Opinie We konden het lezen in de verkiezingsprogramma’s en horen in de GO-podcasts: veel politieke partijen willen woningen bouwen in de groene randen van dorpen en steden. Madeline Buijs en Cees-Jan Pen zien evenwel niets in het gemakkelijke ‘straatje-erbij’-pleidooi. Ze wijzen op de negatieve gevolgen voor de betaalbaarheid van woningen in de stad én het buitengebied.
Nu het eerste stof van de verkiezingsuitslag is neergedaald, kunnen we een eerste blik werpen op de toekomst. Woningnood is en blijft een van de centrale issues. In dit kader blijkt het ‘straatje-erbij’-denken een terugkerend onderwerp. Marketingtechnisch is de leus briljant gekozen. Wie is er op tegen als we een kwart van de woningbouwopgave oplossen door op kleine, groene locaties aan randen van steden en dorpen te bouwen? Eindelijk een plan waardoor er wat gebeurt! Niet lullen, maar poetsen en geen woorden, maar daden!
En waarom zouden we bezwaar hebben tegen het bebouwen van wat vaag groen en weiland? De vraag is welke woningzoekenden tegen welke kosten worden geholpen. De politiek lijkt te vergeten dat binnenstedelijk bouwen inspeelt op een behoefte. Het is bovendien sneller en goedkoper.
Beleid op de schop
Sla de verkiezingsprogramma’s van de grootste politieke partijen er maar op na. Nederland ziet er over tien jaar niet meer hetzelfde uit. Dan staan er bouwkranen in de voormalige weilanden om grote VINEX-wijken te bouwen. Wonen in de stad blijft voor de ‘happy few’, hier staan nauwelijks nog betaalbare woningen. En we zien dat in dorpen straks onbetaalbare straatjes worden toegevoegd.
Zowel PVV, VVD als NSC willen buitenstedelijk bouwen. De kans is groot dat het ruimtelijk beleid van binnenstedelijk bouwen op de schop gaat. Het motto om binnenstedelijk te bouwen tenzij het echt niet anders kan, lijkt verleden tijd. Demissionair minister Hugo de Jonge heeft hiervoor al het eerste zetje gegeven door de Ladder voor duurzame verstedelijking aan te passen. Dit maakt het eenvoudiger om buitenstedelijk te bouwen.
De onderbouwing voor het ‘straatje erbij’ is gebaseerd op drijfzand
Decennia geleden is korte metten gemaakt met de planologie gebaseerd op een ‘straatje erbij’. Het kan geen kwaad om te leren van lessen uit het verleden. Ruim twintig jaar geleden was er op het platteland veel ophef over zogenaamde ‘witte schimmel’ van allerlei nieuwbouwwijkjes tegen dorpen aan. Er werd voorbijgegaan aan de grote waarde van natuur, landschappen, bijzondere dorps- en stadsgezichten en uitstraling en entrees van dorpen. Tegenwoordig staat de brede waarde van groen, landschap, uitzicht en uitstraling gelukkig hoger op de agenda. In de jaren negentig werd in de media de ‘straatje erbij’-planologie getypeerd als landschapsbederf en eenheidsworstwijken.
Prettig en pragmatisch
Het concept van een straatje erbij sluit aan op het onjuiste onderbuikgevoel dat er helemaal niet wordt gebouwd in het groen. Het tegendeel is namelijk waar. Analyses van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) zijn helder: circa een derde van de nieuwbouwwoningen staat in het groen. De onderbouwing voor het ‘straatje erbij’ is gebaseerd op drijfzand. Het voelt niet alleen lekker pragmatisch, maar klinkt ook prettig voordelig mits je bredere welvaartskosten en baten even vergeet.
Hoeveel factchecks zoals de recente analyse van Colliers moeten er nog volgen? Het is duur om te bouwen in het weiland of de natuur. Bovendien is het tijdrovend en complex. Uit eerder onderzoek blijkt dat bij binnenstedelijk bouwen de voorbereidingsfase – van vergunningverlening tot start van de daadwerkelijke bouw – inderdaad langer duurt dan bij buitenstedelijk bouwen. De daadwerkelijke bouwfase verloopt echter veel sneller dan bij buitenstedelijk bouwen. Voor binnenstedelijk bouwen hoeft er bovendien minder infrastructuur aangelegd te worden, waardoor het totaalplaatje lager uitvalt.
De romantiek rond een ‘straatje-erbij’ verdwijnt al snel als blijkt dat dit soort wijkjes vooral gericht zijn op de welgestelde woningzoekende. Voor betaalbare woningen is weinig ruimte. Bouwen in het groen is namelijk duur, complex en tijdrovend. Tegelijkertijd nemen de zorgen over de leefbaarheid, verschraling van voorzieningen en leegstand in dorpen toe; ontwikkelingen op de agenda gezet door de BBB. Benut de beschikbare ruimte in dorpen: er zijn voldoende lege en onderbenutte gebouwen die schreeuwen om een nieuwe bestemming, zeker in en rondom dorpscentra. De bouw van woningen en/of appartementen nabij voorzieningen ten behoeve van ouderen stimuleert doorstroming op kleine schaal.
Niet verstandig
De economische recessie en de bezuinigingen die in het verschiet liggen door het oplopende begrotingstekort, leiden ertoe dat de formerende partijen geen ruimte hebben om geld over de balk te smijten. Daarom is het niet verstandig om een decennium aan duurzame verstedelijking overboord te gooien. Verstandiger is een laagje of muurtje erbij, waarbij ingezet wordt op optoppen, splitsen, inbreiden en intensiever ruimtegebruik. Zet daar de schaarse ambtelijke capaciteit op in.
Dit artikel verscheen eerder als ingezonden bijdrage in het Eindhovens Dagblad.
Cover: ‘Weiland in de buurt van Amsterdam’ door Milos Ruzicka (bron: Shutterstock)
Door Cees-Jan Pen
Lector De Ondernemende Regio | Fontys Hogescholen
Door Madeline Buijs
Sectoreconoom Bouw en Vastgoed bij ABN AMRO
