Stationsgebied Utrecht door Maarten Zeehandelaar (bron: Shutterstock)

Daarom bouwt Utrecht wél

29 augustus 2023

5 minuten

Analyse Het gaat niet goed met de nieuwbouw in Nederland. Utrecht vormt een positieve uitzondering en weerstaat als heus Asterix-dorp de neerwaartse trend. Kees Verschoor geeft inzicht in het geheim van de Domstad.

Half augustus bracht het CBS weer de kwartaalcijfers naar buiten over afgegeven bouwvergunningen. Het was wederom aanleiding voor somber stemmende nieuwsberichten en zorgelijke commentaren op de sociale media. “Woningbouw verder in het slop” kopte RTL Nieuws. Toch is het niet overal kommer en kwel. In de gemeente Utrecht was het aantal afgegeven bouwvergunningen het eerste half jaar bijzonder hoog. Er werden maar liefst 2.500 bouwvergunningen afgegeven. Dat zijn er meer dan Amsterdam, Rotterdam en Den Haag samen (!). De vraag is: wat is hier nu aan de hand? En waarom bouwt Utrecht wél?

Grafiek bouwvergunningen door CBS (bron: CBS)

‘Grafiek bouwvergunningen’ door CBS (bron: CBS)


Eerst maar eens even naar de cijfers. Historisch gezien bouwt Utrecht sinds 2012 elk jaar ongeveer evenveel woningen als Rotterdam of Den Haag. Amsterdam bouwt in de regel vaak net iets meer. De cijfers schommelen per jaar, met af en toe eens een uitschieter naar boven of beneden.

In de eerste helft van 2023 week het beeld significant af. Het is vooral de huurmarkt die nog voor de nieuwbouw zorgt. De vergunningen voor koopwoningen zijn zo’n beetje op een hand te tellen, zeker in Den Haag en Rotterdam. Het beeld hiervan is in Utrecht niet anders dan de andere steden.

Er zit verder vooral een groot verschil in de vergunningen voor beleggerswoningen: 1.400 in Utrecht tegen 1.500 in de drie andere grote steden samen. Nog veel groter is het verschil als we kijken naar de productie van de woningcorporaties: bijna 1.000 vergunningen in Utrecht, tegen nog geen 300 in Amsterdam, 50 in Rotterdam en 0 (nul) in Den Haag.

Vier verklaringen

Waarom zijn de cijfers anders dan in de andere steden? Waarom lukt het hier wel? Ik kom tot vier mogelijke verklaringen:

1. Voldoende locaties

“Als je geen locaties hebt, kan je ook niet bouwen,” zou een Cruyffiaanse uitspraak kunnen zijn. Maar locaties vallen niet zomaar uit de lucht. Daar hebben we flink aan gewerkt de afgelopen jaren. De Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU) bepaalt al sinds 2016 onze ruimtelijke koers. Hierin staan de locaties aangeduid waar Utrecht wil bouwen. Ook worden de condities beschreven die nodig zijn om dat mogelijk te maken. Op basis van de RSU wordt aan een aantal grote binnenstedelijke locaties gewerkt.

In de afgelopen twee jaar zijn grote bestemmingsplannen door de raad goedgekeurd, zoals Merwedekanaalzone, Cartesiusdriehoek en Beurskwartier. Die locaties komen nu langzaam maar zeker in de bouwfase. En daarbij is Leidsche Rijn nog lang niet af. Ook daar realiseert Utrecht nog altijd een redelijk continue bouwstroom.

Na de eerste signalen over de veranderende markt, heeft de gemeente, met input van de markt, een aantal ‘slechtweerscenario’s’ in beeld gebracht

Natuurlijk werken ook andere steden aan hun ruimtelijke visies en het mogelijk maken van locaties. De ABF-rapportage van het voorjaar 2022 laat wel zien dat de regio Utrecht een groter aandeel harde plancapaciteit heeft ten opzichte van de benodigde woningbouw (104 procent) dan de regio’s van de andere grote steden (Amsterdam 94 procent, Zuidelijke Randstad 71 procent).

2. Ruimte voor corporaties door samenwerking met marktpartijen

Een van de projecten waarvan de bouw dit jaar is gestart, is een complex sociale huurwoningen op het voormalige Defensieterrein (onderdeel van de Merwedekanaalzone). Deze locatie is het resultaat van een vernieuwende afspraak uit 2019 tussen woningcorporaties, ontwikkelaars en beleggers over een andere plek in de stad: Samen voor Overvecht. Bij de herstructurering van een complex in Overvecht kregen de marktpartijen de ruimte om koopwoningen en middenhuurwoningen toe te voegen. Het gaat daarbij om een gebied waar nu relatief veel sociale huurwoningen staan.

In ruil daarvoor kregen de corporaties extra ruimte op het Defensieterrein van de betrokken ontwikkelaar. Het mes snijdt inmiddels aan drie kanten: een gevarieerder woningaanbod in Overvecht, meer sociale huurwoningen in de Merwedekanaalzone. En we houden daarmee ook de bouwproductie hoog.

3. In gesprek blijven met marktpartijen

De bouwstart van een flink aantal beleggershuurwoningen is hoopgevend. Het Utrechtse middenhuurbeleid is primair gericht op het realiseren van een goed product voor de doelgroep middeninkomens. In theorie zou dat ten koste kunnen gaan van een maximaal rendement voor de belegger. In Utrecht zijn we wel continu in gesprek met beleggers om ze mee te nemen in ons verhaal en onze RSU. Zo houden we ook de vinger aan de pols inzake de ontwikkelingen in de markt en waar de marktpartijen kansen en risico’s zien.

Bouwkranen in de buurt van Utrecht Centraal door Maarten Zeehandelaar (bron: Shutterstock)

‘Bouwkranen in de buurt van Utrecht Centraal’ door Maarten Zeehandelaar (bron: Shutterstock)


Na de eerste signalen over de veranderende markt heeft de gemeente, met input van de markt, een aantal ‘slechtweerscenario’s’ in beeld gebracht. Deze geven aan waar we de risico’s zien en aan welke knoppen we als overheid kunnen draaien om de bouw op gang te houden. Uit de cijfers over bouwvergunningen kunnen we in ieder geval op dit moment concluderen dat er nog vertrouwen is om door te bouwen. Ook met ons lokale huurbeleid in de hand is er nog ruimte voor beleggers om voldoende rendement te halen en te starten met nieuwbouw.

4. Soms zit het mee

Zoals hierboven al is beschreven, kunnen de cijfers over bouwvergunningen best schommelen. Dus op dit moment heeft Utrecht een goed verhaal, maar het zit ook gewoon een beetje mee. Dan zijn het nét een paar grote projecten (zoals studententoren High Five met zijn 21 verdiepingen) die niet alleen de skyline opduwen, maar ook de statistieken een duwtje geven.

Nu weer op vakantie?

Het lijkt een geweldig succesverhaal: voldoende plannen, goede afspraken, lekker bouwen. Kan ik als beleidsambtenaar dan nu weer op vakantie – en lekker lang ook? Helaas is het zover nog lang niet. We hebben nog veel huiswerk te doen, om ervoor te zorgen dat die vergunde woningen daadwerkelijk gebouwd gaan worden. Ook is het zaak de andere woningen in de gebiedsontwikkelingen gebouwd te krijgen. We blijven werken aan het ‘hard’ maken van de plancapaciteit en proberen voldoende (nieuwbouw) woonruimte te realiseren voor de grote en groeiende groep urgent woningzoekenden. En last but not least willen we natuurlijk niet alleen woningen bouwen, maar ook zorgen voor een goede, gezonde en toekomstbestendige woonomgeving.


Cover: ‘Stationsgebied Utrecht’ door Maarten Zeehandelaar (bron: Shutterstock)

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Kees Verschoor door Kees Verschoor (bron: LinkedIn)

Door Kees Verschoor

Kees Verschoor is strategisch adviseur wonen bij Gemeente Utrecht.


Meest recent

Shoppen door Inside Creative House (bron: Shutterstock)

Growth for good, lukt het tegengaan van klimaatverandering zónder ontgroeien?

Moeten we stoppen met groeien om werkelijk duurzaam te worden? Degrowth is niet per se dé panacee, ontdekt recensent Frank van Oort in een boek van Alessio Terzi.

Recensie

16 april 2024

Veenetië impressie door Zeinstra Veerbeek Architecten (bron: Zeinstra Veerbeek Architecten)

Veenetië: is de tijd rijp voor drijvend bouwen in de veenweidepolder?

Wanneer kunnen we Veenetië, de eerste drijvende woonwijk in veenweidegebied, verwachten? Welmoed Visser, expert water- en bodemvraagstukken in het Groene Hart, zocht uit of de tijd al rijp is voor drijvend bouwen.

Analyse

16 april 2024

Annius Hoornstra Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Patrick van den Hurk)

De versnellers

Het zou wat zijn, maar toch: ze liggen klaar. Plannen voor 630.000 nieuwe woningen in de komende kabinetsperiode. Volgens columnist Annius Hoornstra zijn alleen nog wat onorthodoxe maatregelen nodig.

Opinie

15 april 2024