Verslag De stijging van het hoge BTW-tarief met 2 procentpunten heeft wellicht meerdere nadelige gevolgen, maar in ieder geval wordt de bouw van goedkope woningen er onevenredig zwaar door geraakt. Dit ontdekte bouwkostendeskundige Ruud Eggens. Hij waarschuwt ook dat de woningbouw in dit kritische segment nog heel lang onder de gevolgen van de huidige crisis zal lijden.
Vooral nieuwbouw goedkope woningen getroffen
Ruud Eggens, bouwkostenadviseur bij de dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Rotterdam.
De verhoging van het hoge BTW-tarief van 19% naar 21% is zonder veel maatschappelijk en politiek verzet doorgevoerd. Naar nu blijkt kleeft aan deze verhoging een bijzonder nadelig effect op de bouw van goedkope woningen. De lastenverzwaring zal onvermijdelijk neerslaan op de grondopbrengsten en dan in verhouding zwaarder op goedkopere woningen dan op duurdere. Dat stelt
Kernpunten:
- Een kleine kostenstijging, zoals de BTW-verhoging en zeker een hoge zoals straks de EPC-aanscherping, heeft bij een stagnerende VON-ontwikkeling (op portefeuilleniveau) grote financiële gevolgen.
- Locaties met lage VON- en grondprijzen worden extra getroffen.
- Na de crisis duurt het nog minimaal 10 jaar voordat we terug zijn op het huidige niveau.
Eggens presenteerde zijn inzichten bij Onderzoeksinstituut OTB TU Delft op 7 januari jongstleden. Zijn redenering is dat, gezien de marktontwikkeling, de vrij-op-naam-prijzen van nieuwbouwwoningen voorlopig verder zullen dalen om vervolgens de inflatie te gaan volgen. En omdat aannemers al een tijd lang hebben afgezien van winst, ontwikkelaars de broekriem ook niet verder kunnen aanhalen, architecten en makelaars al zijn uitgeknepen, en leges en aansluitkosten niet aan marktwerking onderhevig zijn, zal het gelag uit de grondopbrengst betaald moeten worden. Uitgangspunt is een residuele bepaling van de grondopbrengst, oftewel:
VON-opbrengst – (aanneemsom + bijkomende kosten) = grondopbrengst
De bouwkostendeskundige liet aan de hand van een praktijkvoorbeeld zien hoe de BTW-verhoging verhoudingsgewijs zwaarder doorweegt op lagere grondopbrengsten dan op hogere. Bij een VON-prijs van € 200.000 staat de 2% BTW-ophoging gelijk aan 15% van de grondopbrengst, bij een VON-prijs van € 300.000 is dit 5%.
‘De huidige crisis richt langdurig schade aan - Afbeelding 1’
‘De huidige crisis richt langdurig schade aan - Afbeelding 2’
Een aanmoediging voor de bouw van goedkope starterswoningen kan uit deze cijfers bepaald niet afgelezen worden. De situatie is nu voor het eerst zo dat de nieuwbouwprijs hoger ligt dan de oudbouwprijs, mede als gevolg van de verlaagde overdrachtsbelasting. De combinatie van verlaagde overdrachtsbelasting en verhoogde BTW werkt twee keer gunstig voor de bestaande woningen en twee keer ongunstig voor de nieuwbouw. Dit terwijl de nieuwbouw een belangrijke binnenlandse economische motor is.
Exorbitante invloed
De BTW-stijging treft dus vooral de grondopbrengst van woningen met een lage VON- en grondprijs. Dit segment is veel te vinden in onder meer Rotterdam (met name Zuid) en bijvoorbeeld ook plaatsen als Terneuzen, Heerlen en Winschoten. Daarentegen kennen Amsterdam en Utrecht bijvoorbeeld dit marktsegment in veel mindere mate, of bijkans niet. Voor de stedelijke herontwikkeling van Rotterdam en talrijke andere plaatsen en regio´s zal de BTW-stijging sterk remmend werken, zo valt te voorzien. Dit geldt eens te meer omdat het hier geen nieuwbouw op spruitjesvelden betreft, maar veelal complexe en dure herontwikkeling. Dus projectontwikkeling met toch al hoge grondkosten.
Maar hiermee is het verhaal nog niet klaar. De in de huidige crisis dalende opbrengst van nieuwbouwwoningen heeft grote invloed op de grondopbrengst. Deze gevolgen zullen ook nog eens vele jaren, 15 tot 25 jaar, doorwerken, verwacht Eggens. Hij neemt aan dat de VON-prijs de komende 3 jaar (waarin de economische crisis nog aanhoudt) met 2,5% per jaar verder daalt, terwijl de aanneemsom met 0,5% per jaar stijgt. De twaalf jaar daarna stijgen beide mee met de inflatie, waarna een periode volgt waarin de VON-prijs weer sterker aantrekt. In dit scenario duurt het dan minimaal 15 jaar voordat de grondopbrengst terug is op het huidige nominale niveau. Wordt de grondopbrengst netto-contant gemaakt, dan duurt herstel zelfs 25 jaar. Om dit inzichtelijk te maken presenteerde de Rotterdamse bouwkostendeskundige een rekenmodel en bijbehorende grafiek. Uitgangspunt is een reële casus: een galerijcomplex met 23 woningen van 106 m2 GO (gebruiksoppervlak) en 145 m2 BVO (bruto vloeroppervlak). De VON-prijs is € 210.000 (€ 1.980/m2 GO). De grondquote ligt laag: 15%.
‘De huidige crisis richt langdurig schade aan - Afbeelding 3’
‘De huidige crisis richt langdurig schade aan - Afbeelding 4’
Met zijn rekenmodel laat Eggens zien dat een eventueel wat gunstigere ontwikkeling van de VON-prijs relatief weinig aan dit langzame herstel van de grondopbrengst verandert. In het gunstigste scenario moet toch wel op een periode van 10 jaar gerekend worden. De residuele schade van de crisis en daarbovenop nog eens de BTW-verhoging laat zich moeilijk compenseren. Als de crisis voorbij is, zal de woningnieuwbouw en het lage segment in het bijzonder nog jaren aansukkelen.
De oorzaak voor een ongunstige ontwikkeling van de VON-prijs leidt Eggens af uit de crisis in de jaren 1980. Toen wakkerde de overheid herstel aan via de premie-A, -B en -C woningen. Zwembaden en culturele centra werden over het land uitgestrooid. Hypotheekvoorwaarden werden steeds gunstiger. Dat is nu allemaal niet het geval. Minister Stef Blok van Wonen en Rijksdienst is vast van plan heel veel geld uit de woningmarkt te trekken, niet om er (veel) geld in terug te stoppen.
EPC-effect
Wat voor de BTW-verhoging geldt, geldt voor elke kostenverhogende maatregel die de woningbouw treft: die zal neerslaan op de grondopbrengst. De twee opeenvolgende EPC-aanscherpingen die eraan komen, zullen dan ook weer hun tol vergen. Eggens stelde dat de EPC-aanpassing in 2011 € 20/m2 kostte, zich vertalend in -20% grondopbrengst voor de goedkope sector. Opdrachtgevers worden door de overheid dus allerminst aangemoedigd om in woningnieuwbouw te investeren. Steden en regio´s met lage VON- en grondprijzen treft dit het hardst. Eggens: “Wij komen uit een cultuur in de bouw waarin gold ‘Het plan betaalt het wel’. Daar moeten we nu cold turkey van afkicken.” In die cultuur was het mogelijk om een woontoren te bouwen met 2-laags ondergronds parkeren onder een vijver, waar een deficit op rustte van € 20.000 per parkeerplaats.
Kostenbeheersing
De aanwezige onderzoekers van OTB, onder wie gastheer Harry van der Heijden en de hoogleraren Peter Boelhouwer en Willem Korthals Altes, toonden zich kritisch geïnteresseerd in de bevindingen van Eggens. Een van de gedachtewisselingen handelde over mogelijkheden van kostenbeheersing. Gedacht kan worden aan een efficiënter woningontwerp, met een betere verhouding tussen gebruiksoppervlak en bruto vloeroppervlak (GO/BVO-verhouding). Efficiency in de uitvoering middels standaardisatie, prefab bouw en ketenintegratie (tussen opdrachtgever en aannemer) is een ander traject. Of ook: een apart budget voor extra kwaliteit, of grond in erfpacht, opperde Korthals Altes. Daarover, voor zover het gaat om erfpachtuitgifte door particulieren, was speciale gast Jos Feijtel, zelfstandig adviseur wonen, sceptisch. Banken zijn met hypotheken erg op hun hoede voor speciale constructies. Hij noemde zelf de ontwikkeling van een rug-aan-rugwoning die voor € 100.000 van de hand kan gaan. Maar daarvan moet je een paar kleine projecten per gemeente bouwen, geen 400 stuks. Van der Heijden merkte op dat veel gemeenten tegen hem zeggen dat er nog zoveel ruimte zit in de bouwkosten. Maar, werd naar voren gebracht, met het knijpen in de bouwkosten wordt al gauw de woningkwaliteit afgeknepen. Allemaal standaardwoningen over het land uitrollen, zou een drastische politieke keuze zijn.
Verlaging van de grondprijzen (door gemeenten) zou zeker bij herontwikkeling (uitkopen en saneren) niet in relatie staan tot de reële kosten die worden gemaakt om de grond bouwrijp op te leveren, stelde Eggens. Het kan een keuze van de lokale politiek zijn, dat is wat anders. Normatief residueel rekenen, met taakstellende GO/BVO-verhouding, is natuurlijk ook mogelijk. “Een gemeente kan ook stoer een vaste grondprijs vaststellen. Komt de ontwikkelaar niet koeren dan betaalt hij te weinig, komt hij wel koeren dan betaalt hij echt te veel en moet er alsnog residueel gerekend worden.”
De opportuniteit van verdere EPC-aanpassingen werd breed in twijfel getrokken. De kostenbatenverhouding begint ongunstiger te worden naarmate de energiezuinigheid wordt opgevoerd. Dure technieken zoals aardwarmte verdienen zich niet meer terug. Al zouden de kopers extra geld kunnen lenen voor deze maatregelen, zij willen er niet extra voor betalen, maar het is lastig het ministerie daarvan te doordringen, zei Van der Heijden. Kortom, de overheid zou niet alleen moeten kijken naar de lagere woonlasten voor de kopers, maar ook naar de betaalbaarheid c.q. financierbaarheid van de woning.
Overheid overtuigen
Aan de hand van een rekenvoorbeeld van Eggens werd verder van gedachten gewisseld over de gemiste terug- en uitverdieneffecten van investeringen in woningbouw. Voor elke niet-gebouwde woning blijven belastinginkomsten (loon en omzet) en werkgelegenheid uit. Helaas is het bijna almachtige ministerie van Financiën doof voor dit argument vanuit het principe dat kosten en toekomstige baten niet met elkaar verrekend mogen worden. “Met dit verhaal kom je niet eens langs de portier.” Peter Boelhouwer wees erop dat de verhuurdersheffing ook al de investeringsruimte van de corporaties – een belangrijke opdrachtgever – zal opvreten. En dat België bijvoorbeeld de BTW juist verlaagde.
De algemene conclusie van de bijeenkomst was dat er front gemaakt moet worden om de overheid te overtuigen van de zeer nadelige effecten van de BTW-verhoging en aanstaande EPC-aanpassingen op de woningnieuwbouw. Temeer omdat de VON-prijs nog sterker zal dalen dan in het model van Eggens wordt aangenomen, aldus Boelhouwer. Compenserende maatregelen zijn noodzakelijk op straffe dat er voor langere tijd heel weinig (goedkope) woningen van de grond worden getrokken.
Onderzoeksinstituut OTB TU Delft, 7 januari 2013
Zie ook:
Cover: ‘Thumb_geld_0_1000px’
Door Kees Hagendijk
Zelfstandig journalist
