Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

6 tips voor corporaties die woningen willen bouwen

15 november 2018

3 minuten

Opinie Volgens emeritus-hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw blijft bijbouwen de beste remedie om aan de woningvraag tegemoet te komen. Corporaties kunnen daarbij helpen, maar stuiten op 6 obstakels. De Zeeuw inventariseert en lost op.

Het Nationale Woonakkoord stelt de realisatie van 75.000 woningen (inclusief vervanging door sloop en nieuwbouw) als doelstelling. Gaan we niet halen, als het zo doorgaat. Kunnen corporaties hun aandeel opvoeren? Ik benoem zes obstakels. Sommige laten zich uit de weg ruimen, anderen zijn hardnekkig en taai.

1. Halt aan het heffingenfestival

Allereerst ondermijnt een stapeling van heffingen (verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en ATAD) ter grootte van 1 miljard euro de investeringscapaciteit. De 100 miljoen euro korting op de verhuurdersheffing is geen sigaar, maar slechts een peukje uit eigen doos. De aanvankelijke verhuurdersheffing van een half miljard euro had een zwakke rechtsbasis, maar droeg bij aan de efficiencyverbetering van de corporaties. Maar nu loopt het heffingenfestival uit de hand. De brancheorganisaties mogen best feller ageren. 

2. Faciliteer verkoop

Het verbod op verkoop van sociale woningen van een aantal gemeenten (waaronder Amsterdam) valt te kwalificeren als een contraproductieve maatregel. In gebieden met een grote spanning op de woningmarkt, kan de verkoopopbrengst van één woning de nieuwbouw van drie sociale woningen mogelijk maken. Stom om dat te blokkeren.

3. Creëer innovatieve handjes

Ook corporaties zien zich geconfronteerd met snel stijgende bouwkosten en een tekort aan bouwcapaciteit. Daar valt nu weinig tegen te doen. Maar wie in crisistijd lokale aannemingsbedrijven volledig heeft uitgeknepen, krijgt nu zijn trekken thuis. Aannemers laten die corporaties als eerste stikken, en terecht: een koekje van eigen deeg.

Bij het verder ontwikkelingen en introduceren van innovatieve, industriële bouwmethoden kunnen corporaties een grotere rol spelen. Dat heeft op korte termijn weinig effect, maar ‘handjes’ blijven in de bouw op langere termijn waarschijnlijk schaars. Alleen al daarom heeft het zin.

4. Verduurzamen? Nieuwbouw!

Bij de inzet van de investeringscapaciteit van corporaties concurreert ‘nieuwbouw’ met ‘verduurzaming van de bestaande voorraad’. Een rationele keuze wordt vertroebeld door de krachtige duurzaamheidslobby, die hyperventileert met mantra’s als ‘zo snel mogelijk van het gas af’ en ‘nul op de meter’. Dat lokt renovatieplannen uit met een lage kosteneffectiviteit die te veel investeringsmiddelen opslokken. Zo blijft er te weinig over voor nieuwbouw.

5. Maak krachtige afspraken

Er is (eufemistisch gezegd) ruimte voor verbetering bij het maken van daadkrachtige afspraken van corporaties met ontwikkelaars en beleggers voor nieuwbouwplannen. Na de Grote Terugtrekbeweging van corporaties als gevolg van de crisis, de nieuwe Woningwet en supervoorzichtige toezichthouders, lijkt de tijd aangebroken om prudent weer enkele stappen voorwaarts toe zetten. Wat daarbij kan helpen, is dat corporaties iets meer armslag krijgen in het middenhuur-segment.

6. Blijf aan de poort rammelen

Het tekort aan geschikte bouwlocaties voor betaalbare (grond)prijzen treft niet alleen corporaties. Het ‘tekort aan handen’ bij de gemeenten, overdreven bureaucratie en het taboe verklaren van uitbreidingslocaties buiten bestaand stedelijk gebied, zijn de veroorzakers van het tekort. Aan de poort blijven rammelen bij gemeenten en provincies is hier de remedie, net als zelf met werkbare voorstellen komen.

Cover: ‘Friso de Zeeuw’ door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)


Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Door Friso de Zeeuw

Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Het team achter Huis van de Toekomst bestaat uit kunstenaars, professionals en buurtbewoners door Havensteder (bron: Huis van de Toekomst)

De urban curator als noodzakelijke verbinder in de lokale energietransitie

Een van de meest veelbelovende scenario’s voor de energietransitie is de overgang naar duurzame, lokaal opgewekte en gedeelde energie. Dat is echter een lastig traject. Kan de ‘urban curator’ helpen als verbinder?

Onderzoek

7 oktober 2025

De passende spelregels voor gebiedsontwikkeling door Esther Dijkstra (bron: Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling)

Tussen samenhang en sectoren: de passende spelregels voor gebiedsontwikkeling

In het openingsartikel van de nieuwe Gebiedsontwikkeling.krant proberen Marlon Boeve, Co Verdaas en Tom Daamen tot de juiste spelregels voor gebiedsontwikkeling te komen door te focussen op de eeuwige strijd tussen ‘samenhang’ en ‘sectoren’.

Uitgelicht
Analyse

7 oktober 2025

Luchtfoto van Eindhoven in de vroege herfst door Jacob Boomsma (bron: shutterstock)

Met de Nota Ruimte legt het Rijk de ruimtelijke puzzel bij de regio’s, maar levert zelf geen bijdrage

De Ontwerp-Nota Ruimte komt met een landsdekkende opdeling in regio’s, als basis voor de nationale ruimtelijke strategie, maar blijkt ook de panacee voor een verder visie- en besluiteloos Rijk – aldus Maaike Postma en Sjors de Vries.

Uitgelicht
Opinie

6 oktober 2025

Uw gastbijdrage op GO.nu: Over gastbijdragen

Uw gastbijdrage op GO.nu

Wij staan open voor bijdragen uit wetenschap en praktijk. Wij moedigen auteurs aan hun kennis en ervaring te delen.

Over gastbijdragen
Uw project toevoegen: Ga naar de GO-Projectenkaart

Uw project toevoegen

Wilt u graag een gebiedsontwikkeling toevoegen aan de GO-projectenkaart? Vul dan via onderstaande link het formulier in.

Ga naar de GO-Projectenkaart
Uw organisatie bij de SKG: Ga naar de SKG-website

Uw organisatie bij de SKG

Uw organisatie aansluiten op het netwerk van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling? Neem dan contact op.

Ga naar de SKG-website
Uw bijeenkomst in de agenda: Neem contact op

Uw bijeenkomst in de agenda

U kunt uw gebiedsontwikkeling-gerelateerde evenement aankondigen via onze agenda door contact op te nemen met de redactie.

Neem contact op