ijmuiden cover | BPD

Casus Oud-IJmuiden: van bedrijventerrein naar bedrijvige woonwijk

12 juni 2020

4 minuten

Casus Het is een unieke plek in Nederland, maar dat maakt de ontwikkeling van het voormalige bedrijventerrein bij IJmuiden er niet makkelijker op. Een gemeenschappelijk doel helpt om tegenstrijdige belangen tussen bedrijven en bouwers op te lossen.

Projectgegevens

Locatie:
Ontwikkeling van de IJmuidense nieuwbouwwijk Oud-IJmuiden, op de plek van een voormalig bedrijventerrein van circa 10 hectare groot.

Programma:
550 woningen (grondgebonden en appartementen), een theater en circa 1300 m2 commerciële ruimte.

Planning:
Start ontwikkeling 2003, start bouw 2009, oplevering 2011-2023.

Opgave:
Het creëren van een nieuwe woonwijk op het verpauperde bedrijventerrein.

Partijen:  
BPD, gemeente Velsen, corporaties Velison Wonen en Woningbedrijf Velsen

Oud-IJmuiden heeft een unieke ligging aan de monding van het Noordzeekanaal, omgeven door zware industrie en grote bedrijven, de visafslag en de ferry-afvaart naar Engeland. Gebiedsontwikkeling op deze plek is complex vanwege de vele uiteenlopende belangen die voortkomen uit de combinatie van wonen en industrie. Risico’s voor de omgevingskwaliteit zijn in Oud-IJmuiden aanwezig vanwege geluid, fijnstof, trillingen, luchtkwaliteit, geur, bodemkwaliteit en waterkwaliteit. De milieubelasting van de scheepshoorn van de cruiseschepen, de stofuitstoot en veiligheidscontouren van staalbedrijf Tata Steel zijn voorbeelden van hinder die een grote rol hebben gespeeld in het spanningsveld tussen het behouden van de industrie en de nieuwbouw van woningen.

Gemeenschappelijk doel

Bij de gebiedsontwikkeling was het behoud en de groei van de bedrijvigheid een nadrukkelijke wens, omdat de stad haar identiteit en werkgelegenheid voor een groot deel aan de industrie ontleent. Zwaarwegend uitgangspunt voor het stedenbouwkundig plan was dan ook dat de nieuwbouw van woningen in Oud-IJmuiden geen negatieve gevolgen mocht hebben voor de bestaande bedrijven in de omgeving.Aan de andere kant stond gebiedsontwikkelaar BPD voor de opgave om woningen toe te voegen aan het gebied en de inwoners van de nieuwbouw voldoende woonkwaliteit te bieden. 

Oud IJmuiden | BPD (bron: BPD)

Oud IJmuiden | bron: BPD

‘Oud IJmuiden | BPD’ (bron: BPD)


Vanwege de tegengestelde belangen in het gebied was het belangrijk om naar een gemeenschappelijk doel te zoeken. Dit is gevonden in de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. Oud-IJmuiden ligt op een unieke locatie: vlak aan zee, het Noordzeekanaal en de vissershaven. In het stedenbouwkundig plan is het oude historische stratenpatroon terug te vinden, wat een succesfactor bleek voor het samenbrengen van belangen. Aan de ene kant is de openbare ruimte een fijne verblijfsplek voor bewoners en aan de andere kant faciliteert het de bedrijven. Met de uitplaatsing van een groot aantal bedrijven komt er ruimte voor woningbouw, met op een aantal plekken nieuwe commerciële ruimte op de begane grond. Daarnaast gaf het ontwerp identiteit terug aan het gebied.

Geluidsnorm

De geluidsnormen voor Oud-IJmuiden zijn illustratief voor het spanningsveld tussen industrie en wonen. Het bestemmingsplan van het gebied hanteert de industrienorm voor geluid, die 3 dB zwaarder is dan de zeehavennorm. Dit betekent voor de nieuwe woningen op de kop van het gebied dat zij geen te openen delen of balkon kunnen hebben. De financiële gevolgen: voor dove gevels zijn extra dure technische voorzieningen nodig (zo'n 15 duizend euro per woning) en de woningen leveren in op kwaliteit (zo'n 25 duizend euro per woning). Als je dat doorrekent naar 160 woningen, kom je op ruim 6 miljoen euro uit.

Ontwikkelaar BPD wilde daarom graag de industrienorm naar een zeehavennorm verschuiven om geld te besparen en om woningen van hogere kwaliteit te ontwikkelen. De gemeente verzette zich hiertegen omdat er nadelen aan vast zaten voor de omliggende bedrijven. De bedrijven waren bang voor klachten van omwonenden en de beperkte mogelijkheid tot uitbreiding van hun activiteiten in de toekomst De milieudienst van de gemeente vindt daarentegen dat vanwege de betere kwaliteit van de woningen de iets lichtere norm overwogen moest worden.

Oud IJmuiden | bron: BPD (bron: BPD)

Oud IJmuiden | bron: BPD

‘Oud IJmuiden | bron: BPD’ (bron: BPD)


Uiteindelijk is geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor versoepelde regelgeving. Dit kon via de Interimwet Stad en Milieubenadering, waarbij afgeweken kan worden van de bestaande wettelijke milieunormen voor bodem, geluid, lucht, stank en ammoniak. Het huidige stedenbouwkundig plan valt dus binnen de wettelijke mogelijkheden van de Wet geluidhinder en de Wet milieubeheer. Wel is tijdens de ontwikkeling van het stedenbouwkundig plan overlegd over gebruik van die interimwet. Dit heeft ervoor gezorgd dat de partijen met elkaar in gesprek kwamen en transparant waren over hun belangen.

Waterlandakkoord

Parallel met het stedenbouwkundig plan is het waterlandakkoord ontwikkeld. In dit convenant tussen overheden (provincie, gemeenten) en het bedrijfsleven (Tata Steel en ondernemersvereniging IJmond) zijn duidelijke en concrete afspraken tussen de partijen vastgelegd. Zo ontstaan de randvoorwaarden voor verdere planuitwerking en een kader voor procesafspraken. In samenhang met het waterlandakkoord is een revisievergunning aan Tata Steel verleend, waardoor het bedrijf maatregelen heeft toegepast om fijnstof, grofstof en geluid te reduceren. 

Cover: BPD

Deze casusbeschrijving is voorbereid door Eva Ros via een gesprek met Marichel Weel van de gemeente Velsen en een gesprek met Martijn Hemmer en Martijn van Gelderen van BPD in 2018. In 2020 is deze casusbeschrijving geactualiseerd. 


Cover: ‘ijmuiden cover | BPD’


Celine Janssen pp

Door Céline Janssen

Promovenda / onderzoeker Leerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Windmolenpark Nederland door Fokke Baarssen (bron: shutterstock.com)

Regionale afspraken noodzakelijk om impact energietransitie op het landschap te beperken

Regionale samenwerking is noodzakelijk voor een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de energie-infrastructuur in het landschap, blijkt uit onderzoek van de MRA. Zo kan de impact van de energietransitie op het landschap worden beperkt.

Analyse

28 november 2022

Station Delft vanaf het centrum door Frans Blok (bron: shutterstock.com)

Stevig boven de rails: twee decennia vernieuwing spoorzone Delft

Het geldt als een van de meer complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in Nederland: de spoorzone in Delft, inmiddels herdoopt tot Nieuw Delft. Wat hebben alle inspanningen opgeleverd? Afke Laarakker maakt een tussenbalans op.

Casus

28 november 2022

Jumbo distributiecentrum door Rufus de Vries (bron: gemaakt voor het project 'Grip op grootschalige bedrijfsvestigingen' in opdracht van BZK en EZK.)

Sla de doos niet zomaar plat

Over de logistieke sector en de invloed daarvan op de ruimte en het landschap is best een eerlijk verhaal te vertellen. Toch horen we dat volgens Merten Nefs veel te weinig. Hij pleit ervoor de bekende platitudes overboord te zetten.

Opinie

25 november 2022