platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Interview

ZOHO Rotterdam - Van blinde vlek naar hotspot

ZOHO Rotterdam - Van blinde vlek naar hotspot

30 jun 2015 - Het Zomerhofkwartier in Rotterdam transformeert van een verloederde, vergeten plek centraal in de stad tot een bloeiende locatie waar stadmakers met vereende organisatiekracht in samenwerking met woningcorporatie Havensteder en de gemeente Rotterdam hands on de verbetering van de buurt oppakken. Een gesprek met Jeroen Laven van Stipo, Paul Elleswijk en Bart Kesselaar van Havensteder en Jan van de Ree van de gemeente Rotterdam.

Aanloop

Paul Elleswijk: ‘Ongeveer tien jaar geleden heeft Havensteder een aantal kantoorgebouwen gekocht met het idee deze te slopen en woningen te bouwen. In 2006 is een plan opgesteld met hoge ambities voor een levendig en stedelijk gebied, met een markthal, zwembad, horeca, theater en een pannakooi. Drie jaar geleden kwamen we tot de conclusie dat we dat niet meer zelf gingen realiseren. Maar wat moesten we dan met die kantoorgebouwen? Na jaren van weinig aandacht en onderhoud was het Zomerhofkwartier een vergeten plek in de stad geworden waarvan de kwaliteiten bijna onzichtbaar waren geworden. Het gebied ligt zo centraal in ons woningbezit dat dichttimmeren en wachten tot de crisis overwaait geen optie was. Dat was het begin van een andere aanpak, waarbij we niet meer grootschalig investeren. Dat hebben we dan ook heel duidelijk aan de buitenwereld laten weten. In ons eentje gingen we het niet redden en daarom zijn we al snel bij Stipo terechtgekomen om mee samen te werken. Als een van de eerste partijen zijn ze zelf in ZOHO gaan zitten en brachten daarmee ook nieuw elan naar het gebied.’

Jeroen Laven: ‘We zagen dat het een kansrijk gebied was en hebben twee afspraken gemaakt. Wij krijgen als Stipo de kans om voor een bepaalde periode het Gele Gebouw in te vullen en nemen het voortouw om hier de juiste huurders bij te zoeken. De tweede afspraak is dat we op gebiedsniveau mee mogen helpen om het idee van Havensteder over slow urbanism vorm te geven.’

Voortbouwen op eerdere initiatieven

Rond 2012/2013 is een omslagpunt bereikt en sindsdien wordt de vernieuwing van het Zomerhofkwartier gebiedsbreed ingezet. Laven: ‘Maar wel voortbouwend op initiatieven die al eerder waren opgezet. Iedereen kent wel het blauw-witte gebouw van Codum, blikvanger en naamgever van de buurt. En het ‘Nu Hier’-terrein, op de nogal verpauperde plek van een afgebrande discotheek waar je liever niet kwam en waar allerlei bottom-up-initiatieven zijn ontstaan. Daar is nu ook – in een oud treinstel – Gare du Nord gevestigd, het enige biologisch-veganistische restaurant van Nederland, waar mensen vanuit het buitenland naartoe komen. Het grote verschil is dat we nu op de schaal van het hele gebied werken en dat is wel de sleutel voor de vernieuwing geworden.’

Denken op gebiedsniveau

Laven: ‘Je kan op verschillende manieren kijken naar die verandering naar werken op gebiedsniveau. Sowieso hoort het in de ontwikkeling van het vak van stedelijke ontwikkeling. En wanneer je het puur financieel bekijkt, de exploitatie op gebouwniveau is soms heel moeilijk rond te krijgen. Zeker als je een maatschappelijke functie wilt huisvesten. Omdat wij op gebiedsniveau werken, kunnen we verevenen binnen het gebied. We kunnen daarom niet alleen marktpartijen huisvesten, maar ook de sociaal-maatschappelijke doelstelling voor Havensteder verwezenlijken.’

Elleswijk: ‘Onze sociale huurwoningen liggen vooral in de aangrenzende wijken. Waar wij op sturen is waardecreatie die ook relevant is voor onze bewoners. Dat mensen uit de buurt hier in ZOHO aan de slag kunnen en dat het hier veiliger wordt.’

Rol overheid

Jan van de Ree: ‘Ruim twee jaar geleden is de gebiedsafspraak voor de Agniesebuurt opgesteld en daar staat voor het Zomerhofkwartier ten aanzien van de inzet van de gemeente maar één zinnetje in: dat wij zo soepel mogelijk om zullen gaan met het toepassen van wet- en regelgeving. Vanuit stadsontwikkeling hebben wij in de beginperiode eigenlijk nauwelijks meer gedaan dan dat. Nu is wel een kantelmoment ontstaan. Omdat steeds meer partijen zich blijvend in ZOHO vestigen en steeds meer met het gebied willen, kijkt men ook weer meer naar de gemeente. En doen we inmiddels meer dan alleen het “soepel toepassen van wet- en regelgeving”. Wij zien meer en meer de potentie vanuit het gebied zelf, ook door het succes van het Waterplein. Die buitenruimte, daar beginnen wij ons nu steeds meer tegenaan te bemoeien.’

ZOHO Rotterdam - Van blinde vlek naar hotspot - Afbeelding 1

Ondernemers in ZOHO

Laven: ‘De partijen die hier naartoe komen, gebruiken ZOHO als showcase voor hun eigen vak en gebruiken de wijk om nieuwe dingen uit te proberen, waaronder andere businessmodellen. Wij zijn hier allemaal iets aan het ontwikkelen en krijgen daar ook de credits voor.’

‘Net als Pakhuis de Zwijger heeft AIR de benaming stadmakers opgepakt. Het is niet toevallig dat wij een van de cases zijn voor het Stadmakerscongres dit jaar, want in ZOHO zijn allemaal verschillende ruimtelijke professionals niet alleen bezig met hun vak, maar ook met het daadwerkelijk maken van die stad. Als partijen die gezamenlijk een verantwoordelijkheid voelen voor Rotterdam en voor de publieke zaak’.

Wij zien meer en meer de potentie vanuit het gebied zelf, ook door het succes van het Waterplein

‘Het is nadrukkelijk geen broedplaats met alleen maar creatieve industrie, je hebt hier ook mensen die vanuit sociale vernieuwing bezig zijn met de wijk. Het zijn wel allemaal ondernemers die heel bewust kiezen voor deze locatie en dat doe je alleen maar als je de potentie van het gebied voor de stad ziet.’

Experimenteerplek en netwerk

Elleswijk ziet ZOHO als een experimenteerplek: ‘Als jouw idee waarde toevoegt aan het gebied of aan het gebouw, dan bieden wij een netwerk van partijen die jouw idee verder helpen. Daarmee wordt het ook interessant om het hier te komen ondernemen.’

Bart Kesselaar voegt toe: ‘Als manager strategie ben ik verantwoordelijk voor de strategische ontwikkeling van ons vastgoed. Een van onze doelstellingen bij de start van ZOHO was om te leren van andere manieren van ontwikkelen. Dat is best een zoektocht. Het is gemakkelijk bedacht en gezegd. Een van de dingen die we geleerd hebben, is dat als je dingen loslaat en je minder bemoeit met dingen waar je je altijd mee bemoeide, ook gewoon hele mooie dingen ontstaan, zoals dit ZOHO-kwartier. Corporaties zijn gewend om alles zelf te willen regelen, maar waar het gaat om vastgoedontwikkeling neemt de rol voor corporaties steeds verder af. We hebben hier wel geleerd dat je als corporatie bepaalde dingen kan loslaten zonder je eigen belang te schaden.’

Wat ik op de MCD opleiding heb geleerd is om ontwikkelopgaves vanuit verschillende disciplines en partijen te benaderen. Maar ook om je niet blind te staren op een vooraf vastgesteld plan. In het Zomerhofkwartier passen wij dit principe nadrukkelijk toe door als vastgoedeigenaar veel ruimte te geven aan andere partijen om dit stukje stad vorm te geven. We werken met een globaal eindbeeld opdat er ruimte voor partijen is om vanuit hun eigen kennis en kunde een bijdrage te leveren. Dit genereert veel betrokkenheid en energie.
- Bart Kesselaar

Businesscase

Laven: ‘Ook vanuit Stipo zijn we in ZOHO ons vak opnieuw aan het uitvinden en dat passen we elders weer toe. Het Stadmakerscongres van AIR in Rotterdam helpt ons daarbij door erop te wijzen dat we in ZOHO nog een zekere financiële slimheid missen op gebiedsontwikkelingsniveau. Zij hebben Mark Rabbie gevraagd om ons daarbij te helpen en die lessen straks breder te delen, ook voor andere gebieden. Op dat Stadmakerscongres komen de eerste resultaten naar buiten. Ook op rijksniveau, in het MIRT-onderzoek Verstedelijking Zuidvleugel, is het Zomerhofkwartier een van de casussen om van te leren en om experimenten in toe te passen. Bijvoorbeeld met flexibele leefcontracten, waarbij geen onderscheid meer gemaakt wordt naar de functies wonen of werken.’

‘We hebben gewoon de mazzel dat we zo’n gebied hebben waar we nieuwe dingen kunnen uitproberen. Dat past ook bij wat Rotterdam, als stad van het laboratorium, nu graag wil zijn.’

Kesselaar: ‘Het gaat ons niet alleen om het Zomerhofkwartier zelf, het moet toegevoegde waarde hebben voor de bewoners – onze huurders in de omliggende wijken – zoals die verbeterde veiligheid en toegenomen werkgelegenheid. Het is hier daadwerkelijk veiliger geworden en ook bewoners geven het signaal terug dat het hier leefbaarder geworden is. Bewoners zien dat de buurt verbetert, dat is heel veel waard.’

Jeroen Laven

is ‘publiek ontwikkelaar’ en partner bij Stipo, bureau voor stedelijke ontwikkeling. Na vele rollen te hebben vervuld voor opdrachtgevers, als adviseur, project- of procesmanager, kwam Stipo erachter dat ze steeds vaker van strategie tot en met de uitvoering betrokken bleven bij projecten. Als waren ze een soort ontwikkelaar, maar dan wel een ontwikkelaar voor de publieke zaak. Het ZOHO-kwartier is een van de eerste gebieden waar ze die rol ook echt op zich nemen.

Paul Elleswijk

is projectleider bij woningcorporatie Havensteder en sinds 2012 betrokken bij ZOHO. Hij is een van de initiatiefnemers voor de nieuwe aanpak van de ontwikkeling van het ZOHO-kwartier.

Bart Kesselaar

is manager strategie bij woningcorporatie Havensteder. Hij is tweeënhalf jaar geleden in zijn vorige functie als manager gebiedsontwikkeling voor Havensteder in de regio Noord nauw betrokken geraakt bij ZOHO.

Jan van de Ree

is gebiedsaccountmanager voor de gebieden Noord en Kralingen-Crooswijk voor het Cluster Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam en is nu ruim twee jaar betrokken bij ZOHO.

Ruimtelijke strategieën

Een van de strategieën om de openbare ruimte te verbeteren, is het openmaken van de plinten van gebouwen door dichte gevels op de begane grond te vervangen door transparante. Wat zijn andere (ruimtelijke) strategieën om dat te bereiken? Laven: ‘Die buitenruimte is voor ons heel belangrijk. We hebben hier voor de deur de “parklet” gemaakt – een bijzonder object, dat ook dienstdoet als tijdelijk terras – door een aantal parkeerplaatsen die niet gebruikt werden te transformeren in een aantrekkelijke buitenruimte, die bovendien aanhaakt bij ideeën van de gemeente over klimaatbestendigheid en wateradaptatie. De ondernemers in het Gele Gebouw hebben de prijsvraag uitgeschreven en het winnende ontwerp is recent opgeleverd.’

Toekomst

Hoe ziet het gebied er over tien jaar uit? Zien we dan alsnog woningbouw verschijnen? Elleswijk: ‘Met die bril kijken we wel nog steeds naar deze plek. Een van de streefdoelen is dat dit een levendig stuk stad wordt. Of wij dat als Havensteder zelf doen of dat wij zorgen dat andere partijen dat gaan realiseren, weet ik nog niet. Voorlopig is het niet onze ambitie om dat zelf te doen, maar wel dat het hier gaat komen. Juist met het idee van die wijken rondom ZOHO, waar wij in ieder geval de komende vijftig jaar eigenaar blijven van de sociale woningbouw, hebben wij belang bij goede, nieuwe ontwikkelingen die complementair zijn voor onze bewoners.’

Laven: ‘Stipo heeft een huurcontract voor tien jaar getekend. Je ziet dat ook andere partijen op zoek zijn naar manieren om zich langer te committeren aan het gebied. Daar spreekt ook uit dat partijen, met elkaar, dit gebied een stap verder willen brengen. In dit soort gebieden is het vaak een automatisme – helemaal onbedoeld – dat creatieve economie daar naartoe trekt en zorgt dat het gebied meer waard wordt, waarna de commerciële huurders komen. Dat is hier niet de insteek.’

‘We nemen die periode van tien jaar ook om te onderzoeken hoe het daarna verder kan, al gaan we natuurlijk zo snel mogelijk, parallel daaraan, beginnen met de implementatie. Als we er tijdens die ontdekkingstocht achter kunnen komen hoe de huidige huurders hier langer kunnen blijven, op een manier dat het ook nog eens goed is voor Havensteder en de omliggende wijken, dan zou dat helemaal fantastisch zijn.’

Zie ook:

Meer lezen? Bekijk het nieuwe nummer van ons tijdschrift, ‘Go, gebiedsontwikkeling in beweging #2’. In dit nummer staat het thema organisatiekracht centraal. Of wordt direct vriend van Go en ontvang jaarlijks twee nummers voor €25. Stuur een mail naar redactie@gebiedsontwikkeling.nu.

Auteur

Portret - Jeroen Mensink
Jeroen Mensink

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | architect/eigenaar bij JAM* architecten

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte