Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

6 tips voor corporaties die woningen willen bouwen

15 november 2018

3 minuten

Opinie Volgens emeritus-hoogleraar gebiedsontwikkeling Friso de Zeeuw blijft bijbouwen de beste remedie om aan de woningvraag tegemoet te komen. Corporaties kunnen daarbij helpen, maar stuiten op 6 obstakels. De Zeeuw inventariseert en lost op.

Het Nationale Woonakkoord stelt de realisatie van 75.000 woningen (inclusief vervanging door sloop en nieuwbouw) als doelstelling. Gaan we niet halen, als het zo doorgaat. Kunnen corporaties hun aandeel opvoeren? Ik benoem zes obstakels. Sommige laten zich uit de weg ruimen, anderen zijn hardnekkig en taai.

1. Halt aan het heffingenfestival

Allereerst ondermijnt een stapeling van heffingen (verhuurdersheffing, vennootschapsbelasting en ATAD) ter grootte van 1 miljard euro de investeringscapaciteit. De 100 miljoen euro korting op de verhuurdersheffing is geen sigaar, maar slechts een peukje uit eigen doos. De aanvankelijke verhuurdersheffing van een half miljard euro had een zwakke rechtsbasis, maar droeg bij aan de efficiencyverbetering van de corporaties. Maar nu loopt het heffingenfestival uit de hand. De brancheorganisaties mogen best feller ageren. 

2. Faciliteer verkoop

Het verbod op verkoop van sociale woningen van een aantal gemeenten (waaronder Amsterdam) valt te kwalificeren als een contraproductieve maatregel. In gebieden met een grote spanning op de woningmarkt, kan de verkoopopbrengst van één woning de nieuwbouw van drie sociale woningen mogelijk maken. Stom om dat te blokkeren.

3. Creëer innovatieve handjes

Ook corporaties zien zich geconfronteerd met snel stijgende bouwkosten en een tekort aan bouwcapaciteit. Daar valt nu weinig tegen te doen. Maar wie in crisistijd lokale aannemingsbedrijven volledig heeft uitgeknepen, krijgt nu zijn trekken thuis. Aannemers laten die corporaties als eerste stikken, en terecht: een koekje van eigen deeg.

Bij het verder ontwikkelingen en introduceren van innovatieve, industriële bouwmethoden kunnen corporaties een grotere rol spelen. Dat heeft op korte termijn weinig effect, maar ‘handjes’ blijven in de bouw op langere termijn waarschijnlijk schaars. Alleen al daarom heeft het zin.

4. Verduurzamen? Nieuwbouw!

Bij de inzet van de investeringscapaciteit van corporaties concurreert ‘nieuwbouw’ met ‘verduurzaming van de bestaande voorraad’. Een rationele keuze wordt vertroebeld door de krachtige duurzaamheidslobby, die hyperventileert met mantra’s als ‘zo snel mogelijk van het gas af’ en ‘nul op de meter’. Dat lokt renovatieplannen uit met een lage kosteneffectiviteit die te veel investeringsmiddelen opslokken. Zo blijft er te weinig over voor nieuwbouw.

5. Maak krachtige afspraken

Er is (eufemistisch gezegd) ruimte voor verbetering bij het maken van daadkrachtige afspraken van corporaties met ontwikkelaars en beleggers voor nieuwbouwplannen. Na de Grote Terugtrekbeweging van corporaties als gevolg van de crisis, de nieuwe Woningwet en supervoorzichtige toezichthouders, lijkt de tijd aangebroken om prudent weer enkele stappen voorwaarts toe zetten. Wat daarbij kan helpen, is dat corporaties iets meer armslag krijgen in het middenhuur-segment.

6. Blijf aan de poort rammelen

Het tekort aan geschikte bouwlocaties voor betaalbare (grond)prijzen treft niet alleen corporaties. Het ‘tekort aan handen’ bij de gemeenten, overdreven bureaucratie en het taboe verklaren van uitbreidingslocaties buiten bestaand stedelijk gebied, zijn de veroorzakers van het tekort. Aan de poort blijven rammelen bij gemeenten en provincies is hier de remedie, net als zelf met werkbare voorstellen komen.

Cover: ‘Friso de Zeeuw’ door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)


Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Door Friso de Zeeuw

Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Vondelpark in Amsterdam door Wolf-photography (bron: Shutterstock)

Klimaatadaptatie in de stad, neem ook de effecten op de waterkwaliteit mee

De waterkwaliteit in Nederland staat volop in de belangstelling. Het stedelijk water doet daarin ook mee, mede in relatie tot de klimaatbestendige stad. Bart-Jan Vreman van Arcadis laat zien waar we op moeten letten bij klimaatmaatregelen.

Onderzoek

12 april 2024

Binnenkomst bij het SKG Jaarcongres 2024 door Sander van Wettum (bron: SKG)

SKG Jaarcongres 2024 – de sessies, deel 2

Tijdens het laatste SKG Jaarcongres zijn tijdens twaalf deelsessies actuele thema’s uit het gebiedsontwikkeling-vakgebied besproken. Vandaag vatten we de vijf ‘zachtere’ thema’s samen.

Uitgelicht
SKG Nieuws

12 april 2024

Weekoverzicht - Dit was een week om door te zetten door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Dit was een week om door te zetten

Deze week ging het op Gebiedsontwikkeling.nu over doorzetten. Doorzetten om een transformatieproject in Bussum af te ronden, om kwaliteit van leven te verbeteren ondanks krimp of om de stad boven water te houden.

Weekoverzicht

11 april 2024