Woningcorporaties en Vastgoedontwikkeling: Fit for Use?

Promotie Reinier van der Kuij: Woningcorporaties

Dit onderzoek kan worden getypeerd als een exploratief en ontwerpend onderzoek. De eerste doelstelling van dit onderzoek is om de organisatie van de activiteit vastgoedontwikkeling in beeld te brengen en te omschrijven, specifiek voor woningcorporaties. De tweede doelstelling is het leveren van een bijdrage aan het oplossen van problemen in het proces van vastgoedontwikkeling door woningcorporaties door het bieden van gestructureerd inzicht in de (oorzaak van) problemen die tijdens het proces van vastgoedontwikkeling een rol spelen.

Er is geen eenduidig antwoord te geven op de vraag op welke manier corporaties vastgoedontwikkeling hebben georganiseerd. De diversiteit en correlatie van de ervaren problemen in de organisatie van vastgoedontwikkeling door woningcorporaties is complex en meervoudig. Ze grijpen tegelijkertijd in op verschillende aspecten van een organisatie. Een groot deel van de problemen is terug te leiden op de manier waarop medewerkers en afdelingen in het proces van vastgoedontwikkeling en binnen de organisatie functioneren, in andere woorden de verantwoordelijkheidsverdeling van de organisatie.

Er is een analysemethode ontworpen om de knelpunten in de verantwoordelijkheidsverdeling in beeld te brengen. Vanuit het toepassen van de analysemethode in een aantal casestudies zijn een aantal uniforme knelpunten gesignaleerd. In de eerste stappen van de activiteit vastgoedontwikkeling komen relatief veel knelpunten voor. Dit levert in het proces organisatieknelpunten op die tot uiting komen in ontbrekende doelstellingen en kaders voor vastgoedontwikkeling. De rol van Belegger ontbreekt grotendeels in de onderzochte organisaties. Bij de Beslisser komen de knelpunten tot uiting bij de invulling van het opdrachtgever- en opdrachtnemerschap en de manier waarop besluiten (niet) tot stand komen. In de andere stappen van het proces vastgoedontwikkeling zijn gesignaleerde knelpunten, zowel de ervaren knelpunten als de organisatieknelpunten, minder eenduidig te benoemen. Naast de eerder benoemde knelpunten rondom de Beleggersrol en de Beslissersrol, ervaren de betrokkenen ook knelpunten in de afstemming met de Beheerdersrol en de Bedrijfsvoerdersrol. De respondenten van de onderzochte corporaties zijn het er unaniem over eens dat het toepassen van de analysemethode helpt om inzicht te krijgen in een deel van de problemen in de organisatie van vastgoedontwikkeling bij de corporatie.

Is de woningcorporatie ‘fit for use’ om de activiteit vastgoedontwikkeling uit te kunnen voeren? In de organisatie van woningcorporaties is de balans tussen verschillende delen van de organisatie nog niet gevonden. Op verschillende momenten tijdens het proces komen knelpunten voor, waarvan de betrokkenen aangeven dat de efficiëntie, doelmatigheid en de kwaliteit van het proces om vastgoed te ontwikkelen hieronder lijdt. De analysemethode uit dit onderzoek biedt de betrokkenen handvatten om verdere verbeterslagen op dit gebied te maken. Zij zien hiermee mogelijkheden om de organisatie te verbeteren en verder te ontwikkelen, om zodoende vastgoedontwikkeling op termijn beter te kunnen organiseren. Woningcorporaties zijn op dit moment nog niet ‘fit for use’ op het gebied van vastgoedontwikkeling, maar blijven stappen maken om ‘fit for use’ te worden.