"Binnenstedelijke transformaties zijn altijd maatwerk"

Jop Fackeldey, voorzitter programma Stedelijke Transformatie

Wat heeft het programma Stedelijke Transformatie tot nu gebracht?

“We zijn nu ruim twee jaar actief met onze projectpartners uit 27 steden. Rode draad is de binnenstedelijke transformatie in Nederland daadwerkelijk te versnellen. Aan de hand van cases kijken we wat we hebben geleerd van eerdere transformaties, en wat nodig is om projecten versneld te realiseren. Een van de belangrijkste bijdragen van het programma, is het doorgronden van gemeenschappelijke problemen waar we allemaal tegenaan lopen, en hier oplossingen voor zoeken. Wat enorm helpt is de samenstelling van ons programma met partijen uit de markt, landelijke, regionale en lokale overheid én onderwijs. Door joint factfinding kunnen we zo geobjectiveerd mogelijk aangeven wat de problemen precies zijn, en welke oplossingsrichtingen we zien. Hierdoor zijn we in staat om goed onderbouwd met belanghebbenden in gesprek te gaan, bijvoorbeeld met het Rijk.”

Welke thema’s pakken jullie op?

“Je ziet dat op heel veel plekken dezelfde problemen spelen, die ieder weer anders oplost. Bijvoorbeeld het verschijnsel van onrendabele toppen waar elk project mee te maken heeft. Analyse wijst uit dat deze publieke kosten kunnen oplopen tot bijna 20 miljoen per project. Wat wij doen is het probleem rationaliseren: wat is nu echt het tekort? Welke kosten reken je mee? Hoe groot zijn de marges? En zijn er andere dekkingsbronnen of kun je additionele middelen inzetten? Laat bijvoorbeeld eens een deskundige naar de grondexploitatie kijken en meerekenen. Kennis delen en ervaringen uitwisselen is zo belangrijk om tot andere oplossingen te kunnen komen. Dat geldt ook bij een onderwerp als parkeren waar de parkeernorm bij woningbouw nu nog 1,5 tot 2 is per woning. We gaan steeds meer gestapeld bouwen, dan is die norm vaak te hoog om het project financieel rond te krijgen. Hoe los je dat dan op? Wat wij als programma kunnen doen is argumenten uitwisselen en kijken waar ruimte zit voor verandering. Overigens is het nog maar de vraag of de parkeernormen van nu in de toekomst standhouden. Daar zullen we met name gemeenteraden moeten verleiden om op een andere manier dan via normen naar parkeervraagstukken te kijken.”

Wat zijn opvallende inzichten?

“Binnenstedelijke transformaties zijn altijd maatwerk. Of het nu gaat om thema’s als versnipperd grondeigendom, parkeren, verkeer of onrendabele toppen: er is geen blauwdruk of universele oplossing die overal past. De situatie ter plaatse verschilt, net als de verhouding met bewoners of de financiële situatie. Daarom zoeken we op basis van gemeenschappelijke problematiek naar handvatten voor maatwerkoplossingen om de boel weer vlot te trekken. Wat dat is zal in ieder project weer anders zijn. Voor alle binnenstedelijke transformaties geldt wel dat samenwerken dé belangrijkste randvoorwaarde is. Een goede betrokkenheid van alle relevante partijen met inzicht in hun belangen is cruciaal.”

Wie heeft hier wat aan?

“Iedereen die werkt aan binnenstedelijke transformaties heeft iets aan de inzichten van het programma. Op projectniveau, van ontwikkelaars en corporaties, tot lokale overheden die hulp nodig hebben om bij het Rijk aan de bel te trekken. Bestuurders bijvoorbeeld, nemen vooral besluiten op hoofdlijnen. Wethouders kunnen de argumentatie gebruiken richting de gemeenteraad. Provincies kunnen opgedane inzichten gebruiken om hun financiële instrumenten zo effectief mogelijk te combineren. Bestuurders van marktpartijen kunnen misschien nét dat beetje boven het speelveld uitstijgen om te helpen een vastgelopen project vlot te trekken. In plaats van het steeds maar discussiëren over de vraag van wie het probleem is, kunnen we leren gezamenlijk naar oplossingen te kijken.”

Het congres gaat over de vraag hoe een gebiedstransformatie kan bijdragen aan de stad. Waarom is dit onderwerp van belang?

“De meeste steden in Nederland hebben te maken met een enorme woningvraag of zelfs woningnood. De groep ouderen groeit, net als de vraag naar passende woningen. Voor jongeren zijn veel te weinig betaalbare woningen. Ook zijn er te weinig woningen om de trek naar de stad te faciliteren. Het programma levert een bijdrage aan het versnellen van de woningbouw. Door te leren van stedelijke transformaties kunnen we onderbouwen dat sprake is van een stabiel publiek tekort op de verschillende projecten. En dat om echt te kunnen versnellen, ook Rijksgeld nodig is. Dat heeft inmiddels weerklank gevonden in Den Haag. Ook daar is het besef doorgedrongen dat het Rijk actiever moet worden. Dat zien we aan de financiële impuls van 1 miljard voor meer betaalbare woningen voor starters en middeninkomens. Nu is het zaak om met elkaar te kijken hoe we dit geld effectief kunnen inzetten om de woningmarkt weer vlot te trekken.”

Welke winst valt er nog meer te behalen?

“Gebiedstransformaties dragen ook bij aan het functioneren van de stad. Als een project goed aansluit op de infrastructuur, is dat een impuls voor de gezondheid en leefbaarheid van de stad als geheel. Dan zie je dat er ook weer draagvlak ontstaat voor nieuwe voorzieningen. Zo ontstaat een spiraal naar boven. En als je het goed doet, dragen binnenstedelijke transformaties ook bij aan het imago van de stad. Zoals Strijp S dat is voor Eindhoven, en de Kop van Zuid voor Rotterdam. Je kunt die plekken zo vormgeven en mooi maken, dat ze mensen aantrekken.”

Hoe kunnen we versnellen? Of misschien beter gezegd: omgaan met vertragingen en veranderende eisen als klimaatadaptatie, PFAS en PAS?

“In de beeldvorming gaat het nog vaak om vertraging, maar voor de meeste woningbouw komen de vergunningen inmiddels weer op gang. PFAS en PAS zijn in de eerste plaats een nationaal probleem dat om maatregelen vraagt. Maatregelen die we ook op binnenstedelijke transformaties kunnen toepassen. Onze gezamenlijke kennis kan weer helpen bij het selecteren en definiëren van de juiste maatregelen. Ook hier gaat het om maatwerk: hoe ligt een project ten opzichte van een stikstofgevoelig natuurgebied? Dat verschilt per plek. Voordeel van ons programma is dat we er met markt en overheid bovenop zitten, waardoor we nieuwe informatie en inzichten uit eerste hand hebben.”

Wat ziet u als belangrijkste uitdaging van het programma?

“Er zitten heel veel woningen in de pijplijn die er maar niet uitkomen. Dát is waar het ons daadwerkelijk om gaat: het versnellen van de binnenstedelijke transformaties. We willen dat die woningen geproduceerd worden. En dat “rotte” plekken in de stad in hun oorspronkelijke glorie hersteld worden als bijdrage aan de stad. Vooral in steden en plekken die in potentie heel mooi liggen, centraal, of gedateerde woningbouw, industrie of kantoren hebben. Als programma zijn we graag het smeermiddel, door als een soort stofzuiger oplossingen op te halen. Er gebeurt zo veel in het land dat vaak daar blijft. Die kennis willen we niet laten verdampen, en voor al die projecten gebruiken om de motor te smeren.”

Wie staan er aan de lat om transformaties voor elkaar te krijgen?

“Degenen die met projecten aan het werk zijn staan aan de lat: de markt en overheden. Maar de samenwerking is vaak nog belast met beeldvorming over en weer. Zo vinden marktpartijen de grondprijs vaak te hoog. In de ogen van de markt betalen zij zo mee aan andere voorzieningen, als “het plaatselijke zwembad”. Het stapelen van eisen hoort ook bij dat klassieke beeld van de overheid. Daar staat tegenover het beeld van de markt die alleen maar rijk wil worden over hoofden van burgers heen. Deze beelden spelen onbewust een belangrijke rol. Daarom hebben we een serious game laten ontwikkelen om deelnemers de samenwerking ook vanuit een ander perspectief te laten beleven. Deze game kun je inzetten als een project vast komt te zitten. Door in de huid te kruipen van de ander – ontwikkelaar, wethouder, investeerder, omwonende van nieuwbouw of de Rijksoverheid – krijg je inzicht in elkaars belangen en dilemma’s, en beter begrip voor elkaars rol. We moeten het tenslotte samen doen!”

Er gaan stemmen op voor een nieuwe Vinex-aanpak. Is daar wat voor te zeggen?

“Een heel slecht idee. In die tijd heeft de Vinex-aanpak zijn waarde gehad. Maar one size fits all werkt niet voor stedelijke transformaties waar het om maatwerk gaat. Bovendien heeft Vinex als totaalaanpak een lange doorlooptijd, terwijl wij juist binnenstedelijke transformaties proberen te versnellen. Dat is hard nodig gezien de trek naar de steden. Er is bovendien meer onzeker dan vroeger. We kunnen de wensen van mensen niet zo makkelijk meer voorspellen. Je hebt nu andere samenlevingsvormen, groepen van ouderen, huishoudens waarvan beide partners werken en dus niet per se wonen waar ze werken. En de woningbouwmarkt ontwikkelt zich, wat leidt tot een spanningsveld tussen doorlooptijd en prijsontwikkeling. Heel ongunstig voor mensen die zijn aangewezen op sociale huur en middensegment.”

Wat kunnen we dit jaar van het congres verwachten?

“Net als de afgelopen jaren is er weer heel veel kennis op te halen. Over de mogelijkheden om transformaties in te zetten als impuls voor de stad, en over de opbrengsten van ons programma. Er is een enorme honger bij bezoekers naar informatie hierover, merk ik bij elk congres. En ik heb goede hoop dat het ministerie van Binnenlandse Zaken meer kan vertellen over de woningbouwimpuls. Vakgenoten kunnen hun netwerk verstevigen: elkaar ontmoeten, over de verschillende oplossingen praten en weer met nieuw ideeën naar huis gaan. Voor ons is het congres een van de instrumenten om onze kennis te verspreiden. In de wandelgangen hopen we nog meer te horen wat zou kunnen helpen om de versnelling in gang te krijgen. Daar is het congres ook voor bedoeld.”

Jop Fackeldey is een van de initiatiefnemers en voorzitter van het programma Stedelijke transformatie. Daarnaast is hij gedeputeerde bij de provincie Flevoland.

Cover: "’Gevangenis te koop’ Noordsingel Rotterd" (CC BY 2.0) by FaceMePLS