Verslag
Red Apple

Woontorens in binnenstad: mits goed ingebed én rendabel voor investeerders

Door Paul Hazebroek

21 mei 2017 - Grootschalige bouw van woontorens in binnensteden heeft alleen kans van slagen als architecten en ontwikkelaars laten zien dat de mogelijkheden van ‘hoogstedelijke woonmilieus’ opwegen tegen de bestaande bezwaren tegen hoogbouw. En mits die gebouwconcepten een interessante business case zijn voor projectontwikkelaars en beleggers. Dat is in een notendop de uitkomst van de bijeenkomst over ‘hoogstedelijk wonen’ op de Dag van de Projectontwikkeling op 18 mei in Den Bosch.

Woonvraag

Dat de bijeenkomst ‘Hoogstedelijk Wonen: Sluisbuurt als aanleiding op deze NEPROM-dag van alle twaalf keuzensessies verreweg de meeste deelnemers trok, geeft de actualiteit van het thema aan. Een belangrijk deel van de een miljoen nieuwe woningen die er voor 2030 nodig zijn om aan de woonvraag te kunnen voldoen, moeten binnen bestaand stedelijk gebied ‘landen’. Het ontwikkelen van aantrekkelijke hoogstedelijke woonmilieus is daarom zeker in de Randstad een belangrijke opgave voor de komende jaren.

Mogelijkheden combineren met bezwaren

“De bewondering voor de stad van het verleden is simpelweg niet genoeg om de toekomst van steden te definiëren”, vatte Ruurd Gietema, partner van KCAP Architects&Planners, zijn pleidooi voor het creëren van een mooie ‘bovenstad’ samen. In zijn presentatie ging hij in op vragen als hoe wordt hoogbouw deel van de Europese traditie en hoe combineren we mogelijkheden van hoogbouw (dichtheid realiseren, stadsintensivering, creëren van een bovenstad, meerdere maaivelden), met de bezwaren daartegen (te simpel, slecht ingebed, duur, impact op schaduw en wind, horizonvervuiling)? Hij greep daarbij terug op ervaringen met nieuwe hoogstedelijke woon/werkmilieus in steden als Stockholm (Hagastaden), Hamburg (HafenCity), en Antwerpen (Nieuw Zuid). Met mooie voorbeelden van hoe het zeker wel kan (‘Bosco Verticale’ in Milaan), en perse niet moet (het nieuwe hoofdkantoor van Gazprom middenin het historische centrum van St-Petersburg). 

Meer dan alleen stenen stapelen

Als Nederlandse voorbeelden van binnenstedelijke transformatieprojecten noemde Gietema het woon-werkcomplex The Red Apple, dat KCAP in Rotterdam realiseerde op de kop van het Wijnhaveneiland. En in Amsterdam, de ook door dit bureau ontworpen autovrije ecologische woonwijk op het voormalige terrein van het gemeentelijke drinkwaterleidingbedrijf (GWL), grenzend aan de Staatsliedenbuurt en het Westerpark. Opvallend in deze wijk is het vele groen, op daken, balkons en als volkstuintjes op het maaiveld. “Nieuwe stedelijke woongebieden met een hogere dichtheid maken, is meer is dan alleen stenen stapelen. Het gaat er ook om dat je met wat je maakt mensen bij elkaar brengt, een soort community vormen.”

Oogstfeest met appeltaart

De GWL-bewoners vieren nu ieder jaar in oktober het oogstfeest. Gietema: “Er staan veel fruitbomen rond de woonblokken. Van de appels bakken de bewoners appeltaarten en dan is het er een heel weekend feest.” ‘Nieuwe sociaal-inclusieve stedelijkheid’ noemt hij het: “Pas als we die in onze zoektocht naar nieuwe woongebieden en hogere dichtheid weten te koppelen aan minder CO2-uitstoot en aan een stop op het lineair gebruik van grondstoffen, hebben we echt uitzicht op robuustere steden waarin mensen zich happy voelen.” Een stad als Amsterdam is volgens hem na het Algemeen Uitbreidingsplan (AUP) uit de jaren dertig toe aan een Algemeen Inbreidingsplan: “We zullen moeten nadenken over een veel innovatievere vorm van plannen en ontwikkelen. In een veel hogere dichtheid, maar ook met meer stedelijk comfort en kwaliteit. Met - wat mij betreft - ook hoogbouw, mits zorgvuldig gesitueerd en met respect voor milieu en cultuur.”

Sluisbuurt: discussie over hoogteverschil

Dat het thema hoogstedelijk wonen volop ter discussie staat en ook nog veel tegenkrachten oproept, bleek ook op de bijeenkomst in Den Bosch. Zo ging een vraag uit de zaal over de Amsterdamse Sluisbuurt. De gemeente wil op deze locatie op het oostelijk gelegen eiland Zeeburg een energieneutraal woon-werk gebied realiseren, met 5500 woningen in tot 140 meter hoge woontorens. Maar volgens architect en stedenbouwkundige Sjoerd Soeters van PPHP (Pleasant Places, Happy People) zijn voor het realiseren van die woningen op dit terrein van 32 hectare, hoge torens niet nodig. Volgens hem is hoogbouw inefficiënt en niet goed voor de beleving van het maaiveld. Waarop van de kant van de gemeente Amsterdam stedenbouwkundige Mirjana Milanovic op de bijeenkomst stelde dat het alternatieve plan van Soeters ook hoogbouw bevat, zij het niet hoger dan 65 meter: “We praten dus over verschillen in hoogte, niet over dat je voor het halen van zulke woningaantallen op die locatie niet hoeft te denken aan hoogbouw.” Qua beleving van het maaiveld zit de gemeente volgens Milanovic op dezelfde lijn als Soeters: “Wij hechten in ons plan ook aan de kwaliteit van het maaiveld. Met een echt Amsterdamse invulling van straten, met de nadruk op voetgangers en fietsers, rode bakstenen, gevulde plinten, veel variatie in bebouwing, en ook met ontmoetings- en speelplekken.”

Eerst rekenen dan tekenen

Bij plannen voor nieuwe hoogstedelijke woonmilieus dient behalve over de (stede)bouwkundige kwaliteit, ook van meet af aan meer te worden nagedacht of er sprake is van een interessante business case voor projectontwikkelaars en beleggers, luidde de kanttekening van algemeen-directeur Wienke Bodewes van woningbelegger en -ontwikkelaar Amvest. “Onmiddellijk rekenen en tekenen vanuit de betaalbaarheid”, hield hij de zaal voor. Bodewes reageerde ook op een nieuwe huisvestingsnorm, waarbij er in Amsterdam geen woningen meer mogen worden gebouwd kleiner dan 41 m2. En in het kader van het nieuwe grondbeleid moeten in het Sluisbuurt-planwoningen niet worden gerealiseerd – zoals aanvankelijk bedoeld  – volgens de verdeling 30% sociale huur, 40% middensegment, 30% duurdere segment, maar volgens de differentiatie 40/40/20. Bodewes: “De nieuwe normering betekent vanuit de ontwikkelaar geredeneerd een hele lage opbrengst en vanuit de belegger een hele lage beleggingswaarde. Dus ik schat in dat het plan zo niet gaat werken, hoe leuk ik het stedenbouwkundig gezien ook vind.”

Auteur:

Paul Hazebroek
Paul Hazebroek

Hoofdredactie Gebiedsontwikkeling.nu

Recente artikelen