteit van de stedelijke werkelijkheid en de diversiteit van zijn inwoners. De toepassing van data moet daarom de focus hebben op de mens en het beter leren kennen van de menselijke behoeften. Data over inkomen en levensfase geven ten slotte maar zeer beperkt aan wat iemands woonbehoeften zijn. In de gebiedsprofielen van Breda is om die reden ook gebruikgemaakt van psychografische onderzoeksgegevens, dus de leefstijlen van mensen.

Auteur

Nicolien de heer
Nicolien de Heer

Director Urban Living bij Springco

Bekijk alle artikelen