Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

6 tips voor corporaties die woningen willen bouwen

15 november 2018

3 minuten

Opinie Volgens emeritus-hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw blijft bijbouwen de beste remedie om aan de woningvraag tegemoet te komen. Corporaties kunnen daarbij helpen, maar stuiten op 6 obstakels. De Zeeuw inventariseert en lost op.

Het Nationale Woonakkoord stelt de realisatie van 75.000 woningen (inclusief vervanging door sloop en nieuwbouw) als doelstelling. Gaan we niet halen, als het zo doorgaat. Kunnen corporaties hun aandeel opvoeren? Ik benoem zes obstakels. Sommige laten zich uit de weg ruimen, anderen zijn hardnekkig en taai.

1. Halt aan het heffingenfestival

Allereerst ondermijnt een stapeling van heffingen (verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en ATAD) ter grootte van 1 miljard euro de investeringscapaciteit. De 100 miljoen euro korting op de verhuurdersheffing is geen sigaar, maar slechts een peukje uit eigen doos. De aanvankelijke verhuurdersheffing van een half miljard euro had een zwakke rechtsbasis, maar droeg bij aan de efficiencyverbetering van de corporaties. Maar nu loopt het heffingenfestival uit de hand. De brancheorganisaties mogen best feller ageren. 

2. Faciliteer verkoop

Het verbod op verkoop van sociale woningen van een aantal gemeenten (waaronder Amsterdam) valt te kwalificeren als een contraproductieve maatregel. In gebieden met een grote spanning op de woningmarkt, kan de verkoopopbrengst van één woning de nieuwbouw van drie sociale woningen mogelijk maken. Stom om dat te blokkeren.

3. Creëer innovatieve handjes

Ook corporaties zien zich geconfronteerd met snel stijgende bouwkosten en een tekort aan bouwcapaciteit. Daar valt nu weinig tegen te doen. Maar wie in crisistijd lokale aannemingsbedrijven volledig heeft uitgeknepen, krijgt nu zijn trekken thuis. Aannemers laten die corporaties als eerste stikken, en terecht: een koekje van eigen deeg.

Bij het verder ontwikkelingen en introduceren van innovatieve, industriële bouwmethoden kunnen corporaties een grotere rol spelen. Dat heeft op korte termijn weinig effect, maar ‘handjes’ blijven in de bouw op langere termijn waarschijnlijk schaars. Alleen al daarom heeft het zin.

4. Verduurzamen? Nieuwbouw!

Bij de inzet van de investeringscapaciteit van corporaties concurreert ‘nieuwbouw’ met ‘verduurzaming van de bestaande voorraad’. Een rationele keuze wordt vertroebeld door de krachtige duurzaamheidslobby, die hyperventileert met mantra’s als ‘zo snel mogelijk van het gas af’ en ‘nul op de meter’. Dat lokt renovatieplannen uit met een lage kosteneffectiviteit die te veel investeringsmiddelen opslokken. Zo blijft er te weinig over voor nieuwbouw.

5. Maak krachtige afspraken

Er is (eufemistisch gezegd) ruimte voor verbetering bij het maken van daadkrachtige afspraken van corporaties met ontwikkelaars en beleggers voor nieuwbouwplannen. Na de Grote Terugtrekbeweging van corporaties als gevolg van de crisis, de nieuwe Woningwet en supervoorzichtige toezichthouders, lijkt de tijd aangebroken om prudent weer enkele stappen voorwaarts toe zetten. Wat daarbij kan helpen, is dat corporaties iets meer armslag krijgen in het middenhuur-segment.

6. Blijf aan de poort rammelen

Het tekort aan geschikte bouwlocaties voor betaalbare (grond)prijzen treft niet alleen corporaties. Het ‘tekort aan handen’ bij de gemeenten, overdreven bureaucratie en het taboe verklaren van uitbreidingslocaties buiten bestaand stedelijk gebied, zijn de veroorzakers van het tekort. Aan de poort blijven rammelen bij gemeenten en provincies is hier de remedie, net als zelf met werkbare voorstellen komen.

Cover: ‘Friso de Zeeuw’ door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)


Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Door Friso de Zeeuw

Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Klimaatadaptief ontwerpen, Utrecht door Nanda Sluijsmans (bron: Flickr.com)

Gebiedsontwikkeling langs de maatlat klimaatadaptief en groen bouwen

Water en bodem leidend maken: mooi principe, maar dan. Hoe dit vorm te geven bij concrete projecten? Het Rijk lanceert de landelijke maatlat klimaatadaptief en groen bouwen als eerste hulpmiddel.

Nieuws

31 maart 2023

Nieuwbouwwijk Noorderhaven in Zutphen, Gelderland door Maarten Zeehandelaar (bron: Shutterstock)

Woningbouw op veehouderijlocaties: een goed idee

Het is een klassieke win-win: bouw woningen op locaties van veehoudende bedrijven. Minder stikstof-uitstoot en meer woningen om de woningnood te verminderen. Samuel Orobio de Castro onderzocht hoe dit in de praktijk vorm kan krijgen.

Uitgelicht
Onderzoek

31 maart 2023

Weekoverzicht Cover door Ineke Lammers (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week om opnieuw uit te vinden

Deze week draait het op Gebiedsontwikkeling.nu om 'opnieuw uitvinden'. Of het nu om industrieel bouwen, ontmoeting in superdiverse wijken of om werklocaties gaat, ze gaan in de revisie.

Nieuws

30 maart 2023