Betalen door besparen?

Wat zijn de mogelijkheden van ESCo’s voor de corporatiesector.

12 dec 2013 - Is er een vertaalslag te maken van een aantal recente ESCo-voorbeelden naar de verbeteropgave in de corporatievoorraad? Hebben we hiermee een potentieel succesvol nieuw verdienmodel voor de bestaande voorraad in handen? Hoe aannemelijk is het dat er op deze wijze nieuwe investeerders naar voren treden? Deze vragen staan centraal in een onderzoek dat ter afronding van de opleiding Master City Developer is uitgevoerd.

Corporaties hebben structureel minder financiële mogelijkheden dan voorheen. Tegelijk ligt er een grote opgave om de energieprestatie van de 2,4 mln corporatiewoningen te verbeteren. Dit is nodig om de groei van de woonlasten te beperken en de nationale klimaatdoelstellingen te behalen. Kan een ESCo-formule hierin nieuwe slagkracht brengen? Een ESCo (Energie Service Company) ontwerpt, realiseert en garandeert een energiebesparingsdienst en verzorgt eventueel ook de financiering. De gebouweigenaar betaalt de ESCo uit de lagere energierekening, wordt ontzorgd, en houdt op termijn geld over. De ESCo wordt vooral aangeboden door bouw- en installatiebedrijven en energiebedrijven en is in landen als de Verenigde Staten al jaren een beproefd instrument. In Nederland zijn er enkele succesvolle voorbeelden, zoals de ‘Rotterdamse zwembadencase’ (zie: ESCo´s nog niet helemaal comfortabel). Uit het onderzoek wordt duidelijk dat een snelle, grootschalige vertaalslag naar de corporatiewoningen niet te verwachten is. Aangrijpingskansen liggen in een nieuwe benadering van technisch beheer door corporaties.

Betalen door besparen? - Afbeelding 1 — Financieel model gebouw-ESCo (Bron: Peek en Van Remmen, 2012, pag.46)

Het onderzoek is gehouden vanuit het perspectief van de belangen van de potentiele nieuwe investeerders: de bouw- en installatiebedrijven en de energiebedrijven. Waarom participeren zij op dit moment in ESCo’s? Hoe functioneert het thans en wat is nodig voor schaalvergroting? Is er interesse in de voorraad van corporaties? De volgende conclusies worden getrokken.

waardetoevoegende langetermijncontracten en diensten in de exploitatiefase

1) Bouw- en installatiebedrijven en energiebedrijven zien ESCo’s als een groeimarkt omdat zij hun vizier steeds meer verleggen naar van vastgoed.

hoge transactie- en voorbereidingskosten

2) De voorbeelden uit de utiliteitsbouw zijn goede businesscases, maar kennen . Schaalvergroting door ESCo-aanbieders kost moeite, Er is de nodige scepsis bij gebouweigenaren en weinig urgentie.

zorg- en curesector

3) ESCo-aanbieders hebben interesse in grote gebouwen in de vanwege het hoge energiegebruik, het business-tot-business karakter en de gunstige financieringsmogelijkheden. Zij zijn nauwelijks gericht op individuele woningen.

Ervaring met exploitatie van gebouwen, risicomanagement, complexe juridische constructies en het arrangeren van financiering

4) blijkt een pre om een ESCo-aanbieder te willen zijn. Dit zijn met name grote, kapitaalintensieve onderhouds-, beheer- en installatiebedrijven.

geen oplossing voor de financieringsvraagstukken

5) ESCo’s bieden van corporaties. ESCo-aanbieders blijven liever buiten de financiering. Corporaties kunnen goedkoper geld aantrekken dan de markt. Externe financiering is alleen gunstig als de fee aan de ESCo goedgemaakt kan worden uit hogere opbrengsten. Het ‘split incentive’ probleem moet ook nog opgelost worden, hoe leiden we de energiebesparing van de bewoner naar de corporatie op een verantwoorde wijze. Het risico van de ontwikkeling van de energieprijzen is daarbij een vraagstuk.

nog niet sluitend

6) De businesscases voor bouwkundige en installatieverbeteringen van corporatiewoningen zijn . Het energieverbruik van woningen is te laag ten opzichte van de benodigde investering. Wel kan een deeloplossing (bijvoorbeeld een installatie-ESCo) een bijdrage leveren aan het totaal (‘on top off’ constructie).

De grootste uitdagingen liggen niet in de techniek of in de wetgeving

7) . Er is veelal sprake van het handig combineren van bestaande technieken. Andere wetgeving zou helpen, maar is niet doorslaggevend. Standaardisering kan de kosteneffectiviteit verbeteren, maar is beperkt een oplossing, omdat maatwerk juist de kracht van de ESCo is.

de houding en kennis

8) Een belangrijke draaiknop voor schaalvergroting van ESCo’s lijkt te liggen in van organisaties. Het gaan werken met een ESCo vergt dat corporaties heel bewust keuzes maken op het gebied van Design Build Finance Maintain en Operate. Hun sturing op total cost of ownership moet verbeteren. Dit gaat gepaard met nieuwe competenties en cultuurverandering. Ook mogelijke ESCo-aanbieders moeten verder groeien van aanbesteding naar risicodragend partnership. Meer urgentie en aansprekende voorbeelden kunnen helpen.