Nieuws Herbestemming heeft in de afgelopen jaren bewezen een meerwaarde te hebben voor gebiedsontwikkeling. Vele steden profileren zich er actief mee: Strijp-S in Eindhoven of De Hallen in Amsterdam bijvoorbeeld. Marktpartijen lijken inmiddels weer op grootschalige nieuwbouw te zinspelen, ook buiten de huidige stedelijke contouren. Het H-team stelt zich de vraag waarom de ingezette lijn van succesvolle transformaties niet doorgezet wordt.
In Nederland wordt de leegstand van vastgoed, zeker als je het vergelijkt met het buitenland, vrij goed in beeld gebracht. Zo heeft het CBS cijfers over de leegstand van kantoren, winkels en woningen door de jaren heen. Deze zijn op fraaie kaarten van het Planbureau van de Leefomgeving (PBL) terug te vinden. Per gemeente kun je hier zien hoe groot het percentage leegstand ten opzichte van de volledige gebouwenvoorraad is. Ook kun je de ontwikkeling van dat type leegstand in de tijd zien.
Maar in welke gemeenten relatief veel leegstand van meerdere typen tegelijk is blijkt niet uit deze kaarten. En het maakt nogal uit of die leegstand zich bevindt in een gebied met bevolkingsgroei, of juist krimp. Groei levert druk op ruimte en dus voldoende kansen tot transformatie. Terwijl in een krimpgebied juist de optie sloop zich opdringt.
Het H-team presenteert de volgende twee kaarten om meer grip op de leegstandsopgave te krijgen: één kaart met drie soorten leegstand van kantoren, winkels en woningen per gemeente. En één kaart met de opgetelde leegstand per gemeente, wat leidt tot een fictief getal; het optellen van de percentages is geen wetenschappelijke optelsom maar toont wel de geografische spreiding van de leegstand van de drie gebouwtypes.
Drie soorten leegstand. Klik voor groot.
Opgetelde leegstand. Klik voor groot.
Uitschieters in krimpgebieden zijn bijvoorbeeld Kerkrade met zowel een hoge kantorenleegstand van 28% als een hoge winkelleegstand van 22%. De gemeente Sluis heeft zowel een hoge kantorenleegstand als een woningleegstand van bijna 20%. Aan de andere kant van het spectrum scoren groeiende gemeenten Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht ook hoog qua opgetelde leegstand. Zowel in groeiende als krimp-gemeenten is daarom sprake van brandhaarden van de leegstand.
Het EIB heeft aan de hand van de scenariostudie ‘Investeren in Nederland’ becijferd dat de woningbehoefte te groot is om door transformatie van bestaande bouw te ondervangen. Het gevolg is dat we weer weilanden vol gaan bouwen, terwijl er nog zoveel leegstand is. De door het H-team samengestelde kaart van opgetelde leegstand bevestigt echter het beeld dat onze nieuwe Rijksbouwmeester Floris Alkemade heeft, die zegt: ‘Nederland is niet vol, maar staat leeg!”.
Natuurlijk kunnen bij deze twee kaarten nog allerlei kanttekeningen gemaakt worden. Zo zijn er (nog) geen cijfers bekend over bijvoorbeeld de leegstand van maatschappelijk en agrarisch vastgoed per gemeente. Ook zijn veel woningen, die als langdurig leegstaand bekend staan, toch in gebruik bijvoorbeeld als tweede woning of voor een andere functie.
Wij zien de door ons gehanteerde cijfers en de daaruit volgende kaarten vooral als indicatoren van gemeenten waar structureel iets aan de hand is. Daarnaast tonen de kaarten het onderscheid tussen leegstand in gebieden met demografische groei en krimp, omdat dit bepalend is voor een duurzame herbestemming.
Cijfers tonen vaak een ongenuanceerd beeld. Het H-team onderzoekt daarom van een aantal concrete gebiedstransformaties de verschillen in aanpak, zowel in krimpende als groeiende gemeenten met veel leegstand. Dat doet het H-team door in gesprek te gaan en het verhaal achter de data op te halen in verschillende gebieden.
Op 28 januari komt het H-team op initiatief van de Rijksdienst Cultureel Erfgoed samen met doeners en denkers bijeen in de VechtclubXL in Utrecht. Onderwerp van gesprek: de dilemma’s die spelen bij herbestemming in gebiedstransformaties. De vraag die op de bijeenkomst gesteld werd is hoe we in de postcrisisfase – waar nieuwbouw opnieuw aantrekkelijk wordt – lering kunnen trekken uit de afgelopen jaren waarin herbestemming centraal stond.
Een verslag van de meet-up ‘The Power of Hubs’ verschijnt na 28 januari op www.thepowerofhubs.nl
Volg het H-team op: www.herbestemmingsteam.nl
Kaarten: H-team (Maarten van Tuijl / temp.architecture.urbanism) op basis van cijfers van CBS, PBL en Locatus
Zie ook:
Cover: ‘2013.03.18_Leegstandsverlamming in winkelland_660’
