De beheercoöperatie, een veelbelovende ontwikkelvorm voor gebiedsontwikkelaars

De drie hoge, met een puntdak getooide appartementengebouwen van woongemeenschap Boschgaard vormen een opvallende verschijning tussen de naoorlogse eengezinswoningen van stadsdeel Graafsepoort in Den Bosch. Ten opzichte van de straat liggen de woningen iets naar achteren, ze zijn onderling verbonden door een plint met ontmoetings- en werkruimten. Sinds twee jaar wonen en werken in het complex negentien huishoudens die met elkaar het pand onderhouden en allerlei activiteiten organiseren voor de buurt. Iedere dinsdagochtend kunnen wijkbewoners komen knutselen of handwerken en is er alle tijd voor een goed gesprek en een bak koffie. Op donderdagavond kan iedereen voor een laag bedrag een vorkje meeprikken. Twee theaterclubs en enkele actiegroepen gebruiken de plek inmiddels ook als oefen- en vergaderruimte. Vanwege hun gerichtheid op de buurt won het project anderhalf jaar geleden de Social Impact Prijs, een initiatief van vastgoedbeurs PROVADA.

Bewoner- van-het-eerste uur Meindert de Vries legt uit dat de woongemeenschap van begin af aan meer wilde zijn dan een groep samenlevende vrienden. “Het organiseren van activiteiten voor mensen in de buurt is voor ons vanzelfsprekend. We deden het al toen we het voormalige buurthuis hadden gekraakt, waaromheen ons project is gebouwd. Achter het pand ligt ook een braakliggend stuk grond waar we een groentetuin en ontmoetingsplek voor de wijk van hebben gemaakt.”

Gevoeld eigenaarschap

Aanvankelijk wilden de bewoners de locatie van woningcorporatie Zayaz kopen om er zelf een wooncomplex met buurtfuncties te kunnen bouwen. Toen dat mislukte en het gekraakte buurthuis zelfs ontruimd dreigde te worden, ontstond uit gesprekken met de directie het idee om een beheercoöperatie op te richten. Op basis van het bidbook en het ontwerp van een door de bewoners ingehuurde architect (SuperUse Studios) realiseerden de twee partijen samen een duurzaam wooncomplex dat voor 85 procent uit hergebruikte materialen bestaat. “We doen al het onderhoud van het pand zelf en hebben met Zayaz een collectief huurcontract. Binnen de wettelijke regels bepalen we daardoor zelf wie er in de groep komt wonen. We zijn ook zelf verantwoordelijk voor de verhuur van de verschillende ontmoetings- en werkruimten. Hoewel Zayaz de woningen bezit, voelen we ons eigenaar van het complex.”

Boschgaard is niet de enige beheercoöperatie die de afgelopen jaren is opgericht. Deze ontwikkel- en exploitatievorm is populair geworden als een alternatief voor de vastgoedcoöperatie waarin bewoners eigenaar zijn van hun eigen woningen en deze ook zelf financieren met een mix van eigen kapitaal, subsidies en een lening bij de bank. Bij beheercoöperaties is het wooncomplex in bezit van een vastgoedpartij maar besteedt deze een deel van het beheer uit aan de bewoners. Op die manier hopen ze dezelfde betrokkenheid bij het gebouw en de omgeving te creëren als in een vastgoedcoöperatie, maar zijn bewoners verlost van de moeilijke zoektocht naar geld voor de bouw van een eigen pand.

Takenpakket kan variëren

Hoewel veel huidige beheercoöperaties op initiatief van bewonersgroepen zijn ontstaan, ziet directeur Warren van Hoof van adviesbureau Vannimwegen steeds vaker dat woningcorporaties zelf de rol van initiatiefnemer op zich nemen. “Een belangrijke reden om voor dit ontwikkelmodel te kiezen is hun wens om sterke buurten op te bouwen.” Welke beheerstaken daarbij worden uitbesteed aan bewoners, kan enorm verschillen. Zo zijn er beheercoöperaties waarin bewoners alleen kleine werkzaamheden in een pand verrichten en een gezamenlijke binnentuin of ontmoetingsruimte beheren. Het innen van de huur, het groot onderhoud en het toewijzen van woningen wordt door de gebouweigenaar gedaan. Andere beheercoöperaties treden zelf op als verhuurder en sluiten een collectief huurcontract af met de eigenaar van het pand. Ook nemen ze bijna al het onderhoud van het pand voor hun rekening. Boschgaard is een goed voorbeeld van deze vergaande vorm van een beheercoöperatie.

Hoewel beheercoöperaties vaak in eigendom zijn van een woningcorporatie, kan de ontwikkelvorm ook interessant zijn voor institutionele beleggers die maatschappelijke waarde aan hun projecten willen toevoegen. Zo nam Achmea RE enkele jaren geleden de 33 middeldure huurappartementen van beheercoöperatie 33Bovengronds in Delft in zijn portfolio op. In een persbericht gaf de belegger aan dat naast het verwachte rendement het duurzame karakter van het houten gebouw én de sociale cohesie binnen het project belangrijke overwegingen waren om de woningen te kopen. Omdat de coöperatie zelf bewoners aandraagt, is ook het risico op leegstand of leefbaarheidsproblemen klein.

Van lagere onderhoudskosten moeten vastgoedpartijen zich niet al teveel voorstellen, denkt adviseur Van Hoof. “Het is geen uitgemaakte zaak dat bewoners een gebouw goedkoper kunnen beheren dan een professionele verhuurder. Als vastgoedpartij stap je vooral in zo’n project, omdat je aan de wensen van bewoners tegemoet wilt komen en het een positieve uitstraling kan hebben op de buurt.”

Toolbox

Om bewoners en vastgoedpartijen te helpen bij het maken van goede afspraken over de mate van zelfbeheer, ontwikkelde Van Hoof samen met Cooplink (het kennisnetwerk voor wooncoöperaties) onlangs een toolbox met een stappenplan en verschillende keuzemenu’s. De Amsterdamse woningcorporatie Rochdale gebruikt op dit moment deze toolbox om met bewonersvereniging BLOK tot goede samenwerkingsafspraken te komen bij de nieuwe beheercoöperatie die vanaf mei gebouwd wordt aan het Vreeswijkpad in Amsterdam Zuidoost. Zes jaar geleden schreef de gemeente een tender uit voor deze locatie, waarop ze graag een beheercoöperatie zag ontstaan. Rochdale schreef zich in en liep daarmee vooruit op haar nieuwe strategische koers waarin het bijdragen aan sterke gemeenschappen een van de speerpunten is.

Voordat de bouw start, moeten de woningcorporatie en de bewonersvereniging hun gesprekken over de onderlinge samenwerking hebben afgerond. “Oorspronkelijk wilden we alleen het groot onderhoud en de technische installaties voor onze rekening nemen en met de bewonersvereniging een collectief huurcontract afsluiten. Maar met 104 appartementen waarvan iedere maand de huur aan ons moet worden overgemaakt, is dat voor een nog jonge beheercoöperatie een te zware verantwoordelijkheid. We praten daarom nu over een groeimodel waarin de groep wél alle bewoners selecteert maar slechts een beperkt aantal woningen zelf verhuurt,” vertelt procesbegeleider Alice Min van Rochdale. Secretaris Lilian Oosterhout van de bewonersvereniging is blij met het voorstel. “Ik vind het belangrijk dat wij zelf kleine klusjes kunnen uitvoeren en activiteiten in de gemeenschappelijke ruimten organiseren. Juist die sociale kant van een coöperatie spreekt mij erg aan.”

De bewonersgroep is ook nauw betrokken geweest bij het ontwerp van het nieuwe wooncomplex door architectenbureau Open Kaart. Zo krijgt het complex naast zijn 84 sociale huurwoningen en 20 middeldure huurwoningen maar liefst vier collectieve ruimten die samen zo’n 800 m2 tellen. Twee daarvan zijn exclusief bestemd voor de bewoners en liggen op de bovenste etage. De werkplaats en grote ontmoetingsruimte op de begane grond kunnen ook worden gebruikt voor buurtactiviteiten.

Rol van gemeente

In Amsterdam nam de gemeente het initiatief om een kavel voor een beheercoöperatie te reserveren. Rochdale kon voor het werven van bewoners bovendien gebruikmaken van de gemeentelijke kaartenbak met geïnteresseerde bewonersgroepen. Hoe belangrijk is die rol van lokale overheden om beheercoöperaties uit te kunnen laten groeien tot een serieuze ontwikkelvorm? Van Hoof is daar duidelijk over: “Ze kunnen het ontstaan van beheercoöperaties stimuleren met de uitgifte van kavels en een goed proces van werving en voorselectie. Dan kunnen initiatiefnemers gemakkelijker geïnteresseerde bewonersgroepen voor hun projecten vinden.”

René Valk, die nauw was betrokken bij de oprichting van beheercoöperatie 33Bovengronds, pleit ook voor financiële steun aan coöperaties waarin bewoners het initiatief nemen. “Een leenfonds zoals Amsterdam heeft en nu ook op landelijk niveau beschikbaar komt, is belangrijk om als groep allerlei voorinvesteringen te kunnen doen en bijvoorbeeld een architect te betalen. Anders ben je voor de opstartfase volledig afhankelijk van subsidies en eigen kapitaal.”