Opinie Gebrekkige ethiek is niet alleen een probleem in de financiële wereld. Ook in de project- en gebiedsontwikkeling is er het nodige mis, al ontbreekt een publiek debat. Niettemin dreigt wat men wel een ‘moral hazard’ noemt: partijen die op bedenkelijke gronden risico’s bij anderen leggen, om zelf winst te pakken of risico’s ‘weg te organiseren’, zonder dat er corrigerende mechanismen zijn. Vooral de opkomende trend van zelfbouw maakt dat gemeenten, corporaties en ontwikkelaars op de rand van morele standaarden opereren. Met de van risico’s onwetende particuliere initiatiefnemer als slachtoffer.
Zelfbouw is populair vanwege de crisis in de markt. Maar zeker ook door de ideologische transitie van een aanbodgestuurde ontwikkelmarkt van gemeenten, ontwikkelaars en corporaties naar een vraaggestuurde waar de ‘eindgebruiker centraal’ staat. Almere is daarvoor het ideologische centrum. En zeker is dat er her en der positieve resultaten worden gehaald. Dat succes heeft echter een keerzijde, zeker in de huidige markt. In de praktijk blijkt namelijk dat bijvoorbeeld een gemeente als Almere zelfbouwers niet duidelijk informeren over het belang van de eventuele courantheid van hun te bouwen woning, voor eventuele verkoop later. Alleen in projecten waar de gemeente zelf risico loopt wordt nadrukkelijk getoetst op courantheid. Hier wordt duidelijk dat er een spanning zit tussen eigen verantwoordelijkheid en publieke verantwoordelijkheid.
Het bouwen van een woning zonder risico’s kan niet. Dat weten alle professionele partijen die bouwen en ontwikkelen. Alleen een particulier kan niet alle gevaren overzien. En die zou dus op zijn minst door de professionele private en publieke partijen voorgelicht moeten worden. Dat is echter niet in het belang van deze partijen. Zo verwordt de opkomst van het(C)PO als nieuw ‘verdienmodel’ in feite tot het verplaatsen van risico’s naar de nieuwe ‘actieve, zelfbewuste ondernemende burger’. Terwijl de gemeente of ontwikkelaar de maximale grondprijs kunnen blijven vragen is de populaire ‘eindgebruiker’ straks het haasje. Deze ‘ketenomkering’ dreigt niet voor de particulier , maar voor de voorheen in grote gebiedsontwikkelingen opererende partijen een aantrekkelijke manier te worden om risico’s te verschuiven naar vaak onwetende particulieren.
De verklaring is dat de algemene roep om nieuwe verdienmodellen nog geen duidelijke antwoorden heeft opgeleverd. Het is gemeengoed dat het tijdperk van grootschaligheid voorbij is en dat de eindgebruiker centraler komt te staan. Alle traditionele partijen in de gebiedsontwikkeling zijn op zoek naar het antwoord op de vraag: ‘wat wil de klant’. Daarbij wordt het sympathieke beeld van de burger die graag meedoet of zelfs regisseert alom gepropageerd. Maar is dit wel doordacht op risico’s voor die burger, vergelijkbaar met de risico’s die de traditionele partijen voorheen liepen? De meeste particulieren zijn niet op de hoogte van risicofactoren en - analyses en al helemaal niet van het management daarvan. Ook is de burger niet in staat risico’s ‘weg te organiseren’. Met dit verschil: de burger zet zijn eigen vermogen in, de professional over het algemeen dat van een ander; hetzij de gemeenschap, de belegger of investeerder.
Op zichzelf is de verschuiving van risico’s naar particulieren geen probleem. Maar wel als er een situatie kan uitgroeien tot een moral hazard: zeker indien actoren niet zelf direct risico lopen van hun daden. Kan wat bij banken ontstond zo ook in de gebiedsontwikkeling ontstaan? Mijn stelling is dat waar zelfbouw is ontstaan vanuit groeiambities en ideologie, ook steeds de drive heeft bestaan om de voorinvestering om tot bebouwbare kavels te komen terug te verdienen. Hier dreigt een pervers mechanisme. Zelfbouw wordt door gemeenten zeker in de huidige markt rooskleuriger voorgesteld. Particulieren worden niet of onvoldoende geïnformeerd over het risico van incourant bouwen. Hierbij past in deze tijd niet het opvoeden, maar toch op zijn minst het opleiden van de burger tot (micro) bouwer en ontwikkelaar. En gezien de reputatie lijkt dit een collectief belang voor alle gebiedsontwikkelaars. In de 21ste eeuw zal het succes van gebiedsontwikkeling gestoeld moeten zijn op een goede balans tussen kwaliteit en integriteit. Anders wordt zelfbouw zelfdestructie.
Zie voor de volledige publicatie:
Cover: ‘2013.05.06_zelfbouw en ethiek_180’
Door Rosalie de Boer
Ontwikkelingsmanager en conceptontwikkelaar bij Bouwfonds Property Development en MCD
