platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Onderzoek

De invloed van de gemeenten op de ruimtelijke kwaliteit

De invloed van de gemeenten op de ruimtelijke kwaliteit

Go scriptie6242547.png

25 aug 2016 - Hoe sturen gemeenten als het gaat om de ruimtelijke kwaliteit bij de ontwikkeling van hun nieuwbouwwijken? Roelof Achterveld onderzocht het voor zijn master Real Estate and Housing aan de TU Delft. Volgens de gemeenten komt het voor een belangrijk deel aan op de keuze van de ontwikkelaar, een goede samenwerking met de ontwikkelaar en het meegeven van de juiste kaders. En vergeet de factor mens niet, die speelt als altijd een sleutelrol.

Het is soms opvallend hoe graat het verschil is in de ruimtelijke kwaliteit van ontwikkelde nieuwbouwwijken. Gemeenten kiezen er soms voor om hun eisen aan de ruimtelijke kwaliteit in de ontwikkeling van nieuwbouwwijken bij te stellen om het project financieel haalbaarder te maken voor de ontwikkelaar en het project te kunnen doen slagen. De ruimtelijke kwaliteit van een wijk is belangrijk voor het financiële en visuele aspect van een ontwikkeling, maar het heeft ook een maatschappelijk aspect. Uit onderzoek is gebleken dat een wijk met een goede ruimtelijke kwaliteit en veel groen bijdraagt aan de gezondheid van de bewoners van de wijk. 

De vraag is of deze kwaliteitsafname of lagere ambitieniveaus een trend is die zich doorzet in alle betrokken gemeenten of dat er ook gemeenten zijn die–ondanks financiële obstakels- een andere aanpak kiezen om de ruimtelijke kwaliteit te kunnen waarborgen. De kennis en innovaties nemen steeds meer toe in de (steden)bouw en juist daarom moet het streven nog zijn om het kwaliteitsniveau van de wijken op z’n minst te waarborgen. 

Samenwerking, partnerkeuze en de juiste kaders 

In het onderzoek is gekeken hoe de gemeenten Teylingen, Rotterdam, Nieuwkoop, Alkmaar, Haarlem en Alphen aan den Rijn sturen op hun eisen aan de ruimtelijke kwaliteit in de ontwikkeling van nieuwbouwwijken. 

De gemeenten gaven hierin aan dat een goede samenwerking tussen de gemeente en ontwikkelaar, de keuze van de ontwikkelaar en de afweging tussen kwaliteit en geld belangrijke aspecten zijn in de sturing op de ruimtelijke kwaliteit in de ontwikkeling van nieuwbouwwijken. Daarnaast bestaat de sturing van de gemeente op de ruimtelijke kwaliteit voor het grootste deel uit het opnemen van eisen in het beeldkwaliteitsplan, het verstrekken van de omgevingsvergunning en het vastleggen van afspraken in de verschillende contracten gedurende de ontwikkeling. 

De gemeenten moeten van tevoren goed bedenken welke kaders zij meegeven aan de ontwikkelaar. De gemeente is verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit en de ontwikkelaar is over vijf of tien jaar weer weg, dus het kwaliteitsniveau moet van tevoren bepaald worden door de gemeenten. Voorafgaand aan een bestemmingsplanwijziging moet de gemeente op basis van een haalbaarheidsstudie berekenen of en hoeveel er vanuit een project bijgedragen kan worden aan de ruimtelijke ontwikkelingen. Dit moet vooraf duidelijk gemaakt worden, zodat de ontwikkelaars weten waar zij aan toe zijn in een mogelijke ontwikkeling. 

Verwachtingen van te voren afstemmen

Voor de ontwikkeling van nieuwbouwwijken moeten de gemeenten zoeken naar ontwikkelaars die met veel ruimtelijke kwaliteit willen ontwikkelen. Een ontwikkelaar moet kijken naar wat de bewoners nu eigenlijk willen en welk kwaliteitsniveau daarbij past. Gemeenten kunnen bijvoorbeeld doormiddel van prijsvragen ontwikkelaars selecteren op basis van de ruimtelijke kwaliteit. De gemeenten moeten dan wel van tevoren goed bedenken wat zij verwachten van de ontwikkeling en duidelijke randvoorwaarden en eisen meegeven aan de ontwikkelaars. Deze moeten uitdagend, maar tegelijkertijd ook realistisch zijn. Idealiter ontstaat er een dynamiek tussen de ontwikkelaar en gemeente waarbij zij elkaar uitdagen tot oplossingen, met uiteindelijk als doel het behalen van een beter eindresultaat voor beiden partijen. 

Om dat te bereiken moeten de gemeenten en de ontwikkelaars in de onderhandelingen allereerst hun verwachtingen van de ruimtelijke kwaliteit met elkaar afstemmen. Ontwikkelaars en stedenbouwkundigen bij de gemeenten hebben veelal gestudeerd en ervaringen opgedaan om de ontwikkeling van nieuwbouwwijken van voldoende ruimtelijke kwaliteit te voorzien. Zij moeten deze kennis maximaal toepassen bij elke ontwikkeling om zo efficiënt mogelijk genoeg kwaliteit aan de ruimte te geven. Zij dienen gezamenlijk met de ontwikkelaar naar het optimale plan toe te werken.  Daarbij zullen de gemeenten de ontwikkelaars ook bewust moeten maken dat zij steeds meer op basis van goede referenties hun volgende project kunnen starten. Zij kunnen dus ook belang hebben bij een goede ruimtelijke kwaliteit van de door hun gebouwde wijken.  

Afwijken? Alleen als de visie van de wijk overeind blijft

De gemeenten zullen bij elke ontwikkeling van een nieuwbouwwijk een afweging moeten maken tussen kwaliteit en geld. Dat hoeft niet ten koste te gaan van de kwaliteit, maar het vraagt van de gemeente wel de nodige creativiteit. Er zijn misschien ook andere manieren om het beoogde kwaliteitsniveau te behalen. Soms ontkomen de gemeenten echter niet aan het afwijken van de ruimtelijke kwaliteitseisen. Dat kan door politieke dwang komen, maar soms moet er afgeweken worden van de regels om op bepaalde plekken nog een bepaalde kwaliteit te kunnen behalen. De gemeenten geven daarbij wel aan dat kwaliteit niet gecompenseerd kan worden. Als op de kwaliteit eenmaal ingeboet is, kan dat niet meer teruggedraaid worden en daar krijgen de gemeenten dan later mogelijk spijt van. Als regel wordt gegeven dat afwijken van de regels en eisen soms mag of moet, maar dat deze afwijkingen nog wel binnen de beoogde visie op de wijk moeten passen. 

Beeldkwaliteitsplan

Als er eenmaal duidelijke afspraken zijn vastgelegd tussen de gemeente en ontwikkelaar hoeven de gemeenten deze afspraken alleen maar te toetsen. Daarnaast wordt de omgevingsvergunning pas afgegeven door de gemeente als de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk voldoet aan de gestelde eisen van de gemeente. Deze eisen worden meegegeven met het beeldkwaliteitsplan en dit is volgens de gemeenten ook het grootste deel van de sturing op de ruimtelijke kwaliteit. 

Gemeenten geven daarnaast in het onderzoek ook aan dat naarmate een ontwikkeling meer invloed heeft op de identiteit van de gemeente er meer aspecten worden betrokken bij de beoordeling van de ontwikkeling van de nieuwbouwwijk en dat deze zorgvuldiger worden afgewogen. Een ontwikkeling van een nieuwbouwwijk op een prominente locatie zal meer kwaliteitseisen meekrijgen dan een ontwikkeling op een afgelegen locatie. 

De gemeenten geven aan dat het lastig blijft om in de toekomst te kijken en dat daarmee de ontwikkeling van nieuwbouwwijken van veel onzekere factoren afhankelijk is. Er zijn een aantal vaste wetmatigheden waarmee er op de ruimtelijke kwaliteit gestuurd kan worden, maar de nevenfactoren daar omheen zoals de locatie, economie en bestedingspatronen zijn ook van doorslaggevende invloed op de ontwikkeling. 

De factor mens

Tot slot kwam er nog een belangrijke factor naar voren in de sturing op de ruimtelijke kwaliteit. Dit is het menselijke aspect in de ontwikkeling. De ruimtelijke kwaliteit zoals die gelinkt wordt aan de beleidsdocumenten valt of staat met de expertise van de behandelende medewerkers van de gemeenten. De interpretatie van de eisen door de medewerkers van de gemeente is hierin een belangrijk aspect. Als er bijvoorbeeld een eis van een groene openbare ruimte wordt opgesteld in de beleidsdocumenten is het aan de behandelende medewerkers om daar een richting aan te geven. De manier waarop de betreffende medewerkers omgaan met een bepaald initiatief bepaalt grotendeels ook de uiteindelijke ruimtelijke kwaliteit. Als een medewerker voor een snelle ontwikkeling gaat kan een ontwikkeling mogelijk een mindere ruimtelijke kwaliteit krijgen dan wanneer een medewerker gaat voor het meest optimale resultaat in de ontwikkeling. 

Dit valt natuurlijk ook om te draaien naar de kant van de ontwikkelaar. De ruimtelijke kwaliteit van een ontwikkeling van een nieuwbouwwijk is ook erg afhankelijk van de betrokken ontwikkelaar en zijn of haar visie op het project. De ontwikkelaar zou alleen maar uit kunnen zijn op het snelle geld en helemaal geen interesse kunnen hebben in een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit van de nieuwbouwwijk. De gemeenten moeten daarom zoeken naar ontwikkelaars die nieuwbouwwijken met veel ruimtelijke kwaliteit willen ontwikkelen. Een ontwikkelaar die wil kijken naar wat de bewoners nu eigenlijk willen en welk kwaliteitsniveau daarbij past. Om de ruimtelijke kwaliteit te kunnen waarborgen is de keuze voor de juiste ontwikkelaar dus zeer van belang. 


Lees de gehele scriptie hier

Auteur

roelof achterveld
Roelof Achterveld

Gruduated student MSc Real Estate and Housing at TU Delft

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte