2012.07.30 zelfbouw past bij nieuwe economische werkelijkheid

Zelfbouw past bij nieuwe economische werkelijkheid

30 juli 2012

5 minuten

Opinie
Marije Raap - Zelfbouw is geen hype, maar illustreert de omslag van een aanbodgestuurde woningmarkt naar een meer participatieve stedelijke ontwikkeling.

Als er één ding duidelijk wordt in de recente zelfbouwdiscussies, is het dat er nog een hoop te leren valt. Partijen zijn nog zoekende naar nieuwe rolverdelingen en het proces is nog niet voor iedereen even helder. Dit is ook niet gek, aangezien we in Nederland pas kort geleden onze ogen voor zelfbouw heropend hebben. Wij moeten in deze fase de buitenkans benutten om nu eens echt werk te maken van participatie en te reageren op een andere economische werkelijkheid.

Joost Beunderman (Urhahn Urban Design, 00:/) stelt het als volgt: “Bij organische ontwikkeling is de opgave om gezamenlijk uit te gaan van de kracht van mensen en niet vanuit een probleem. Dat is wennen, zowel voor professionals als voor bewoners. We zoeken naar participatie in plaats van inspraak, échte waarde in plaats van vastgoedwaarde en nieuwe bedrijfsmodellen, waarin co-investering en co-productie worden uitgelokt.” In Emmen bleek dit motto de kern van het succes van de wijk Emmerhout, waar de bewoners transformeerden ‘van insprekers tot aandeelhouders’.

Brede interesse

Kritische geluiden betwijfelen of zelfbouw op veel animo kan rekenen bij de bevolking. Het recente onderzoek van Nirov, DBMI en Nieuwbouw Nederland naar kansen voor (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap, wordt te makkelijk geïnterpreteerd als argument om zelfbouw een marginale ontwikkeling te noemen. Dat deze behoefte er niet zou zijn, zoals Jos de Feijtel beweert in zijn recente artikel, berust vooral op statistieken uit een tijdperk met een aanbodgedreven woningmarkt en een beperkt aanbod aan zelfbouwkavels. Het Nirov-onderzoek bewijst juist dat er weldegelijk een brede en diverse interesse in zelfbouw is. In de discussie verdwijnen de vele kansen van zelfbouw naar de achtergrond. Bijvoorbeeld de kans om de vastgelopen woningmarkt broodnodige alternatieven te bieden. Zelfbouw biedt plaats voor andere-dan-de-standaard woningtypen, gewenste collectieve ruimtes of wonen met gelijkgestemden. Ook wordt door het aanbieden van zelfbouwkavels een tussenmaat geïntroduceerd die mogelijkheden biedt voor kortere processen en nieuwe samenwerkingsverbanden. Of interessanter nog: het biedt de kans om mensen actiever dan ooit te betrekken bij hun woonomgeving. Iets waar vele stadsontwikkelaars al decennia lang voor pleiten, maar nauwelijks zien gebeuren. Terecht benoemt Joost Beunderman het verschil tussen inspraak en participatie.

Andere financiering

Nog een kans, of beter gezegd noodzaak: Zelfbouw helpt bij het zoeken naar nieuwe manieren om wonen in de toekomst te bekostigen. Dat zal niet meer gebeuren op basis van een stijgende vastgoedwaarde en goedkope kredieten. Dat gebeurt door kleine experimenten die helpen om te schakelen naar een minder door financiële rendementen of consumentisme gedreven systeem. Zoals Harald Welzer (stichting Futurzwei) in Der Spiegel betoogt: “twintig jaar klimaatconferenties hebben weinig concreets opgeleverd, effectiever is verandering door experiment zoals gebeurt bij Baugruppen en energiecoöperatieven.”

Bij een aantal Duitse banken word je niet meewarig aangekeken als je met ‘Eigenleistung’ (eigen inzet) en ‘Muskelhypothek’ (spierhypotheek) komt aanzetten. Maar andere financiering gaat niet alleen over het uitsparen van kosten door eigen inspanning. Het gaat vooral om andere economische modellen. Bijvoorbeeld constructies waarbinnen solidariteit of externe financieringen mogelijk zijn. Zoals de nieuwe Duitse Genossenschaften, door het aanbieden van aandelen, vroege inleg van eigen vermogen belonen met lagere huren. Lilac in Leeds (UK) is ook zo’n voorbeeld. Hier wordt de waardeontwikkeling van het aandeel gebaseerd op de inkomensontwikkeling in de omgeving in plaats van de waardeontwikkeling van het vastgoed. De Nederlandse instituties en het belastingstelsel zijn daar nog niet helemaal klaar voor, maar Daal en Berg bewijst dat vergelijkbare constructies ook in de huidige context in Nederland realiseerbaar zijn.

“En wat doet de overheid!?!”

We zijn gewend naar de overheid te kijken als er iets mis gaat. Die tijd is voorbij; de middelen zijn er niet meer. Maar er speelt nog een andere vraag: Kan de overheid wel alles oplossen? Veel gemeentes zijn op het gebied van zelfbouw nog in een verkennende fase. Hoe maak je de omslag van een aanbodgestuurde woningmarkt naar een meer participatieve stedelijke ontwikkeling? De gemeente Amsterdam wil met zelfbouwkavels in eerste instantie vooral ruimte bieden, maar moet tegelijkertijd transparant handelen, gelijke kansen voor iedereen bieden en speculatie voorkomen. Ook bij zelfbouw heeft de gemeente de taak om enkele kaders en regels te stellen. Zeker wanneer de bouwsector in een moeilijke fase zit, zullen regels strakker voelen dan gewenst. Het is zoeken: welke regels dienen werkelijk het gemeenschappelijk belang en welke streven het oorspronkelijke beleidsdoel voorbij? In een klimaat waarbij elke gemeentelijke onzorgvuldigheid tot een rechtszaak kan leiden, is het niet zo gek dat de overheid zekerheid zoekt in juridisch doorwrochte pakketten. Ook als die de ontplooiingsmogelijkheden van een zelfbouwer, maar ook die van de speculant, op een aantal fronten beperken. Toch staat de gemeente wel degelijk open voor een gesprek over hoe het beter kan. En natuurlijk, niet elke ambtenaar is hetzelfde, dus niet elk gesprek zal even bevredigend verlopen. Er wordt aan gewerkt om de gemeentelijke organisatie te laten groeien in haar nieuwe rol.

In voor- en tegenspoed

De term zelfbouw roept bij sommigen associaties op als hype, trend of modeterm om de ingezakte bouwproductiepudding nieuw leven in te blazen. Toch zou het zonde zijn het begrip zelfbouw op die manier af te serveren en te vervallen in oude routines. De economische crisis en de structurele onvrede over schaalvergroting en onpersoonlijkheid in diverse domeinen, van zorg en onderwijs tot verzekeringswezen, zijn toch ook geen hype? De kern is dat zelfbouw alleen een succes kan worden als degenen die de kansen wel zien hun krachten bundelen en er gezamenlijk een succes van maken, in voor- en tegenspoed. Er is niets zo constructief bij een tegenslag als het aangaan van de dialoog. Wil je met me bouwen?

Met dank aan Koen Elzerman en Vincent Kompier
Foto boven: Zelfbouw op Steigereiland – bron: Dienst Ruimtelijke Ordening, Gemeente Amsterdam


Door Marije Raap

projectleider at Ontwikkelingsbedrijf gemeente Amsterdam


Meest recent

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was de week van Westergouwe tot Wynwood

Van Westergouwe tot Wynwood en van El Cabanyal tot de Binckhorst: deze week halen we op Gebiedsontwikkeling.nu inspiratie uit alle windstreken.

Nieuws

18 augustus 2022

Distributiecentrum Zaandam door Aerovista Luchtfotografie (Shutterstock)

Hoe de ruimtelijke rechtvaardigheid van logistieke infrastructuur beter kan

Logistieke activiteiten als XXL-distributiecentra zorgen zowel voor economische groei als voor verkeersopstoppingen en vervuiling. Maar de ruimtelijke voor- en nadelen kunnen volgens onderzoeker Merten Nefs beter worden verdeeld.

Onderzoek

18 augustus 2022

GO zomertour door CrispyPork / Ineke Lammers (Shutterstock bewerkt door GO.nu)

GO Zomertour 2022 #6: Wynwood in Miami

Aflevering 6 in de GO-Zomertour. De transformatie van een grauw industrieterrein en de gevaarlijkste plek van Miami naar kunstwalhalla en toeristentrekpleister kan zowel een inspiratiebron als een leerschool zijn voor Nederlandse gebiedsontwikkelaars

Uitgelicht
Casus

17 augustus 2022