Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

De beer heet betaalplanologie

19 december 2019

3 minuten

Opinie In het stikstofgeweld is het velen aan de aandacht ontsnapt dat bij de behandeling van de Aanvullingswet grondeigendom Omgevingswet de Tweede Kamer zwaar heeft ingegrepen in het stelsel van het kostenverhaal. Het risico bestaat dat gemeenten bijna onbeperkt private grondexploitaties gaan leegmelken. Een positiever scenario is echter ook mogelijk, schrijft Friso de Zeeuw.

De kern van het huidige en toekomstige stelsel van kostenverhaal is dat de ondernemer de gemeente betaalt voor voorzieningen zoals infra, groen en water die noodzakelijk zijn om de nieuwe ontwikkeling fatsoenlijk te laten functioneren. Daarbij gelden drie beperkingen: profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (in jargon: de PPT-criteria), een limitatieve kostensoortenlijst en de regel dat de ontwikkelaar niet meer hoeft te betalen dan hij baten ontvangt – zijn grondexploitatie mag niet onder water komen te staan. In jargon heet dat de macro-aftopping.

In de Nederlandse praktijk maken gemeente en ontwikkelaar doorgaans vooraf een overeenkomst waarin ze vaak verder gaan dan die criteria: de zogenaamde anterieure overeenkomt. Maar partijen kijken wel altijd met een schuin oog naar de wettelijke criteria en limieten.

Bij amendement van het CDA heeft de Tweede Kamer de mogelijkheden voor kostenverhaal aanzienlijk verruimd: ook kosten voor voorzieningen die ‘functioneel samenhangen’ met de nieuwe ontwikkeling kan de gemeente vanaf 2021 claimen. Het gaat om ‘verbetering van de kwaliteit van de fysieke omgeving’, zoals verbetering van landschap, natuur, water of de stikstofbalans en de aanleg van wegen. Het zijn voorbeelden: de kostensoortenlijst geldt hier niet. Alleen de macro-aftopping is van toepsassing.

In de vakwereld menen experts dat de beer nu los is: gemeenten kunnen met een slap opstel over ‘functionele samenhang’ bijna onbeperkt private grondexploitaties leegmelken. Dat noemen we betaalplanologie. Kopers en huurders van nieuwbouwhuizen betalen voor wegen, viaducten, kades, parken en sportvoorzieningen, die ver buiten het plangebied zijn gesitueerd. Het verhoogt de grondkosten en zal in steden leiden tot nog kleinere appartementen voor nog hogere prijzen.

Ik vind deze beoordeling iets te negatief. Cruciaal is inderdaad de interpretatie van het begrip functionele samenhang. We kunnen veel jurisprudentie tegemoetzien. Er komt nog een uitvoeringsregeling (AMvB) en die kan meer helderheid scheppen. Die zal ook categorieën ontwikkelingen aanwijzen waarvoor de gemeente mag heffen; dus wellicht toch een soort kostenlijst.

Bovendien moet het omgevingsplan de voorzieningen waarvoor de gemeente wil heffen met naam en toenaam noemen. Dat staat nu wat vaag in het aangenomen amendement en zou de uitvoeringsregeling preciezer moeten verankeren.

Het gaat radicaal fout als de gemeenten de gelegenheid krijgen om een vaste bijdrage per woning te heffen. Dan gaan we de kant op van een ordinaire belastingheffing. Het zou zo moeten gaan werken dat de gemeente met de belangrijkste ontwikkelaars in haar gemeente transparante afspraken maakt over de voorzieningen, kosten, toe- en afrekening. Alle reden om dit dossier nauwgezet te blijven volgen; het gaat hier om groot bier.

Deze column verscheen eerder ook op Stadszaken.nl


Cover: ‘Friso de Zeeuw’ door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)


Friso de Zeeuw door - (bron: gebiedsontwikkeling.nu)

Door Friso de Zeeuw

Adviseur gebiedsontwikkeling en emeritus hoogleraar gebiedsontwikkeling TU Delft


Meest recent

Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district door Frans Blok (bron: shutterstock)

Leren van Vinex: de toegevoegde waarde van functiemenging en bereikbaarheid

Voor we aan een grote nieuwe opgave beginnen, is het goed achterom te kijken – en te leren van het vorige project. Vastgoedexpert Teun van der Meulen blikt terug op het Vinex-tijdperk om lessen te trekken voor de huidige woningbouwopgave.

Onderzoek

8 februari 2023

Universiteit Twente door Kennispark (bron: Kennispark)

Tweede jeugd voor Kennispark Twente: van campus naar innovatiedistrict

Op een gebiedsontwikkeling wordt steeds vaker het etiket innovatiedistrict geplakt. Zoals in Enschede, waar de universiteitscampus en het naastgelegen bedrijventerrein getransformeerd worden tot innovatiedistrict Kennispark Twente

Casus

7 februari 2023

Wouter Veldhuis Column Cover door Esther Dijkstra (bron: Illustratie Esther Dijkstra, bewerkte foto Arenda Oomen)

Laten we de nieuwe economie nú in ruimtelijke banen leiden

We hebben een nieuw verhaal voor onze economie nodig, stelt columnist Wouter Veldhuis. Voor de ‘dubbel duurzame toekomst’ die hij voor zich ziet, is een belangrijke rol weggelegd voor de ruimtelijke ordening.

Opinie

6 februari 2023