Bedrijventerrein Forepark bij Den Haag door Menno van der Haven (bron: Shutterstock)

Bedrijventerreinen verdienen meer aandacht in het oplossen van de grote maatschappelijke vraagstukken

10 juli 2024

8 minuten

Interview Volgens NVM Business moet er veel beter gekeken worden naar de bedrijfsterreinen als mogelijke katalysatoren van vernieuwing. In het recent uitgebrachte ‘Bedrijfsruimtemarktrapport 2024’ komen Cees-Jan Pen en John van Veen aan het woord over het handelingsperspectief voor de toekomst. Hun respectievelijke pleidooien: ophouden met de eenzijdige focus op woningbouw en met alle partijen de verduurzaming oppakken.

Ruimte voor werken blijft een blinde vlek in politiek en beleid, zegt Fontys-lector Cees-Jan Pen, gespecialiseerd in de ruimtelijke vertaling van de economie. Daarbij onderscheidt hij drie typen: de bedrijventerreinen, de stedelijke omgeving inclusief de stadsranden, en tot slot de verspreide bedrijvigheid. Een belangrijke rol voor hem is om de politiek en beleidsmakers te overtuigen van het belang van ruimte voor werken en dat integraal mee te nemen bij gebiedsontwikkelingen. “Ik kijk heel erg naar wat werken kan toevoegen in sociaal, fysiek, duurzaam en natuurlijk ook economisch opzicht. In de basis wil iedere stad in balans zijn, dat betekent dat je in een stad naast wonen ook moet kunnen werken. Dat zorgt voor levendigheid van stad en wijk, bereikbare banen én het raakt aan mobiliteit.”

In de steden wordt alles weggegeven aan wonen of aan dure bedrijfsruimte, van die campus-achtige ontwikkelingen
Cees-Jan Pen

Het belang van bedrijfsruimte wordt stelselmatig onderschat, stelt Pen. En dat terwijl het hierbij gaat om werk voor een brede laag van de bevolking. Anders dan kantoren, waar het vooral om meer hoogopgeleid personeel draait. De aandacht ligt echter al te lang eenzijdig op het bouwen van zoveel mogelijk woningen. “Eigenlijk zie je dat er net als met sociale woningbouw, een ernstig tekort is aan betaalbare bedrijfsruimte in met name gewilde stedelijke gebieden. Plekken waar nog wat ruimte is worden gauw aangeharkt en hip gemaakt om eenzijdig voor woningbouw te worden ingezet met wat kantoorachtig werken aan huis en in de plint. Bedrijfsruimte is minder hot, het lijkt een cultureel ding. Of bedrijven moeten zichzelf maar zien te redden. De markt zou haar werk wel doen. Je ziet ook dat de discussie over ruimte voor werken wordt versimpeld naar verdozing. Alsof het alleen om logistieke hallen gaat.”

Afspraken over betaalbaarheid

Daarbij wordt voorbij gegaan aan het feit dat het grootste deel van de bedrijvigheid uit MKB bestaat. Pen: “Die moeten gewoon ergens een betaalbare bedrijfsruimte hebben. Dat zie ik echt als het grootste probleem. In de steden wordt alles weggegeven aan wonen of aan dure bedrijfsruimte, van die campus-achtige ontwikkelingen. Uiteindelijk zul je financiële afspraken moeten gaan maken, zodat er betaalbare ruimte beschikbaar blijft. Voor startende bedrijven maar ook voor een nieuwe groep bedrijven die nu snel groeit, de circulaire bedrijven, die nog eens extra ruimte nodig hebben. Dit zijn wel de belangrijke bedrijven voor een stad.” Juist die nieuwe groep heeft behoorlijk wat ruimte nodig. Het zijn ambachtelijke bedrijven met nieuw vakmanschap, waar recycling en grondstoffen opslaan belangrijke onderdelen zijn van hun ruimtevraag. Een andere trend die Pen ziet is dat veel bedrijfsruimte wel degelijk gemengd kan worden met wonen. “Dan heb je het over intensiever bouwen van bedrijfsruimte over meerdere lagen. Op de begane grond tussen woningen en voorzieningen, maar ook optoppen bijvoorbeeld. Nieuwe concepten voor bedrijfsvastgoed, die belangrijk zijn omdat we ook minder in de natuur rondom de stad willen bouwen. Ik zou graag veel meer creativiteit en innovatie zien op dit gebied.”

Cees-Jan Pen door NVM Business (bron: NVM Business)

‘Cees-Jan Pen’ door NVM Business (bron: NVM Business)


Die nieuwe concepten ontstaan wel bij ontwikkelingen als de Binckhorst, Merwede4 en in Amsterdam-Noord. Maar ook hier wordt vaak nog te veel vanuit ruimtebehoefte van kantoren gedacht. “Dan wordt uitgegaan van 20-25 vierkante meter bedrijfsruimte per medewerker. Ik zeg, ga maar eens uit van minimaal 250 meter, dan ontstaat er ruimte om te bouwen, maken en te repareren. Dan krijg je heel andere plannen. Ook bij nieuwbouwwijken moet je nadenken over bedrijfsruimte in plaats van alleen woningen.” Op bestaande bedrijventerreinen is behoefte aan meer politieke prioriteit, én middelen. We willen allemaal deze gebieden intensiever, duurzamer en slimmer gebruiken, maar het blijft bij mooie woorden. “Soms moet je een onrendabele top betalen als je wilt slopen of transformeren of optoppen. Daar is nu gewoon geen budget voor.”

Het Programma Verduurzaming Bedrijventerreinen zet in op praktisch toepasbare, slimme oplossingen komen voor de brede verduurzamingsopgave

Daar komt nog bij dat de verduurzaming van bedrijventerreinen veel te langzaam gaat, zoals uit allerlei onderzoek en advies blijkt. Wat daarbij zou helpen is een veel hogere organisatiegraad op de terreinen zelf. “Ook de vastgoedeigenaar moet met de ondernemer aan de bak.” Vastgoedadviseurs als makelaars zouden dan ook echt moeten gaan lobbyen voor betaalbare en duurzame bedrijfsruimte. Cees-Jan Pen: “De duurzame potentie van veel terreinen is heel groot, maar wordt nu niet goed benut. Denk daarbij ook aan energieoplossingen, een van de grootste problemen nu op bedrijventerreinen. Het belangrijkste op dit moment is dat dit verhaal veel meer moet worden verteld. Mooi dat NVM deze rol ook oppakt. Als tegencounter van het allesoverheersende narratief van de woningbouw en de overigens ook terechte urgentie woningen veel sneller te verduurzamen.”

Kennis uit het veld

Het verhaal vertellen en partijen bij elkaar brengen, dat is in een notendop precies de missie van PVB Nederland, aldus John van Veen. Met het Programma Verduurzaming Bedrijventerreinen wil hij samen met alle betrokken partijen tot praktisch toepasbare, slimme oplossingen komen voor de brede verduurzamingsopgave. Gezien de grote urgentie zal het niet verbazen dat het energievraagstuk hoog op de agenda staat. “PVB wordt ondersteund door Binnenlandse Zaken en heeft een onafhankelijke rol op het snijvlak van publiek-private samenwerking”, zegt John van Veen. “Enerzijds zijn we gespitst op kennis en kennisdelen en halen we veel ervaring en expertise op uit het veld. De andere kant is dat we een brug slaan tussen de faciliterende partijen, zoals overheden en netbeheerders, naar de gebruikers, dus vastgoedeigenaren en ondernemers. Goede praktijkvoorbeelden bundelen we in een openbare Kennisbank.”

John van Veen door NVM Business (bron: NVM Business)

‘John van Veen’ door NVM Business (bron: NVM Business)


Het gat tussen faciliterende partijen en het veld is groot, ervaart John van Veen. “De ondernemers staan vaak aan de zijlijn. Die zouden veel meer aansluiting moeten hebben, ze spelen een cruciale rol in de totstandkoming van oplossingen. Een van onze doelstellingen is om de organisatiegraad op bedrijventerreinen te vergroten. Die is doorgaans laag, gemiddeld rond de 20 procent. We focussen ons met name op de 60 procent gemengde terreinen, daar is de meeste winst te behalen. Dat zijn dus de terreinen met groot en klein MKB door elkaar heen.” Daarbij zet PVB in op aanjagers, meestal mensen die al lokaal actief zijn op een bedrijventerrein, bijvoorbeeld bij een ondernemersvereniging. Van Veen: “Ons doel is om samenwerking te creëren op voor ondernemers urgente thema's, het programma ondersteunt ze daarbij. Om alle ondernemers op een bedrijventerrein te bereiken heb je samenwerking en een organisatiegraad nodig. Omdat we spreken over 3.500 bedrijventerreinen hebben we als kleine organisatie een behoorlijke uitdaging. Maar doordat kennis en goede voorbeelden een rol spelen in de oplossing voor veel van die terreinen, stellen we die centraal in onze aanpak. Bedrijventerreinen kunnen zo van elkaar leren en hoeven niet opnieuw het wiel uit te vinden.”

Energyhubs als verbinding

Veel ondernemers merken al hoe ze worden belemmerd in hun groei door een probleem als netcongestie. Ook zijn er de nodige bedrijven die al hebben geïnvesteerd in het verduurzamen van hun bedrijfspanden. John van Veen: “Die komen er nu achter dat dat niet aansluit op de omgeving, want de gebiedsontwikkeling blijft achter. Een passend aanbod ontbreekt simpelweg. Als je binnen een gebied de energievraag en het aanbod op elkaar kunt aansluiten is dat in potentie een prachtige oplossing. Dit kan alleen maar door samenwerking, bijvoorbeeld met een gezamenlijke energyhub. Vergis je niet, de individuele aanpak blijft van belang. Veel panden kunnen nog prima worden verduurzaamd. Maar het is wél verstandig om te kijken naar de omgeving waarin je dat doet.”

Als PVB willen we meer partijen aansluiten bij initiatieven op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en energiedelen
John van Veen

Zaken komen vaak in beweging als er een eigenaar of ondernemer het voortouw neemt. Er ontstaan bijvoorbeeld energiecoöperaties en er kan worden gekeken naar groepscontracten. Van Veen: “Maar dat is allemaal nog best spannend. Netbeheerders maar ook ondernemers zijn heel huiverig voor coöperaties en groepscontracten. Daarbij lijkt het opgeven van hun autonomie en samen op zoek te gaan naar ruimte ingewikkeld. Want ja, er is beperkte ruimte op het net, hoe ga je daar slim mee om? Dan komt al snel het toverwoord energyhub op tafel, hoewel maar weinig partijen echt weten wat het is.” De energyhub van de toekomst gaat over energie in de breedte, waar nu vooral op elektriciteit wordt gefocust. Zo’n hub maakt het mogelijk om op grotere schaal in het grid energie te delen. In de toekomst gaan energyhubs dan ook een grote rol spelen in het totale energienetwerk, verwacht Van Veen.

Grenzen aan de groei

Nu energie-aansluiting en ruimte geen vanzelfsprekendheden meer zijn, dringt het breed door dat er grenzen zijn aan de groei. “Dat is een wake-up call voor veel bedrijven en eigenaren. Momenteel zijn er wel al samenwerkingsverbanden zoals energiecoöperaties die kijken naar energiedelen op lokaal niveau tussen panden, dit gebeurt echter nog maar mondjesmaat. De opgave is om op te schalen, en, nog veel belangrijker zegt John van Veen, het bijeenbrengen van partijen. “Op de terreinen zoals de zogenoemde Valleys is de organisatiegraad vaak hoger en zie je meer initiatieven. Als PVB willen we meer partijen aansluiten bij initiatieven op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling en energiedelen, bijvoorbeeld met de ontwikkeling van tools om meer inzicht te creëren. Daarmee kun je als ondernemer of als groep ondernemers de mogelijkheden voor verduurzaming in kaart brengen en ze inhoudelijk en praktisch aansluiten bij netbeheerders en andere stakeholders in het veld.”

Bedrijventerrein in Venlo door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)

‘Bedrijventerrein in Venlo’ door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)


Maar los van technologie, hoe belangrijk ook, zijn kennis en organisatie nu meer dan broodnodig. Vooral het ontbreken van een regisseursrol nekt de vooruitgang, ziet Van Veen. “Vandaar dat aanjagers zo belangrijk zijn, ze kunnen ondernemers wijzen op wet- en regelgeving rond bijvoorbeeld energielabels. Daarmee lopen vastgoedeigenaren het risico op niet-verhuurbaar of onbruikbaar vastgoed. Op het moment dat de gezamenlijke urgentie wordt gevoeld denk ik dat er meer momentum ontstaat om ook te gaan kijken naar gebiedsontwikkeling, zowel vanuit de publieke als de private sector. Op bestaande terreinen is dat natuurlijk wat lastiger, maar voor nieuwe terreinen is veel mogelijk in het ontwerp. Door bijvoorbeeld kavels op voorwaarden uit te gaan geven, kun je bedrijven die qua energieprofiel goed aansluiten bij elkaar gaan zetten. Hierdoor kan ontwikkeling meer ruimte creëren voor groei, niet geremd door energietekorten.”

Gebiedsfinanciering

In het kader van bewustwording, van het vertellen van het verhaal, kijkt Van Veen ook naar ontbrekende partijen. Zo zijn institutionele beleggers en banken nog amper aangesloten op dit vraagstuk. “Terwijl er behoorlijke investeringen nodig zijn, zeker op het gebiedsniveau. Vastgoedadviseurs hebben hier ook een rol in, zeker bij relocatie, groei en vanuit de aanwezige marktkennis. Vaak gaapt er een groot gat tussen de behoeften van de markt en de ideeën van de gemeente of provincie. Het is zaak om hier met z'n allen slimmer mee om te gaan en samen in op te trekken. Want op het moment dat we het alleen willen blijven doen, gaan we het niet redden. Bedrijventerreinen zijn een onderdeel van de oplossing, ze kunnen een sleutelrol vervullen naar een duurzame regio.”


Dit artikel verscheen eerder op de site van NVM. Daar is ook het genoemde rapport te downloaden.


Cover: ‘Bedrijventerrein Forepark bij Den Haag’ door Menno van der Haven (bron: Shutterstock)



Meest recent

Dubbele Dijk door Provincie Groningen (bron: Provincie Groningen)

Slim gebruik van slib transformeert de Groninger waddenkust

Voor de kust van Groningen zit te veel slib in het water van de Eems-Dollard. Maar waar het op de ene plek tot last is, biedt het op de andere kansen – heel dichtbij zelfs. Voor natuur, landbouw en dijkversterking.

Uitgelicht
Casus

22 juli 2024

Tentoonstelling door John Lewis Marshall (bron: John Lewis Marshall)

AI-expo Onmetelijk Belangrijk: een verkenning naar zachte ontwerpwaarden

Hoe kan artificiële intelligentie architecten en stedenbouwers helpen om te ontwerpen vanuit zachte waarden? Die vraag staat centraal in de tentoonstelling ‘Onmetelijk Belangrijk’. Redacteur Kaz Schonebeek nam een kijkje.

Verslag

19 juli 2024

Laadpalen voor elektrische auto's door Ton Hazewinkel (bron: shutterstock)

Hub hub hub, de nieuwe crux in gebiedsontwikkeling

Mobiliteitshubs kunnen met hun complete aanbod aan diensten inspelen op tal van behoeften aan stedelijke mobiliteit. En daarmee vormen ze een eigentijdse draaischijf binnen gebiedsontwikkelingen. Theo Stauttener brengt de meerwaarde in beeld.

Analyse

19 juli 2024