platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Zo vermijd je conflicten in gebiedsontwikkeling

Zo vermijd je conflicten in gebiedsontwikkeling

Bouwplaats uitsnede - Flickr 2021

Samenwerking tussen partijen in gebiedsontwikkeling kan tot mooie projecten leiden, maar het kan ook behoorlijk misgaan met knallende ruzies en zelfs juridische conflicten. Mediator Ruud Schouwaert deelt lessen aan gebiedsontwikkelaars om crises in de samenwerking te vermijden. “Als een contract gesloten is, dan begint de samenwerking pas.”

Mediation: die term doet direct denken aan echtscheidingen, gedoe in families of andere kwesties in de relationele sfeer. Toch is dat niet het enige domein waar een bemiddelende rol van een tussenpersoon tot oplossingen kan leiden die voor iedereen acceptabel zijn. Ruud Schouwaert is (naast zijn vaste betrekking als directeur Ruimtelijke Ontwikkeling bij de gemeente Barneveld) gecertificeerd mediator en richt zich op vastgelopen kwesties in het ruimtelijke domein. “Het kan gaan om grote complexe gebiedsontwikkelingen, maar net zo goed over ogenschijnlijk kleine projecten. De overeenkomst is dat partijen niet verder met elkaar kunnen doordat een conflict in de periode daarvoor steeds grotere vormen aangenomen heeft. Het is de kunst de partijen te helpen zelf met een werkbare oplossing te komen.”

Acceptabele oplossingen

Schouwaert kan projecten waar hij bij betrokken was niet bij naam noemen. Welmag hij vertellen  dat geschillen tussen alle denkbare partijen kunnen plaatsvinden: tussen overheden en marktpartijen, particulieren, marktpartijen die samen aan een gebiedsontwikkeling werken én overheden en ondernemers. “Alle partijen die je kunt bedenken kunnen met elkaar in een conflict belanden. Zelfs een conflict tussen twee particulieren die elkaar in een juridische greep houden kan de ontwikkeling van een heel gebied tegenhouden. Dan zijn er ook andere partijen, zoals een gemeente, die het nodig vinden om de hulp van een mediator in te roepen.” 

“Als mediator kan je oplossingen bereiken die voor beide partijen acceptabel zijn”

Mediator Schouwaert noemt een voorbeeld dat in eerste instantie doet denken aan het tv-programma De Rijdende Rechter. Een campingeigenaar en de eigenaar van een hoveniersbedrijf hebben een slepend conflict over een heel klein stukje land. “De vorige eigenaar verkocht de grond aan de campingeigenaar, terwijl het de hovenier dwarszit dat hij die grond niet van zijn voorganger heeft kunnen kopen. De eigenaar van de camping wil uitbreiden en vindt bij iedere stap in dat proces de hovenier op zijn weg. Bij aanpassing van het bestemmingsplan, bij de aanvraag voor een vergunning, noem maar op. De wrevel tussen beide ondernemers heeft ook consequenties voor de overheid, want de gemeente in kwestie is onnodig veel tijd en energie kwijt met de langslepende procedures. Bovendien wordt het toerismebeleid van de gemeente bemoeilijkt door dit conflict, terwijl dat met bemiddeling voor alle partijen goed kan worden opgelost.”

Juist het zoeken van een oplossing is voor Schouwaert een essentieel verschil met de praktijk van De Rijdende Rechter. “Ik ben ook een tijdlang rechter-plaatsvervanger geweest, maar ik vond het onbevredigend dat ik een uitspraak moest doen en dat de partijen het daar maar mee moesten doen. Simpel gezegd: je wint of je wint niet. Als mediator kan je oplossingen bereiken die voor beide partijen acceptabel zijn.”

Juridisch afgekaart?

De juridische kennis en ervaring waarover Schouwaert beschikt is geen overbodige luxe in zijn rol als mediator. Neem de grote en complexe gebiedsontwikkeling van de herontwikkeling van een fabrieksterrein in het midden van het land. “Omdat het om een voormalig gasfabrieksterrein ging, moest het gebied gesaneerd worden. Een kostbare operatie met de nodige financiële risico’s. De partijen hadden alles dan ook in een bijzonder dik pak papier vastgelegd. Het project was nog maar net begonnen, of een van de partijen stuurt zonder aankondiging een gepeperde factuur voor meerkosten. Het verbaast niet dat zoiets tot een conflict leidt tussen de partijen die samen aan een miljoenenproject werken.” 

“Het is vooral een kwestie van de taart groter maken”

Het resultaat was dat de ontwikkeling van het gebied vertraging opliep, iets wat voor alle partijen verlies betekent. “Wat ik in zo’n situatie kan doen, is niet zozeer inhoudelijk een bijdrage leveren, maar het gesprek tussen beide partijen op gang brengen. In gesprekken kan ik partijen er ook op wijzen wat een gang naar de rechter kan betekenen voor hun opstelling in het conflict en dat dit niet altijd de beste oplossing is. Want alles mag dan juridisch afgekaart zijn in contracten, dat is voor mij niet het belangrijkste. Het gaat erom dat de partijen nog met elkaar verder moeten. Als een contract gesloten is, dan begint de samenwerking pas.” Uiteindelijk is bij het voormalige fabrieksterrein besloten een extra tweewekelijks overleg tussen de partijen in het leven te roepen. Hierin spreken zij door wat de financiële stand van zaken is. “Daardoor weet iedereen wat de situatie is, wat de redenen zijn van mogelijke extra kosten, en zijn er mogelijkheden om problemen op te lossen.” 

Bevredigende oplossing

Volgens Schouwaert zijn de complexiteit van gebiedsontwikkeling én de daarbij horende grote financiële belangen tekenend voor de kans op problemen. “Gebiedsontwikkeling is veel complexer geworden. Niet alleen omdat steeds meer opgaven een plek moeten krijgen in een project, denk maar aan de energietransitie, klimaatadaptatie, participatie, noem maar op. Er zijn ook externe factoren die het voor gebiedsontwikkelaars behoorlijk ingewikkeld kunnen maken, zoals het stikstofprobleem, PFAS, nieuwe belangen of wetgeving. Vooral in grote en langjarige projecten zijn dit steeds weer risico’s die een weerslag kunnen hebben op een partnerschap.”

Maar wat is de truc om partijen uit hun loopgraven te krijgen in een conflict dat zo hoog oploopt dat een mediator voor hulp wordt ingeroepen? “Het is vooral een kwestie van de taart groter maken”, zegt Schouwaert. “Daarmee bedoel ik dat er mogelijk iets is dat de ene partij weinig kost, maar voor de andere partij wel van belang is. In een conflict waar een gemeente bij betrokken is, kan het bijvoorbeeld helpen om een functiewijziging van een gebouw of een gebied toe te staan. Daardoor haalt de wederpartij ook profijt uit de situatie zonder dat dit een groot offer is voor de andere partij, in dit geval een gemeente. Het resultaat kan zijn dat hiermee een bevredigende oplossing voor beide partijen gevonden wordt.”

Wheelen en dealen

Ook niet onbelangrijk: geef partijen enige ruimte. Schouwaert noemt daarbij de relatie tussen overheden en marktpartijen. “Dat die relatie op gezette tijden wringt is van alle tijden. Zwart-wit gezegd: overheden zijn de hoeders van het algemeen belang, marktpartijen gaan voor optimalisatie van de businesscase. En dat laatste is tegenwoordig niet altijd gemakkelijk. De vrij-op-naam-prijzen stijgen en de grondquotes zijn daar een afgeleide van. Dat is soms voor marktpartijen niet te doen. Tel daar de hogere bouwkosten én alle eisen van gemeenten zoals voor duurzaamheid nog eens bij op, en het wordt wel erg ingewikkeld.” Het aloude ‘wheelen en dealen’ tussen publiek en markt kan hier uitkomst bieden. “Bijvoorbeeld door eerst de dure woningen te bouwen of door in het ene project minder sociaal te bouwen en dat in een ander project te compenseren.” 

“Ook niet onbelangrijk: geef partijen enige ruimte”

Daarnaast denkt Schouwaert dat gemeenten niet altijd overal bovenop moeten willen zitten en juist meer op beleidsdoelen moeten sturen. “Gemeenten doen er goed aan als zij projecten van marktpartijen alleen op die beleidsdoelen beoordelen.” Kortom: door niet over ieder detail iets te willen zeggen, bieden overheden aan marktpartijen ook de ruimte om een project tot stand te brengen en is de kans op conflicten kleiner.

Communicatieve vaardigheden

Als een conflict dan toch is ontstaan, dan ligt de oplossing vaak buiten het eigenlijke probleem. De mediator wijst erop dat conflicten vaak voortkomen uit de manier waarop het gesprek gevoerd wordt. “Alle partijen in gebiedsontwikkeling kunnen dat beter doen, maar om gemeenten als voorbeeld te geven: neem je een toetsende rol aan als lokale overheid of stel je je oplossingsgericht op? Stel je open of juist gesloten vragen? De manier van communiceren is heel bepalend voor het vervolg van het gesprek en de uiteindelijke relatie tussen partijen.”

Volgens Schouwaert wordt een open en oplossingsgerichte manier van communiceren met de naderende inwerkingtreding van de Omgevingswet alleen maar relevanter. “De Omgevingswet vraagt een meer opgavegerichte manier van werken en dat vraagt meer samenwerking tussen partijen. Daarvoor is een ander soort gesprek noodzakelijk. Dat geldt niet alleen voor overheden, maar ook voor marktpartijen waarvan veel meer gevraagd wordt: zij moeten een plan voor een gebiedsontwikkeling zelf met partijen in de omgeving bespreken. Dat maakt je communicatieve vaardigheden alleen maar belangrijker, als je tenminste wil voorkomen dat een mediator in moet springen.”

Lessen om conflicten in gebiedsontwikkeling te voorkomen

Les 1: “Probeer het onverwachte in het proces te regelen.” Daarvoor is het nodig om in de voorbereiding van een project vast te leggen wat de partijen doen als de samenwerking dreigt vast te lopen.

Les 2: “Wacht niet te lang met mediation.” Als mediation door de rechter wordt opgelegd, dan heeft dat maar in 2 tot 3 van de 10 gevallen succes, terwijl dat in een vroegere fase van een geschil in 6 tot 7 van de 10 gevallen tot breed gedragen oplossingen leidt. In grote, complexe gebiedsontwikkelingen hebben ‘spiegelgroepen’ waarin partijen hun ongenoegens kunnen uitspreken zich bewezen.

Les 3: “Denk niet alles in contracten te kunnen regelen. De wereld van gebiedsontwikkeling is daar te groot en te dynamisch voor. Het is niet realistisch om te denken dat afspraken in een contract dat kunnen afdekken.”

Les 4: “Zorg er als gebiedsontwikkelaar en als gemeente voor mensen in de organisatie te hebben die op een open en oplossingsgerichte manier het gesprek kunnen en willen voeren met alle relevante partijen.”   

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden

Auteur

Portret - Joost Zonneveld
Joost Zonneveld

Hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu

Bekijk alle artikelen