Sociale Huurwoningen, Eindhoven door Lea Rae (bron: Shutterstock)

Sociale woningbouw is goed maar liever niet te veel of te dichtbij

16 mei 2023

3 minuten

Analyse Een derde van de bouwproductie moet als sociale woningbouw worden gerealiseerd. De woningcorporaties staan sinds tijden weer te trappelen om mee te doen als gebiedsontwikkelaars en bouwers, maar waar vinden zij de grond voor hun ambitieuze bouwprogramma's? En zitten gemeenten en omwonenden er wel op te wachten?

Ook als er wél grond en geld is, kunnen de bouwplannen van corporaties nog vastlopen. Zo maakt Ymere deel uit van een consortium dat voldoende grond heeft in de gemeente Haarlemmermeer voor de bouw van 12.000 woningen. De plannen liggen klaar, de heipalen kunnen de grond in. Alleen de gemeente wil niet. Althans, niet zoveel. “De gemeente Haarlemmermeer wil dat wij niet meer dan 8.000 woningen gaan bouwen’, zegt Erik Gerritsen, voorzitter van de directieraad van Ymere. ‘De wethouder wil de dorpse sfeer en veel groen behouden. Dat kan wat ons betreft ook. Maar met die aantallen krijgen wij de case niet rond. Het is 12.000 woningen of niets.”

Lastige uitruil

Sander Heinsman van corporatie Portaal, herkent de problematiek. Zo heeft Portaal een grote grondpositie in de polder Rijnenburg aan de westkant van de stad. Maar daar mag om uiteenlopende redenen niet voor 2035 worden gebouwd. “De gemeente Utrecht richt zich vrijwel uitsluitend op inbreiding, maar waakt daarbij ook voor het groen in de stad”, zegt Heinsman. “Dat is op zich goed, maar het maakt de uitruil met de woningbouwopgave wel moeilijker.”

Van mij mag De Jonge nog veel meer regie pakken. Want in m’n eentje lukt het mij niet
Erik Gerritsen, Ymere

Wel is de gemeente Utrecht bereid bouwgrond voor corporaties tegen een sociale grondprijs van de hand te doen. Dat is mooi, maar dat is het dan ook. De gemeente heeft nauwelijks bouwgrond meer in handen. Verreweg de meeste posities zijn in handen van marktpartijen die minstens twee keer zoveel voor de grond vragen als de gemeente. “Daar zit ook de frictie”, zegt Heinsman. “De prestatieafspraken zijn gemaakt op basis van de veel lagere sociale grondprijs.”

Niet strikt scheiden

Het wordt dus voorlopig een binnenstedelijke slag om de ruimte voor Portaal, waarbij de bouwplannen van de corporatie lang niet altijd worden verwelkomd door omwonenden. “NIMBY (not in my back yard, red.) speelt hier enorm”, zegt Heinsman. “Utrecht is een welvarende, progressieve stad met veel inwoners die het prima voor elkaar hebben. Maar op sociale woningbouw in hun buurt zitten velen niet te wachten. Het klopt dat wijken met veel sociale woningbouw meer maatschappelijke problematiek kennen. Maar wil je een inclusieve stad en gelijke kansen voor iedereen, dan moeten mensen uit verschillende sociale lagen niet strikt gescheiden leven.”

Dat principe gaat ook op voor rijkere kernen naast Utrecht en Amsterdam die niet staan te springen om uitbreiding van de sociale voorraad. Toch wil minister De Jonge dat in iedere gemeente de bouwplannen voor 30 procent sociaal moeten zijn. “Een absurd idee”, vond VVD-Kamerlid Peter de Groot. “De Jonge wil hiermee de achterstandswijken van de toekomst uitrollen.”

Sociale Huurwoningen in Hugo De Vrieslaans, Amsterdam door Dutchmen Photography (bron: Shutterstock)

‘Sociale Huurwoningen in Hugo De Vrieslaans, Amsterdam’ door Dutchmen Photography (bron: Shutterstock)


De Groot kreeg veel kritiek op deze opmerking, maar hij raakte wel een gevoelige snaar. Sociale woningbouw is niet overal gewenst en dat maakt de zoektocht naar geschikte en betaalbare bouwlocaties nog lastiger dan het al is. Zeker in de welgestelde ‘VVD-gemeenten’ waar sociale huurwoningen nog betrekkelijk zeldzaam zijn.

Gerritsen vestigt zijn hoop dan ook op minister De Jonge, die met de initiatiefwet Regie op de volkshuisvesting gemeenten kan dwingen meer aan sociale woningbouw te doen. Hij zou daarmee het vastgelopen project van Ymere in Haarlemmermeer kunnen loswrikken, denkt Gerritsen. “Het is onze maatschappelijke plicht te bouwen en die van de gemeente om daarvoor grond beschikbaar te stellen. Wij voelen ons meer dan ooit gesteund door het Rijk daarbij. En minister De Jonge is van een on-Haagse daadkracht en eerlijkheid. Van mij mag hij nog veel meer regie pakken. Want in m’n eentje lukt het mij niet.”

Ook Heinsman heeft hoge verwachtingen van de woonminister en spreekt van een historische kans. “Ik hoop dat De Jonge vooral meer zekerheid creëert voor de markt”, zegt Heinsman. “Denk aan een startpremie voor de bouw, sociale grondprijzen voor ons en een beter fiscaal klimaat.”


Dit artikel verscheen eerder op vastgoedmarkt.nl


Cover: ‘Sociale Huurwoningen, Eindhoven’ door Lea Rae (bron: Shutterstock)


Sander van der Ploeg door - (bron: linkedin.com)

Door Sander van der Ploeg

sr. Redacteur woningmarkt bij Vastgoedmarkt, VMN Media


Meest recent

Stadspark, Antwerpen door Matyas Rehak (bron: shutterstock)

Groen en gezond in de stad, oftewel: inzetten op sociale duurzaamheid

Volgens ROm-columnist Agnes Franzen hebben veel gemeenten nog veel te doen om hun grondgebied te vergroenen. Zeker in gebieden waar gevochten wordt om de vierkante meters grond, zoals in Zuid-Holland.

Opinie

21 februari 2024

Moderne dakconstructie met steigers door Henk Vrieselaar (bron: shutterstock)

Woningbouwprojecten uit het slop met een ‘doorbouwfaciliteit’

Te veel gebiedsontwikkelingen komen niet van de grond omdat het niet lukt de financiering rond te krijgen. De minister van BZK wil leningen aan ontwikkelaars verstrekken om het benodigde voorkooppercentage van koopwoningen te halen.

Nieuws

20 februari 2024

Noorder Breedte School door Dutchmen Photography (bron: shutterstock)

Voorzieningen op de goede plek, met het goede programma - zo doen gemeenten dat

Voorzieningen zijn van groot belang voor de leefbaarheid in bestaande en nieuwe gebieden. Gemeenten werken steeds vaker met referentienormen om dit goed aan te sturen. Platform31 zette de ervaringen en best practices op een rij.

Analyse

20 februari 2024