Analyse Nederland is niet het enige land met woningnood en een achterblijvende woningbouwproductie. Ook in Duitsland is de crisis groot en wordt gezocht naar oplossingen om de vaart er weer in te krijgen. Hamburg heeft het initiatief genomen om de bouwkosten flink terug te brengen, in de hoop om daarmee de bouw in de Noord-Duitse Hanzestad aan te wakkeren. De eerste pilots gaan van start om het maatregelenpakket – dat met de bouwsector zelf werd ontwikkeld – te testen.
De cijfers rondom woningnood en woningproductie in Duitsland liegen er niet om. Landelijk wordt er gestreefd naar de bouw van 400.000 woningen per jaar, waarvan 100.000 sociale huurwoningen. Die aantallen worden de laatste jaren echter bij lange na niet gehaald. In 2022 bleef de teller steken op 295.300 woningen, de jaren erna op respectievelijk 294.400 en 251.900 (een daling van 16,8 procent ten opzichte van 2023). Lokaal lopen vraag en aanbod soms ver uit elkaar. Een stad als München wist nog redelijk het geplande bouwprogramma te realiseren (hoewel ook daar de productie terugloopt), maar in steden als Keulen, Leipzig en Stuttgart bedroeg het verschil tussen de woningvraag en de bouwproductie in 2023 circa 40 procent. Met het verder teruglopen van het aantal verleende bouwvergunningen (van 354.000 in 2023 naar 215.900 in 2024) lijkt de crisis op de Duitse woningmarkt zich alleen maar groter te worden. Niet voor niets heeft de nieuwe Duitse regering daarom deze zomer een “Bau-Turbo” aangekondigd om de productie weer substantieel te vergroten.
Hekkensluiter in Europa
De gevolgen van de fors ingezakte woningbouw worden inmiddels op meerdere terreinen zichtbaar, ook aan private zijde. Gebiedsontwikkelaar BPD die in een groot aantal Duitse stedelijke regio’s actief is, moest begin 2024 hard ingrijpen met een ontslagronde (minus 20 procent) onder het Duitse personeel. Ook moest er fors worden afgeboekt op de grondposities, zo meldde het FD onlangs in een interview met BPD-CEO Harm Janssen. Niettemin is Janssen positief gestemd over de toekomst: “Het land groeit in totale omvang relatief gezien niet zo sterk als Nederland, maar rondom steden als Berlijn, Hannover, Frankfurt, Stuttgart én in het Ruhrgebied verwacht de Duitse regering dat er de komende jaren vier miljoen extra huizen nodig zijn.”
In hoeverre deze grte vraag naar woningen op de korte termijn ook tot bouwproductie leidt, is de vraag. Anderen zijn in dit verband somberder gestemd, zo verwacht de Europese onderzoeksgroep Euroconstruct dat er in 2027 nog slechts 165.000 woningen zullen worden opgeleverd in Duitsland, waarmee het land hekkensluiter is in Europa (met een teruggelopen productie ten opzichte van 2023 van 44 procent). Als belangrijkste oorzaak voor de ingezakte Duitse woningbouw wordt algemeen de cocktail genoemd van sterk gestegen bouwkosten, complexe vergunningsprocedures, gestegen rentes, strenger duurzaamheidseisen, een zwakke conjunctuur en een tekort aan bouwpersoneel.
Faillissementen
Diverse Duitse vastgoedbedrijven zijn de afgelopen jaren failliet gegaan en dat is terug te zien in vertraagde en zelfs stopgezette projecten en gebiedsontwikkelingen. In Hamburg werd in 2023 de bouw van de spectaculaire Elbtower (245 meter hoog, ontwerp David Chipperfield Architects) stilgelegd op een hoogte van 100 meter nadat de ontwikkelaar de bouwer niet meer kon betalen. De toren zou de afronding van de gebiedsontwikkeling HafenCity moeten markeren. Ook in andere steden worden vertragingen gemeld. Plannen zijn er genoeg (zoals een nieuw woongebied aan de noordwestkant van Frankfurt van 7.000 woningen en een nieuw bouwprogramma voor Berlijn van 220.000 nieuwe appartementen tot 2040), maar het schort aan de uitvoering. Vastgoedmanagementbedrijf WERTGRUND liet in mei 2024 na onderzoek optekenen dat in Duitsland de oplevering van ruim 220.000 woningen is vertraagd.
In Hamburg heeft het bestuur van de stadsstaat (Hamburg is stad en deelstaat ineen) de handschoen opgepakt en de strijd aangebonden met de alsmaar verder stijgende bouwkosten. In 2024 werd het programma ‘Initiatieve kostenreduziertes Bauen’ aangekondigd. Sinds 2011 werden er in Hamburg meer dan 100.000 nieuwe woningen gebouwd, maar daar is de laatste jaren de klad ingekomen. Op zijn Duits – gründlich – hebben 200 professionals uit de bouwsector alsmede 100 private en publieke beslissers van opdrachtgevende partijen een jaar lang gewerkt aan het opstellen van de ‘Hamburg Standard’, die in februari 2025 is gepresenteerd. De inzet is om de bouwkosten in de stad met een derde terug te brengen, om daarmee uit te komen op een bouwprijs van 3.000 euro per vierkante meter. Daartoe hebben de betrokkenen in het programma zich gericht op drie thema’s: een “kostenreducerende bouwstandaard”, “geoptimaliseerde processen en planningen” en “snellere vergunningen”.
Gereedschapskist
Bij het eerste thema, de kostenreducerende bouwstandaard, werden 39 normen en verordeningen gevonden waarvan juridisch afgeweken kan worden zonder dat de bouwkwaliteit eronder leidt. Het gaat onder meer om de gebouwinstallaties en allerlei normen voor verwarming en brandveiligheid, en bijvoorbeeld om het weglaten van ondergrondse parkeergarages. Ook op het gebied van duurzaamheid hoeft de lat minder hoog gelegd te worden, zo wordt de ambitie van het extreem energezuinige ‘Effizienzhaus 40’ terzijde geschoven. De potentiële winst: een verlaging van de bouwkosten van 1.600 euro per vierkante meter. Met betere planningsprocessen en een verbeterde vergunningverlening is nog eens 400 euro per vierkante meter te besparen – op papier althans. Nadrukkelijk wordt erbij vermeld in de afsluitende verklaring dat de Hamburg Standard (waarin alle kennis is gebundeld is in een gereedschapskist aan de hand van de drie hoofdthema’s) meer is dan een technische maatstaf of een verzameling van aanbevelingen. Het gaat er vooral om een nieuwe bouwcultuur te creëren, waarin de samenwerking tussen de partijen gestimuleerd wordt, aan de hand van bouwteams (een in Nederland al veel langer gangbare manier van bouwen).
‘Woonontwikkelingsgebied met appartementen in Berlijn, Duitsland’ door elxeneize (bron: shutterstock)
Uiteraard geldt ook in Hamburg dat the proof of the pudding in de praktijk moet blijken: probieren geht über studieren. De gebiedsontwikkeling Wilhelmsburger Rathausviertel (met onder meer 1.900 woningen en diverse voorzieningen) is als een eerste pilotproject aangewezen. Vanaf het eerste kwartaal van 2025 wordt dit project wetenschappelijk gemonitord in een samenwerking met experts om betrouwbare gegevens te verkrijgen voor de evaluatie van de Hamburg Standard en mogelijk voor verdere implementatie. Daarnaast worden er onder meer data verzameld over het verlagen van de bouwkosten bij enkele coöperatieve bouwprojecten en worden best practices verzameld over het werken met bouwteams.
Standard versus STOER
De uitkomsten van de pilots zullen onder meer bepalen of ook andere Duitse deelstaten (die een flinke vinger in de pap hebben in termen van bouwregelgeving) de Hamburgse standaard zullen overnemen. De eerste reacties lijken in ieder geval positief. Het BFW Landesverband Nord, bestaande uit 230 ondernemingen in de bouwsector in het noorden van Duitsland, liet in een reactie weten het initiatief te onderschrijven. Zonder ingrijpen in de overgereguleerde Duitse bouwpraktijk zal het anders niet lukken om vrije sector woningbouw (die dus niet door de overheid wordt gesubsidieerd) te realiseren, aldus voorzitter Kay Brahmst. Het komt er nu op aan dat alle partijen de ambities omzetten in daden. Ook in andere steden, zoals in Bremen, is er belangstelling voor de Hamburgse aanpak. Het wordt de komende tijd interessant om de uitontwikkeling van de Hamburg Standard af te zetten tegen de resultaten in Nederland met STOER. Deze laatste benadering kijkt breder naar versnellingsmogelijkheden voor woningbouw, waar in de Hanzestad meer de focus ligt op het ontwikkel- en bouwproces zelf. Wat gaat nu werkelijk het verschil maken? In zekere zin dient zich ook de vergelijking op met de operatie van de ‘Grote Vereenvoudiging’ die de gemeente Amsterdam in 2004 aankondigde (onder aanvoering van toenmalig wethouder Duco Stadig) om de vastgelopen bouwproductie in de hoofdstad een impuls te geven. De meningen verschillen in hoeverre het schrappen van regels in Amsterdam daadwerkelijk heeft geholpen, of dat vooral de aangetrokken conjunctuur na de crisis de grote push voorwaarts heeft gegeven. Voer voor discussie derhalve.
Presentatie van de Hamburg Standard in februari 2025.
Deze inhoud kan niet getoond worden in verband met jouw cookie-wensen. Accepteer tracking cookies of bekijk Wird Bauen endlich bezahlbar? "Hamburg-Standard" soll Wohnungsbaukosten stark senken | NDR Info op YouTube.
Meer informatie over hoe wij omgaan met jouw privacy vind je onder Copyright & Privacy
Cover: ‘Moderne gevels in Hamburg: wonen en werken in de stad’ door Caroline Ruda (bron: shutterstock)
Door Kees de Graaf
Eindredacteur Gebiedsontwikkeling.nu
