Ellen van Bueren door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

Bouw 1 miljoen woningen circulair en de transitie is daar

18 februari 2021

3 minuten

Opinie Gebruik de opgave om in tien jaar tijd een miljoen woningen te bouwen om de transitie naar een circulaire economie door te zetten, betoogt columnist Ellen van Bueren. “Ja, dat brengt misschien extra risico’s met zich mee, maar niets doen brengt grote risico’s voor volgende generaties.”

“Tsja, het moet wel betaalbaar zijn, hè.” Dit is een terugkerende verzuchting in gebiedsontwikkeling als het gaat om aandacht voor iets ‘extra’s’ als duurzaamheid, openbare ruimte en leefbaarheid. Doorgaans gaat het om onderdelen van een project die in het hier en nu een helder kostenplaatje hebben, maar waarvan de baten zich moeilijk laten kwantificeren. Wat de opbrengst van goede openbare ruimte of een gebied met een net iets hogere duurzaamheidsambitie is, laat zich niet direct vertalen in een excelsheet. Misschien dat ze daarom als ‘extra’ worden gezien, omdat ze lastig zijn op te nemen in een kosten-batenoverzicht.

Op zich is dit niets nieuws onder de zon, dit patroon bestaat al jaren. Maar de circulaire economie zou dit patroon zomaar eens kunnen gaan doorbreken. In de zoektocht naar andere modellen voor eigendom, financiering en waardering van vastgoed schijnt het licht niet zozeer op het publieke planvormingsproces, maar juist op de ‘backoffice’ van gebiedsontwikkeling, die bestaat uit risicoanalyses van investeerders en beleggers, verwachte rendementen en boekhoudkundige waarden. Dan blijkt bijvoorbeeld dat afschrijving uiteindelijk tot een restwaarde van nul in de boeken leidt, wat een businesscase voor hergebruik onhaalbaar maakt. Of dat beleggers niet te lang vooruit willen kijken, en baten op langere termijn daarom niet meenemen in hun afweging.

Veel partijen uit de bouwsector proberen zicht te krijgen op deze achterliggende patronen, vaak door zaken maar eens uit te proberen en te kijken wat je tegenkomt. Dat soort projecten zijn uiterst informatief. Maar ze leggen ook de complexiteit bloot van de transitie. Circulaire economie vereist een verandering van de hele backoffice, met de vele onderlinge relaties en afhankelijkheden tussen de systeemonderdelen. En met andere systemen. Zo vraagt een veranderende risicobeoordeling van institutionele beleggers ook om een andere risicoperceptie van pensioengerechtigden. En vraagt verschuivend eigendom van gebouwonderdelen om ander gedrag van de gebruiker en de producent. 

De complexiteit van dit transitietraject is groot. Vooralsnog schieten we nog niet op met onze circulaire economie-doelstellingen, zo laat de PBL-monitor zien. Circulaire economie-moeheid ligt op de loer. De transitieteams zijn met de verkiezingen in zicht al aan het afschalen. Maar de circulaire economie behelst een hele reorganisatie van de markt met alle onderliggende mechanismen en instituten. De grote ruimtelijke opgaven die er liggen – 1 miljoen woningen, infrastructurele projecten, de NOVI-gebieden – bieden juist kansen voor deze transitie. Maak deze opgaven circulair en de schaalomvang maakt verandering van de backoffice mogelijk. Individuele, incidentele projecten zullen dat niet voor elkaar krijgen. Ja, dat brengt misschien een extra risico’s met zich mee, maar niets doen brengt grote risico’s voor volgende generaties. En voor wie hieraan twijfelt: denk dan aan de woorden van econoom en nobellaureaat Paul Krugman in zijn recente column in de New York Times: “Vreemde tijden vragen om vreemd economisch denken. Dit is niet de tijd om conventioneel te zijn.”


Cover: ‘Ellen van Bueren’ door Gebiedsontwikkeling.nu (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Portret - Ellen van Bueren

Door Ellen van Bueren

Hoogleraar Management van Stedelijke Ontwikkeling aan de TU Delft


Meest recent

Edinburgh castle, Schotland door TTstudio (bron: shutterstock)

In drie stappen naar lokaal leven, zo doen de Schotten dat

De 15-minuten stad geldt als duurzame stadontwikkeling. In Schotland is de stad met lokaal georiënteerde wijken nu nationaal beleid. Een leidraad helpt overheden, ontwikkelaars en stadmakers dit principe te implementeren.

Onderzoek

21 mei 2024

Distributiecentrum in Zwaagdijk door Aerovista Luchtfotografie (bron: Shutterstock)

Hoe de ‘dozen’ langs de snelweg handelslandschappen voortbrengen

Distributiecentra zijn velen een doorn in het oog. Maar ze zijn de uitkomst van het economische verhaal van Nederland als distributieland. Merten Nefs deed onderzoek naar het fenomeen.

Interview

21 mei 2024

Waddinxveen, Nederland door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Friso de Zeeuw: “Dit coalitieakkoord biedt kansen voor gebiedsontwikkeling en daarmee voor de aanpak van de wooncrisis”

Het coalitieakkoord dat gisteren werd gepresenteerd biedt volgens emeritus hoogleraar Friso de Zeeuw voldoende aanknopingspunten voor gebiedsontwikkeling en daarmee om de wooncrisis aan te pakken. “1 miljard euro per jaar, dat is geen kattenpis.”

Opinie

17 mei 2024