Samen bouwen aan de sweetspot van Breda

Havenkwartier Breda op een druilerige dinsdagmiddag. Boten liggen zij aan zij in de Belcrumhaven. Op de Veilingkade rijden een paar auto’s, laat een vrouw haar hondje uit en fietsen mensen met laptoprugzakken naar nummer 15: het informatiecentrum CrossMark. Daar wandel ik naartoe voor mijn afspraak met Patrick van ’t Loo, Ferry Aerts en Angride Mulders over de nieuwe sweetspot in Breda: ‘t Zoet. Dit gebied van 48 hectare groot ligt aan de oevers van de Mark en transformeert van industrieterrein naar een nieuw stadsdeel met een mix van wonen, werken en recreëren.

Water en stad verbinden

Vanuit de trein zie je op de plek van de Suikerfabriek al jaren ‘Ik ga via Breda’ staan. Deze cortenstaal letters zijn de eerste identiteitsmakers voor de gebiedsontwikkeling CrossMark. Ruim honderd hectare voormalige industriegronden en -complexen langs het water van de Mark en spoorrails. Hier zijn het Havenkwartier en terrein van de voormalige CSM-suikerfabriek aan de stadskant, onderdeel van. In 2009 is de Suikerfabriek tot maaiveld gesloopt. Op de fabrieksfundamenten ontstaat straks een nieuw stuk stad. Hier maakt Breda een sprong over water en spoor, en verbindt de historische binnenstad met moderne stedelijkheid en het noordelijke Belcrum.

Jarenlang lag het CSM-terrein braak en onderzocht de voormalige eigenaar (Corbion) verschillende ontwikkelmogelijkheden, maar zonder resultaat. Pas toen gemeente en provincie rond 2016-2017 intensiever gingen samenwerken aan de centrumontwikkeling van Breda, kwam er beweging. De centrumontwikkeling is van bovenregionaal belang en van een omvang, die niet alleen door de gemeente te realiseren en financieren is. Om kennis, kunde, kwaliteiten en (bestuurlijke) krachten samen te brengen, zijn gemeente en provincie een partnerschap aangegaan. Die samenwerking leidde uiteindelijk tot een gezamenlijke aankoop van CSM-terrein. “In 2020 sloten we de koopovereenkomst en een jaar later, midden in de coronaperiode, werden gemeente en provincie gezamenlijk eigenaar van het voormalige CSM-terrein,” vertelt Patrick van ’t Loo, programmamanager CrossMark en ’t Zoet bij de gemeente Breda.

Gemeente ondersteunen

“’t Zoet is geen eenvoudige ontwikkeling, waarbij we met slechts één eigenaar te maken hebben,” zegt Van ’t Loo. “Er zijn meerdere partijen. Langs de Veilingkade zijn verschillende particuliere beleggers actief en heeft een ontwikkelaar de locatie van een koel- en vriesbedrijf verworven. In dit complexe speelveld, en ook vanwege de omvang van de hele CrossMark-locatie, hebben we samenwerking met het ontwikkelbedrijf van de provincie gezocht. Samen hebben we een plan van aanpak en scope van de gebiedsontwikkeling gemaakt.”

Angride Mulders, projectmanager bij de provincie Noord-Brabant, vult aan: “In mei 2021 hebben we een intentieovereenkomst gesloten waarin we hebben afgesproken een visie, businesscase, ontwikkelstrategie en financieringsstrategie te maken. Ook hebben we samen een projectorganisatie opgetuigd en delen de plankosten 50-50%. Met onze kennis van projectmanagement, planeconomie en juridische vraagstukken kunnen we de gemeente ondersteunen bij deze complexe ontwikkeling.”

Inmiddels is de gebiedsontwikkeling in een andere fase gekomen. Het visiedocument ‘Toekomstperspectief’ en ‘Koersdocument’ met raamwerk voor programmering, zijn unaniem vastgesteld door de gemeenteraad en gedeputeerde staten. Mulders: “'t Zoet is een van de projecten in ons programma Stedelijke Gebiedsontwikkeling. Daarbij helpen we de twaalf grootste gemeenten van Brabant om hun centrum- of stationsgebied klaar te stomen voor de toekomst. Vaak zijn dat enorme projecten die een gemeente niet alleen kan dragen. 't Zoet is daar een prachtig voorbeeld van. Provinciale ambities voor wonen, verblijven en werken komen samen in deze hoogstedelijke, groene en innovatieve stadswijk. En dat op een schaal die je bijna nergens in Nederland ziet. 't Zoet wordt het visitekaartje van heel Brabant.”

Hoogstedelijk en waterrijk

De ambities voor ’t Zoet zijn verbeeld in de twee vastgestelde documenten en schetsen de hoogstedelijke visie voor een verbonden en waterrijk stadsdeel. Nieuwe routes voor fietsers en voetgangers, bruggen en verbindingen zorgen ervoor dat ’t Zoet geen eiland wordt, maar een schakel in de stad. Die niet alleen noord en zuid met elkaar verbindt, maar Breda ook sterker verknoopt aan de regio en internationaal. Het NS-station met HSL-stop draagt bij aan dat hoogstedelijke karakter.

In ’t Zoet woon je straks in een compacte hoogstedelijke stadswijk in het groen en bent goed verbonden met de omgeving. Gemeentelijk stedenbouwkundige Ferry Aerts legt uit: “We combineren wonen, werken en voorzieningen op een relatief klein oppervlak. Daardoor ontstaat een stedelijk leven, waarin mensen elkaar in publieke gebouwen en openbare ruimten makkelijk kunnen ontmoeten. Omdat Breda een waterrijke stad is maken we het groen en blauwe karakter goed zichtbaar. We willen het stijgen en dalen van water, de seizoenen en waterberging meer beleefbaar maken.”

Toch bleek er, na een brede marktconsultatie en technische onderzoeken, wel aanpassing nodig in het totale raamwerk, waaronder het beoogde watersysteem. De grote investeringen zouden niet opwegen tegen de regionale effecten van de waterberging. Ook bleek er nauwelijks flexibiliteit te zitten in de bouwvelden, waardoor inspelen op toekomstige vragen vanuit de markt lastig zou worden. Aerts: “In het Koersdocument hebben we daarom een paar wijzigingen doorgevoerd op die punten. Het is geen vastomlijnd plan, maar een kompas dat richting geeft aan de ontwikkeling. Zo blijft er ruimte voor variatie en innovatie, binnen onze uitgangspunten en grenzen.”

Stad in een park

Aerts: “We bouwen verder aan Breda als ‘Stad in een park’ en leggen een ecologische verbindingszonde aan dwars door stad. De singelstructuur krijgt een opwaardering. Onder andere met het uitgraven van een ‘verdwenen’ stuk Mark: de Zoete Stroom. Door water en groen meer ruimte te geven ontstaat een stadslandschap, dat meebeweegt met het klimaat.” Voetgangers en fietsers krijgen de hoofdrol, de privéauto is volgens het STOMP-principe te gast. Naast de 4.000 tot 6.000 woningen komen er ook nieuwe werkplekken voor toegepaste technologie en maatschappelijke voorzieningen, die de leefbaarheid versterken.

Van ’t Loo: “We willen een levendige stadswijk maken, die over 50 jaar nog interessant is voor doelgroepen die we nu misschien nog niet eens kennen. Bij de start denken we aan jonge pioniers. Eén of tweepersoonshuishoudens, die het prima vinden om best wel lang in een ruwe omgeving te zitten. Maar uiteindelijk wil je ook een oudere doelgroep en gezinnen kunnen faciliteren in het gebied, zodat er doorstroming binnen ’t Zoet ontstaat. Daarom gaan we nu uit van een mix met appartementen, gestapelde stadswoningen en andere woonvormen.”

Hoewel het beoogde aantal woningen een substantieel deel is van de 25.000 nieuwe woningen die Breda in 2040 stadsbreed gebouwd wil hebben, legt de gemeente niet te veel focus op de getallen. Van ’t Loo: “Om ’t Zoet veilig, groen en leefbaar te maken met veel sociale cohesie, is het misschien wel verstandiger om 4.000 woningen te maken, in plaats van 6.000. Een getal is ook maar een getal Het gaat ons om een aantrekkelijke leefomgeving.” Aerts vult aan: “Met een flexibele ontwikkelstrategie kunnen we de marktvraag volgen en onze woonproducten aanpassen.”

Participatie markt en bewoners

Omdat het gebied nauwelijks directe bewoners heeft, koos de gemeente voor een andere vorm van participatie dan gebruikelijk. Van ’t Loo: “We hebben niet alleen klassieke inspraakavonden georganiseerd. Maar daarnaast veel gesprekken gevoerd met ontwikkelaars, corporaties, onderwijsinstellingen, bedrijven, culturele partijen en zelfs defensie. Jongeren zijn ook actief betrokken. Bijvoorbeeld bij een onderzoek naar de wensen voor stedelijke ontwikkeling onder 15- tot 27-jarigen.” Met tijdelijke initiatieven komt ’t Zoet nu al op de stadskaart. Zoals de pioniersplek ‘Stek’ met caféetjes, makersruimtes en een restaurant. Of skate- en cultuurplek Pier15, waar jongeren uit de hele regio komen. Daarnaast wordt nu fors geïnvesteerd in placemaking op het oude CSM-terrein zelf, gekoppeld aan een economisch profiel van toegepaste technologie en creativiteit, inclusief een publiekstrekker.

Ook bij volgende stappen in deze ontwikkeling zien van ’t Loo en Aerts een belangrijke rol voor de markt en omgeving. Van ’t Loo: “We denken aan samenwerkingen met consortia van ontwikkelaars per deelgebied. Daarmee benutten we de kennis van publieke en private partijen beter, dan via inspraakavonden of een klassieke tenderprocedure. De wereld is zo complex geworden, denk aan: netcongestie, stikstof en andere beperkende factoren. Dit soort ontwikkelingen kan je niet meer alleen met de markt doen. Ook provincie, waterschappen, energiebedrijven en maatschappelijke partijen zijn belangrijke partners.” Aerts vult aan: “Een toren bouwen is niet zo moeilijk. Maar een levendige stadswijk creëren met scholen, cultuur en voorzieningen – dat lukt alleen als meerdere partijen daar verantwoordelijkheid voor nemen.”

Lef en betrokkenheid

Mulders ziet het lef om bestaande afspraken los te laten als belangrijke les voor andere gebiedsontwikkelingen: “Het lukt bij ’t Zoet om partijen los te weken van eerdere keuzes en opnieuw naar de situatie te kijken. Bijvoorbeeld op het gebied van water. Daar lagen best wat afspraken, waar iedereen echt even aangezet moest worden om de situatie opnieuw te beschouwen. Maar ook de marktconsultatie zie ik zelden in deze omvang. In het echt een-op-een verbinden, goed naar elkaar luisteren én daar ook iets mee doen. Die combinatie van betrokkenheid en lef zie je niet overal.”