Artikel

Zelfbouw tussen droom en daad

Door Joost Zonneveld

1 okt 2013 - Een groeiend percentage van de woningbouwproductie in Amsterdam bestaat uit zelfbouw. Dat heeft vooral te maken met de lage totale bouwproductie in de stad, want zelfbouw komt in de hoofdstad moeizaam van de grond. Wethouder Maarten van Poelgeest blijft positief.

De gemeente Amsterdam zet sinds een paar jaar in op zelfbouw. Amsterdam heeft geen grote traditie op dat gebied, hoewel sommigen claimen dat de beroemde grachtengordel eigenlijk zelfbouw avant la lettre is. Recentere voorbeelden zijn te vinden in één straat in het van overslagterrein naar woonwijk getransformeerde Oostelijke Havengebied en op het Steigereiland en het Kleine Rieteiland in de nieuwbouwwijk IJburg. Terwijl vooral Almere zelfbouw al langere tijd tot dé bouwformule van deze tijd betitelde, begon Amsterdam pas een paar jaar geleden, weliswaar met een stevige campagne, om zelfbouw aan te prijzen. ‘Kom je met me bouwen?’ is een van de verleidelijke teksten die naast een enorme rode schep bij een van de vele braakliggende terreinen in de stad, te vinden is. Ieder half jaar organiseert de gemeente een zelfbouwmarkt waar nieuwe kavels op de markt worden gebracht.

Tijdgeest

Maar waarom zet Amsterdam nu zo in op zelfbouw? En lukt het ook om die manier van bouwen van de grond te krijgen? Volgens wethouder Maarten van Poelgeest (Ruimtelijke Ordening) past zelfbouw bij de tijdgeest. “Consumenten willen, net als op allerlei andere terreinen, veel meer invloed en dat geldt ook voor de manier waarop zij wonen. En als zij zelf bouwen, dan hechten zij zich ook meer aan die plek.” Dat zelfbouw de kans biedt om een droomhuis te bouwen naar eigen wensen, is iets wat Yorick Letterie en Caroline van Daatselaar, alles vanaf weten. Zij wonen sinds kort op het Zeeburgereiland in het eerste opgeleverde zelfbouwhuis sinds de gemeente twee jaar geleden met de zelfbouwcampagne begon. Het is tot dusverre een van de drie nieuwe, bewoonde zelfbouwhuizen in de stad. Letterie en Van Daatselaar hebben de inrichting van hun woning afgestemd op de oude dag, door een lift in te bouwen. En ze hebben de mogelijkheid gecreëerd om het huis in twee delen te splitsen. Verder is het huis met 350 vierkante meter, met vijf slaapkamers, drie badkamers, een woonkamer en een woonkeuken, een tuin en een flink terras, voor Amsterdamse begrippen vooral fors en staat het op een prachtige plek met uitzicht op het Buiten-IJ en het pittoreske Durgerdam.

Toch ziet Maarten de Boer - zelfbouwer van het eerste uur, voormalig gemeentelijk topambtenaar en voorman van 4Winden, een ontwikkelaar-nieuwe-stijl - een rijtje woningen oprijzen uit het zand van het Zeeburgereiland dat weinig spectaculair is. “Dat die zelfbouwwoningen een vervanging zijn van de rijtjeswoningen die daar al gepland waren, is op zich een vooruitgang, maar ze moeten wel erg aan het door de gemeente opgelegde keurslijf voldoen. Erg spannend is het daarom allemaal niet.”

Teleurstelling

Droom of teleurstelling, zelfbouw moet onder last van de crisis ook een deel van het ontstane gat in de bouwproductie in Amsterdam opvullen. Van Poelgeest stelde zich een paar jaar geleden ten doel om zelfbouw zo´n vijfentwintig procent van de bouwproductie in de hoofdstad te laten beslaan. Afgaande op de vorige week gepresenteerde afzetcijfers van de gemeente over 2012, lijkt dat vooralsnog te lukken. “Zelfbouw neemt toe. Maar om een kwart van de woningen per jaar met zelfbouw te realiseren is een uitdaging als je uitgaat van het gewenste niveau van 3.500 tot 4.500 woningen per jaar. Dat halen we nu niet,” zegt Van Poelgeest, die over de ontwikkelingen op het gebied van zelfbouw zeker niet ontevreden is. “Het is ons gelukt om op te schalen en om meer mensen geïnteresseerd te krijgen. Op het Zeeburgereiland wordt gebouwd, in het najaar in de Houthavens in West en in de Buiksloterham in Noord is met heien begonnen. Ik ben tevreden wat gerealiseerd wordt, zeker in een tijd waarin iedereen het moeilijk heeft om woningen te bouwen.” Toch is slechts op 193 van de 341 kavels voor individuele zelfbouwers die de gemeente in twee jaar op de zelfbouwmarkt bracht, een optie genomen. Daarvan is in 139 gevallen de erfpachtaanbieding geaccepteerd. Die mensen kunnen, als zij een vergunning hebben, met de bouw beginnen.

Samen met bouwgroepen gaat het in totaal om 1040 mogelijke zelfbouwwoningen. Toch wordt dat aantal voorlopig niet gehaald omdat kavels op diverse locaties vanwege gebrek aan interesse van de markt zijn gehaald of nog op de eerste geïnteresseerde wachten. Voor de 31 kavels voor collectieven (CPO) die de gemeente op de markt bracht, zijn er 24 in optie genomen. Toch zijn alleen bouwgroepen in de Houthavens in West en het Amstelkwartier in Oost die richting concrete uitvoering gaan. Op de dure grond van de Zuidas lijkt zelfbouw echter een doodgeboren kindje. Alle individuele kavels zijn van de markt gehaald vanwege gebrek aan belangstelling. De collectieve kavels heeft de gemeente daar teruggenomen nadat geïnteresseerde bouwgroepen zich had teruggetrokken. Meike Negen was betrokken bij de bouwgroep Kop van Zuidas, waar twee blokken van ieder vijfentwintig woningen moesten komen. Maar voor de zomer is besloten om het project te staken. “Het lukte niet om voldoende mensen te vinden die mee wilden doen,” zegt Negen, die wijst op het grote aanbod van kavels in de stad waardoor het volgens haar niet lukt om de bouwgroepen vol te krijgen.

Garantiefonds

Meike Negen denkt ook dat de onderlinge afhankelijkheid en de afwachtendheid van geïnteresseerde deelnemers een van de redenen is geweest voor het mislukken van het initiatief aan de Zuidas. “Veel mensen weten niet goed wat zelfbouw betekent, namelijk dat je ook verantwoordelijkheid moet nemen. En als ze echt door wilden met ons, dan was het ook nog de vraag of die mensen hun hypotheek allemaal wel rond zouden krijgen. Uiteindelijk verliep de werving van de bouwgroepleden te traag en was dat voor leden van het eerste uur weer een reden om af te haken. De bouwgroep kon niet aan de planningseisen van de gemeente voldoen en er was er ook geen perspectief op verbetering op korte termijn. Dit heeft geleid tot teruggave van de kaveloptie aan de gemeente.”

Van Poelgeest ziet het kunstmatig creëren van schaarste niet als oplossing. Wel denkt hij na over een eventueel garantiefonds dat de onderlinge financiële afhankelijkheid van bouwgroepen kan ondervangen. Banken vinden een collectief bouwproject vaak te risicovol, waardoor het zelfbouwers niet lukt om geld van de bank te lenen. En dat terwijl Van Poelgeest op termijn juist de grootste zelfbouwproductie van collectieve bouw verwacht. “We kijken naar de mogelijkheden van een garantiefonds, maar ik kan daar nu nog niks concreets over zeggen,” laat de wethouder weten.

Avontuur

De Boer zegt dat hij twee jaar geleden al met een voorstel voor een garantiefonds naar de gemeente is gestapt. “Nu de termijnen voor het afnemen van de grond dichterbij komen, wordt de gemeente pas wakker,” zegt hij daar over. Hij vindt dat de gemeente het zelfbouwers te gemakkelijk heeft gemaakt om te gaan zelfbouwen. “Mensen kunnen zomaar aan de slag gaan, terwijl de achtervang in de vorm van een fonds of ontwikkelaar ontbreekt. De laatste tijd benadrukt de gemeente wel dat het doorzetten is, maar in de afgelopen jaren zijn mensen eigenlijk gewoon het bos in gestuurd.” De Boer denkt dat zelfbouw met een (kleine) ontwikkelaar als achtervang de toekomst heeft in Amsterdam. “Dat is de beste vorm die garanties en autonomie combineert.” Toch zijn de hoge grondprijzen menigeen ook een doorn in het oog. De Boer: “Drieënhalve ton voor een kavel is geen uitzondering. Daar heb je elders in de stad een complete woning voor. Dat is voor veel mensen te duur, zeker als er in Amsterdam negenduizend woningen te koop staan. Het gevolg is dat veel grond braak blijft liggen. De peperdure kavels van het Kleine Rieteiland op IJburg zijn ook nog lang niet volgebouwd.”

Negen noemt de hoge grondprijs ook als een van de redenen voor het mislukken van de collectieve zelfbouw aan de Zuidas. Bovendien vindt zij net als De Boer, dat als zelfbouw gepropageerd wordt, dat dat ook voor een brede groep toegankelijk moet zijn. Maar Van Poelgeest is niet onder de indruk van het pleidooi om de grondprijzen te verlagen. “Het gaat om onze gemeenschappelijke grond, die is van ons allemaal en daar vragen wij gewoon de marktprijs voor. Het is het gevolg van de populariteit van de stad, maar aan de andere kant is het van alle tijden dat bouwers de grondprijs te hoog vinden.” Hij wijst er op dat in Zuidoost, Noord en Nieuw-West grond voor een lagere prijs kavels te krijgen zijn. De wethouder vindt dat mensen zich moeten realiseren dat zij een avontuur aangaan als zij hun eigen huis willen bouwen en daar ook de verantwoordelijkheid voor moeten nemen. “Het is zelf bouwen, zelf regelen en ook zelf financieren. Ik wil niet naar een situatie waarin de gemeente toch alles weer op zich neemt.”

Joost Zonneveld is zelfstandig journalist en onderzoeker. Hij schrijft voornamelijk over stedelijke ontwikkeling en woonbeleid, onder meer voor Het Parool en Nul20.

Zie ook:

Auteur:

Portret - Joost Zonneveld
Joost Zonneveld

Zelfstandig journalist en onderzoeker, onder meer voor Het Parool en Nul20

Recente artikelen