Alternatief voor extra stijging van huren

8 januari 2013

3 minuten

Opinie Als de marktconforme huur onder de kostprijshuur ligt, dan zullen verhuurders niet investeren. Dan is er ook geen nieuwbouw en bij oudere woningen is het onderhoud karig. Volgens Meint Pool heet het alternatief maatschappelijk gebonden eigendom.

De woningmarkt zit op slot. Dat is de ‘verrassende’ conclusie uit het regeerakkoord. Nog ‘verrassender’ zijn de maatregelen die worden voorgesteld voor de huurmarkt. Huurders krijgen jaarlijks een inflatievolgende huurverhoging, verhoogd met een inkomensafhankelijke extra stijging die oploopt tot 6,5% per jaar. Deze extra huurstijging gaat niet naar de corporatie, maar naar de schatkist. Eigenlijk stelt het kabinet dus een boete op huren voor. Als doekje voor het bloeden kunnen lagere inkomens een beroep doen op de huurtoeslag.

Problemen

Doel van dit alles: het op marktconform niveau brengen van de huren. Maar waarom? Lossen marktconforme huren voor corporatiewoningen de problemen op de woningmarkt op? Woningcorporaties zijn ooit opgericht om mensen met een krappe beurs aan een fatsoenlijke woning te helpen. Ruim 15 jaar geleden zijn de overheidssubsidies op sociale huurwoningen afgeschaft. Het belangrijkste voordeeltje dat corporaties behielden, is dat zij tegen een wat lagere rente geld kunnen lenen. De kostprijs van een corporatiewoning kan zo wat lager zijn dan de kostprijs van een beleggerswoning. Corporaties kunnen dit rentevoordeel doorgeven in een lagere huur. Dit heeft weinig te maken met de marktconforme huurprijs van een woning. Die wordt namelijk bepaald door vraag en aanbod.

Als de marktconforme huur onder de kostprijshuur ligt, zullen verhuurders niet investeren. Geen nieuwbouw dus en bij oudere woningen zal het onderhoud karig worden. Voor de woningcorporaties heeft het kabinet bedacht dat het huurplafond 4,5% van de WOZ-waarde is. De markthuur kan lager liggen, maar laten we daar nu aan voorbij gaan. 4,5% van de WOZ-waarde is in Amsterdam veel, maar in bijvoorbeeld Rotterdam is de WOZ-waarde van een kleine eengezinswoning in sommige wijken minder dan een ton. De maximale huurwaarde is in dat geval € 375 per maand. Zo’n lage huur geeft een verhuurder geen prikkel om in de woning te investeren. De WOZ-waarde stijgt namelijk niet als bijvoorbeeld dubbelglas of een nieuw keukenblok wordt geplaatst.

Haagse regulering

Weer een stevig potje Haagse regulering. Helpt dit de woningmarkt? Nee, want de nieuwe regels frustreren verhuurders om in hun woningen te investeren, wat wel nodig is om fatsoenlijke woningen in hun voorraad te houden. Is er een alternatief? Ja, en deze heet maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Corporaties verkopen, al dan niet met korting, woningen met de toezegging deze op termijn terug te kopen. De nieuwe eigenaren zullen wel investeren in de woning en worden niet gestraft met een huurboete als het inkomen stijgt. Financieel vervelend voor het kabinet, maar goed voor de portemonnee van de voormalig huurder en van de corporatie. De corporatie kan zo blijven investeren in haar resterende woningen. Dat is beter voor de woningmarkt.

Meint Pool
Partner Akro Consult


Portret - Meint Pool

Door Meint Pool

Partner Akro Consult


Meest recent

Het panel op de PROVADA door PROVADA (bron: PROVADA)

“Het Rijk erbij betrekken om louter voor elkaar te krijgen wat alleen jullie zo graag willen? Dat zou wel heel gemakkelijk zijn”

Een pittig debat tijdens de PROVADA gaf inzicht hoe overheden en marktpartijen zich momenteel tot elkaar verhouden. Er is een gedeeld gevoel van urgentie om snel meer gebieden te ontwikkelen. Maar de vijandbeelden blijven hardnekkig.

Verslag

19 juni 2024

Developing places for human capabilities door Céline Janssen, Ineke Lammers & Stella Groenewoud (bron: Céline Janssen, Ineke Lammers & Stella Groenewoud)

Sturen op sociale duurzaamheid, dit kan gebiedsontwikkeling bijdragen

Hoe kunnen we via gebiedsontwikkeling de sociale duurzaamheid in de stad verbeteren? Voor haar promotieonderzoek keek Céline Janssen naar vier projecten in drie landen. Ze vat de belangrijkste inzichten uit deze uitgebreide analyse samen.

Uitgelicht
Onderzoek

19 juni 2024

Brug over Amsterdams Rijn Kanaal door MyStockVideo (bron: Shutterstock)

College van Rijksadviseurs: zet in op de langere termijn voor nationale ruimtelijke keuzes

Nadat het PBL eerder al de ruimtelijke voorstellen van de provincies kraakte (bedoeld als opmaat voor de Nota Ruimte), doet het College van Rijksadviseurs ook een duit in het zakje. Zeven punten worden benoemd voor de kwaliteit op langere termijn.

Analyse

18 juni 2024