Cromhoff Enschede: een vergeten en jaloersmakende plek in de stad

Het gesprek met de directbetrokkenen bij de gebiedsontwikkeling Cromhoff vindt plaats in de oude drukpershal van Wegener, wat met enig recht een brutalistische toevoeging aan het stedelijk weefsel van Enschede genoemd kan worden. Hier stampten tot 2013 de drukpersen op de zware betonnen vloeren, nu heerst er een serene stilte. In het kantoortje treffen we de hoofdrolspelers van de transformatie naar een gemengd stedelijk gebied: Rob Oude Bruinink (gemeente Enschede), Dennis Laing (ontwikkelingsmanager BPD | Bouwfonds Gebiedsontwikkeling), Kristian Makkinga (ontwikkelend bouwbedrijf Koopmans) en Andries Geerse (stedenbouwkundig bureau We love the City). Samen zijn zij verantwoordelijk voor deze gebiedsontwikkeling, waarbij het concept ‘Back to basic’ centraal staat. In de woorden van de Ontwikkelvisie uit 2021: “het op een moderne manier invulling geven aan een aantal diepgewortelde waarden: ont-moeten, ont-laden en op-laden. Waarden die in de haast en stress van alledag steeds belangrijker worden.”

De waarden zijn vertaald in een programma met meerdere functies, gericht op stedelijke georiënteerde doelgroepen: wonen, werken, leren, een parkbos en een ecologische zone. Nieuwbouw en het hergebruik van bestaande gebouwen wisselen elkaar daarbij af. De genoemde partijen hebben ook de posities voor deze transformatie ingenomen: de gemeente Enschede kocht de voormalige drukkerij al in 2006 aan, met het oog op herontwikkeling. De marktpartijen kochten het naastgelegen Louwers Beckersterrein en het tuincentrum aan de Industriestraat.

Grenzen loslaten

Na de sloop van enkele industriegebouwen die geen herontwikkelingspotentie bezaten, ontvouwt het goed bewaarde geheim van Enschede zich op deze plek. “In 2017 hebben we als marktpartijen besloten om de krachten te gaan bundelen,” zo kijkt Kristian Makkinga terug. Het was ook het jaar waarin de gemeente van plan was de imposante hal van de krantendrukkerij in een tender los op de markt te brengen, maar daar kwam zij op terug. Rob Oude Bruinink: “We vroegen ons af: is het nou handig dat wij een stukje van het gebied gaan doen en de markt de rest? Toen ontstond het idee: laten we het samen doen en een plan maken, ongeacht de precieze eigendomsgrenzen. De basis van de ontwikkelingsvisie was dat we die grenzen zouden loslaten.”

Het voornemen om als gemeente en marktpartijen samen de herontwikkeling van het gebied ter hand te nemen, speelde voor het bekende Didam-arrest, waardoor de gemeente Enschede vrij was met Koopmans en BPD in zee te gaan. Makkinga: “Het voornemen is nog wel gepubliceerd, zo hoort dat, maar daar is geen bezwaar op gekomen.” Door de posities te bundelen, kon een veel krachtiger gebiedsconcept worden gemaakt. Oude Bruinink: “Laat onverlet dat de keuze best wel een spannende was op dat moment.”

Stedenbouwkundige Andries Geerse herinnert aan een eerste planontwikkelingssessie in 2019 waarbij al snel de contouren van het concept zichtbaar werden. “In de ochtend hebben we gefietst langs goede voorbeelden in Utrecht. We hebben de vernieuwing in de wijk Oog en Al bekeken en daarna hebben we het bij de Croeselaan over dichtheid gehad. Ook Witte Vrouwen hebben we bezocht, een buurtje met een soort ontspannen stedelijkheid. Utrecht is altijd wel een goed voorbeeld voor steden in het oosten van het land; net een stapje groter maar wel met een vergelijkbare kwaliteit, ook in sociaal opzicht. In Utrecht sijpelt het groen er ook altijd tussendoor, dat vinden ze in Twente wel belangrijk. En ’s middags hebben we vervolgens samen aan het plan gewerkt.”

Grote pomp

Vanaf het begin waren natuur en de typologie van de bebouwing – “stedelijk en ontspannen, zonder dat je gelijk 80 meter hoog moet gaan bouwen” – al een belangrijk onderdeel van het concept. Later kwam het erfgoed daar bij. Waar eerder gedacht werd aan sloop van het genoemde drukkerijgebouw, werd het bijzondere karakter ineens herkend. Referenties als het Londense Tate Modern kwamen bijvoorbeeld voorbij. Oude Bruinink geeft aan dat behoud van het erfgoed mede bij kon dragen aan de overkoepelende ambitie van het plan: het vasthouden van talent: “Enschede is een universiteitsstad, dus we hebben daarvoor al het nodige in huis. Maar die jonge mensen ook langer vasthouden blijkt niet eenvoudig. Dus daarom wilden we hier niet meer van hetzelfde, maar juist een ander segment bedienen. De groep die hier twee, drie jaar aan een startup werkt, maar dan toch de stap naar Eindhoven of Delft maakt.”

Laing: “We wilden een nieuw stedelijk milieu aanbieden om juist die groep te binden. Dat gaat over meer dan alleen de woningen. Zo hebben we het plan ook opgebouwd, met alle voorzieningen die erbij horen. Daar hebben we ook nadrukkelijk gesprekken over gevoerd met de omliggende buurten.” Makkinga: “Juist de combinatie met het groen en het erfgoed moet het iets spannends geven, een mix die er in Enschede nog niet is.” En met het park als cadeautje, aldus Geerse: “Het is echt wel bijzonder om 6 hectare aan rommelig natuurgebied in het plan te mogen verwerken, in plaats van het zoveelste keurige park – daar heeft Enschede er al genoeg van. Hier mag het allemaal wat ruiger blijven. Met daarbij het water wat ook een bijzondere rol kan spelen; het kwelwater vanuit de binnenstad komt hier boven. Eerst werd dat met een grote pomp het riool in gewerkt, nu blijft het in het gebied.”

Heldere knip

Naast de inhoud kreeg het proces van samenwerken in de beginperiode veel aandacht. Makkinga: “Het ging erom elkaar beter te leren kennen. Je gaat toch een heel traject aan met elkaar. Dus ook het samen eten bijvoorbeeld is dan heel belangrijk.” Laing vult aan: “Als je een avond tegenover iemand hebt gezeten en je weet hoe hij of zij privé in elkaar zit, dan ga je daar toch even anders mee om in een onderhandeling of in het opstellen van een contract. Van die beginfase hebben we best lang de vruchten geplukt.” Geerse: “Eigenlijk zouden we dat nu – op het moment dat de eerste deelplannen op de markt komen – weer moeten herhalen. We hebben in 2021 die mooie uitgebreide visie met elkaar gemaakt, het kan geen kwaad om daar weer naar te kijken: hebben we toen de goede dingen opgeschreven? Hoe kijken we daar nu naar?”

In twee jaar tijd ontstond het ontwikkelingsconcept, maar toen kwam de vraag: hoe nu verder? Makkinga: “De gemeenteraad heeft de ontwikkelingsvisie en daarmee het gebiedsconcept ook unaniem omarmd. Maar dan de goede samenwerkingsvorm vinden, daar hebben we lang over gedaan.” Laing: “De Gnephoek bij Alphen aan den Rijn was zo ongeveer de laatste PPS die we in die tijd hebben gesloten. PPS was zeker ook aan overheidszijde lange tijd een verboden woord.” Oude Bruinink herkent die schroom aan Enschedese zijde ook wel: “We hebben hier de GEM Zuiderval nog gehad – waarbij de gemeente de grondbank beheerde – maar dat was het wel. Met de crisis vond ook een uittocht uit de organisatie plaats, er verdwenen veel arbeidsplaatsen. Die kennis is wel weer opgebouwd, maar men herinnert zich ook nog de raadsenquête uit 2013 over het gemeentelijk grondbeleid. Er was dus een zekere koudwatervrees om weer risicodragend mee te gaan doen in een project als dit – en in deze samenwerking. Terwijl het mijn overtuiging was: met de assets in dit gebied, dit soort panden – en je wilt dan reuring creëren, dan moet je het anders doen. Dat kan niet met plotje hier, plotje daar – en iedereen voor zijn eigen. Je moet elkaar vasthouden. Alleen zo kun je het gebied echt de goede lading geven.”

Enschede was hier als gemeente niet uniek in, zo vult Laing aan: “Na de vorige crisis was actieve grondpolitiek not done. Gemeentes moesten fors afboeken op hun investeringen en het faciliterende grondbeleid kwam er veelal voor in de plaats. Ook voor ons was dit weer de eerste PPS in tijden die we gingen oprichten en dat heeft de nodige voeten in de aarde gehad. We hebben allerlei modellen de revue laten passeren. In principe zou de bouwclaim voor iedereen de gemakkelijkste keuze geweest zijn maar ik denk dat de klassieke 50-50 samenwerking hier de beste vorm is. De neuzen staan dezelfde kant op en je hebt beide overal evenveel belang bij. Op een gegeven moment wilde de gemeente toch graag alsnog een deel sociale woningbouw in het plan erbij. Bij een bouwclaim hadden wij dan achterover kunnen leunen: ‘staat niet in de anterieure overeenkomst, kom maar met een voorstel. In ons geval kijken we samen hoe we het tóch kunnen inpassen. En als het dan verkeerd gaat, gaat het ook voor ons samen verkeerd. Althans, voor de grondexploitatie.”

Makkinga: “Daar ligt wel een heldere knip: de GREX doen we samen, de opstalexploitatie ligt bij de marktpartijen. Die vorm past goed bij een opzet waarin de oude plotgrenzen zijn losgelaten.” Toch ging er de nodige tijd overheen – meer dan de partijen hadden ingeschat – om ook de achterbannen van de keuze voor een ‘echte’ PPS te overtuigen. Oude Bruinink: “Je zag bij onze gemeente – en elders in het land ook – dat er veel expertise was verdwenen. Die moesten we weer opnieuw opbouwen.”

Pijngrens opgezocht

Gevraagd naar de verschillen met de ‘oude’ PPS’en geeft Laing aan dat gemeente en markt nu juist meer hebben geregeld dan vroeger: “Juist om elkaar meer comfort te geven, dat we elkaar echt vasthouden tot aan het einde. Waar dat voorheen op twintig A4 werd opgeschreven, hadden we er nu zestig nodig.” Geerse: “Ik heb nog wel eens aan een grote PPS meegeschreven op drie velletjes papier. Maar goed, toen ging het ook wel eens mis.” Oude Bruinink: “En nu hebben we eigenlijk alles uitgeschreven. Alle mogelijke scenario’s hebben we verkend met elkaar. Dat ging vrij ver. Maar het gaf wel helderheid.” Laing: “Daarin hebben we elkaars pijngrens wel opgezocht.”

Makkinga: “Op een gegeven moment waren er vier of vijf hete hangijzers over en die hebben we met elkaar afgepeld. Bijvoorbeeld over wat er gebeurt als de markt stilvalt en we geen woning meer verkopen. Wij hebben dan de houding van: we lopen niet weg. De gemeente zegt dan: leg dat dan contractueel ook maar vast. Maar dat kunnen wij niet doen vanuit ons businessmodel. Daar hebben we het best lang over gehad. Van daaruit hebben we toch wel weer teruggeredeneerd naar de basis: een gemeente die graag wil en marktpartijen die een bijdrage willen leveren. In de contracten zitten ook wel wat schuifjes ingebouwd die flexibiliteit geven gedurende de ontwikkeling.”

Geerse geeft aan dat deze manier van werken in de oudere PPS’en zeker niet standaard was: “Toen hadden we de financiële crisis nog niet gehad, dat was echt een lifechanging experience. Ik zat toen zelf in de GEM Waalsprong, daar trokken de ontwikkelaars toen massaal uit. Het leek wel een oud-testamentische karavaan. Dus dat er op een gegeven moment veel mensen uitslag kregen van het woord PPS, dat begrijp ik wel.” Laing: “Waar marktpartijen wel konden weglopen, konden gemeenten dat niet.” Terugkijkend durft hij de stelling wel aan dat het optuigen van de samenwerking – met de kennis van nu – sneller had gekund: “We hadden de tijd nodig om het werk te doen. Bij andere gebiedsontwikkelingen kunnen we de kennis van Cromhoff nu ook goed gebruiken; hoe bouw je een PPS op in de nieuwe tijd.”

Aan de kant van de Enschedese gemeenteraad viel, ook achteraf terugkijkend, de genoemde koudwatervrees wel mee. Oude Bruinink: “We hebben de raad in een aantal technische sessies meegenomen in de vraag van: wat gaan we met elkaar afspreken? Waarom is dit bijzonder? En waar raakt het de conclusies van de raadsenquête?” Laing: “Dat is wel het goede van de tijd die we hebben genomen: we konden in redelijke rust de raad informeren en meenemen. In plaats van dat het allemaal uit de lucht kwam vallen.”

Community

Inzoomend op de functieprogrammering voor het gebied wijst de BPD-ontwikkelaar erop dat er ook de nodige tijd is gaan zitten in het precies definiëren van de gewenste woonmilieukwaliteit: “Je kunt snel zeggen met elkaar: we willen talent vasthouden, maar wat is dan talent? Is dat alleen de jongeren van 22 tot 35? Of ook ouderen? En wat zijn dan hun woonwensen? Het gaat erom om dit concept in de volle breedte toe te passen, dus ook in de sociale huur. Dat je niet een standaard sociale huurwoning levert maar veel meer het wonen in een community, met alle voorzieningen en collectieve ruimtes die daar bij horen.” Op dit punt kan de PPS ook haar waarde bewijzen, vindt Oude Bruinink: “De expertise over hoe je nu in programmatische zin zo’n drukkerijgebouw ‘laadt,’ die zit niet bij de gemeente. Daar heeft de markt veel meer kennis van, zij kunnen hier reuring laten ontstaan. Ook om het gebied alvast mee op de kaart te zetten.”

Volgens Laing kan er ook in de toekomst nog uitgebreid worden in termen van partners die meedoen in de ontwikkeling: “In de visievorming heeft zorginstelling Livio, met zorgvastgoed aan de rand van het gebied, ook volop meegedacht. Op een gegeven moment veranderde er heel veel in hun wereld en zijn de tempi van hen en ons wat uit elkaar getrokken. Maar dat geeft niet, wij zijn aan de noordkant voorlopig nog wel even bezig en we komen op termijn vanzelf een keer hun kant op. Dan kunnen we altijd nog kijken of er mogelijkheden liggen voor synergie. In de tussentijd komt er vast nog van alles op in termen van nieuwe kansen en ontwikkelingen. En wellicht ook wel bedreigingen; niemand kan in de toekomst kijken. Dat vind ik ook het leuke van deze PPS, dat je daar dan samen antwoorden op mag gaan verzinnen.”

Om die reden hebben BPD en Koopmans ook stevig ingezet op een flexibel omgevingsplan: “Wie weet hoe de woningmarkt er over vijf jaar uitziet? Dan wil ik wel kunnen schuiven als het nodig is, eventueel andere producten kunnen aanbieden. Je moet daar geen krimpfolie overheen plakken.” Oude Bruinink: “Voor ons was dat wel even wennen, we zijn bij de gemeente toch gewend dit dicht te regelen. Maar we zijn er goed uitgekomen.” Geerse: “Je kunt hier niet de bouwvolumes maken die in het westen gebruikelijk zijn. De demografie is hier anders, de markt ook. Je moet vanzelf al flexibeler inspelen op niches die zich aandienen en die je er dan bij pakt. Dat is toch anders dan stampen op het NDSM-terrein in Amsterdam.”