platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

De kracht van kantineverhalen en SOCIALE MEDIA in gebiedsontwikkeling

De kracht van kantineverhalen en SOCIALE MEDIA in gebiedsontwikkeling

Interview met Dennis Honkoop, directeur Van Driesten Bouw

21 feb 2013 - ’’Wij richten ons niet op grote uitbreidingslocaties - die zijn er ook bijna niet meer – maar vooral op kleinschalige ontwikkelingen op goede plekken. Ontwikkelaars waren gewend om op basis van emotie een bepaalde locatie aan te kopen. Wij doen dat op basis van informatie over de aanwezige vraag in de omgeving.’’ Aan het woord is Dennis Honkoop, directeur Van Driesten Bouw. ’’Dat hebben wij veel beter in beeld dan de meeste makelaars.’’

digitale strategieën

Van Driesten Bouw is een middelgroot, ontwikkelend bouwbedrijf uit Ede. De opdrachtenportefeuille varieert van utiliteitsbouw (scholen en laboratoria), woningbouw (waaronder zorg) en renovatie tot wat zij noemen ‘kleinbouw’. Dennis Honkoop, oud-student van de afdeling Bouwmanagement van de TU Delft, vertelt openhartig over de die hij inzet om tot nieuwe ontwikkelingen te komen. Daarvoor heeft hij een bijzondere manier bedacht om de wensen van eindgebruikers in kaart te brengen. Het doel van deze exercitie is primair om nieuwe ontwikkelingen te starten die vervolgens door het bouwbedrijf gerealiseerd kunnen worden.

Dennis Honkoop: “Het zijn eigenlijk twee verschillende dingen. De eerste noemen we de ‘woonvisie’ en de tweede is ons systeem bestaande uit de ‘zoekrobot’ en de ‘locatiescan’. Die twee laatstgenoemde werken nauw samen. De ‘woonvisie’ is een locatiegebonden aanpak, waarbij de omgeving - en daarmee ook potentiële bewoners – wordt uitgenodigd om mee te denken met de (her)ontwikkeling van een locatie. Uitgaande van een specifieke plek worden mensen uit de omgeving via het verenigingsleven benaderd. De opkomst is dan gegarandeerd hoog. ’’Daar vangen we wat we noemen de ‘kantineverhalen’. Met heel eenvoudig beeldmateriaal wordt een locatie in beeld gebracht en worden mogelijke invullingen getoond met rijwoningen, tweekappers of vrijstaande woningen zoals die in de omgeving voorkomen. Maar we laten ook afwijkende oplossingen van elders uit het land zien, om te peilen hoe men over de ontwikkeling denkt. Tot en met kleuren en type voordeuren leggen we voor. Mensen ervaren het als positief dat ze mogen meedenken. Tegelijkertijd bevragen we die mensen ook op informatie die wij zoeken en krijgen we onze potentiële klanten goed in beeld. Iedereen die de ‘woonvisie’ heeft ingevuld, krijgt de eerstvolgende zaterdag een grote bos bloemen thuisbezorgd. In de daarop volgende week zie je vervolgens een golf van nieuwe aanmeldingen via onze website, waarschijnlijk van mensen die gezien hebben dat onze grote bos bloemen werd bezorgd bij hun buren. We hebben dit gedaan in verschillende plaatsen in Nederland. Vaak in opdracht van de gemeente of de provincie. Maar ook voor ontwikkelaars, beleggers en corporaties is het interessant, want je kan op deze manier niet alleen potentiële kopers opsporen, maar ook mogelijke huurders.’’

De ‘zoekrobot’ is een door Honkoop gebouwd ingenieus zoeksysteem om sociale media zoals Facebook, twitter, linkedin en hyves af te speuren op relevante informatie over woonwensen en eventuele verhuisneigingen. ’’De computer zoekt op specifieke zoektermen in regio’s die wij interessant vinden voor bepaalde locaties. Natuurlijk moet die informatie nog wel door een filter, maar daarvoor hebben we werkstudenten in dienst die op zaterdag door de zoekresultaten gaan om te bepalen of de zoekmachine relevante informatie heeft gevonden. Omdat je die informatie verzamelt aan de hand van sociale media, kun je over het algemeen ook een vrij nauwkeurig profiel aanmaken van degene die de informatie heeft geuit. Wij delen mensen in acht doelgroepen in, waaronder de starter, het gezin met twee kinderen, empty nesters, etc. Al die informatie stoppen wij in onze database.’’

’’Tegelijkertijd voeren wij een permanente ‘locatiescan‘ uit. Wij hebben iemand fulltime rondrijden door de provincies Noord-Holland, Zuid-Holland, Utrecht, Gelderland en Flevoland op zoek naar mogelijke ontwikkelingslocaties. Als hij een oud gebouw of een leeg kavel spot dat nog niet in ons systeem staat, maakt hij ter plekke een potentieel project aan in de database, zoekt online op de site van het kadaster alle relevante informatie bij elkaar en neemt foto’s van de plek. Als we enthousiast zijn over zo’n plek, zetten we de ‘zoekrobot’ in op die locatie. Vervolgens maken we met een architect een schetsplan en calculeren wat het kost om het project te realiseren. Daaruit volgt een grondwaarde en die bieden we aan de eigenaar. Komen we tot overeenstemming, dan starten we het ontwikkelproces. Zo niet, dan blijft de zoekcomputer die locatie in de gaten houden. Als er nieuwe ontwikkelingen zijn rondom zo’n locatie, stuurt de computer ons automatisch een bericht.’’

’’Per locatie stellen we vast hoe groot de regio is waarbinnen mensen willen verhuizen. Bunschoten heeft bijvoorbeeld maar een hele kleine cirkel. Amersfoort kent een veel ruimere cirkel, omdat bewoners daar naar een grote regio als vestigingsplaats kijken. Per gemeente hebben we dit in beeld. We hebben nu een locatie in Bunschoten aangekocht, een oude rokerij. Dan weten we hoe groot het gebied is dat we moeten analyseren op potentiële klanten. De zoekopdracht in de computer kijkt in dat geval naar een veel kleiner gebied dan voor een locatie in Amersfoort.’’

De kracht van kantineverhalen en SOCIALE MEDIA in gebiedsontwikkeling - Afbeelding 1

Honkoop vervolgt: ’’Als we geloven in de potentie van een bepaalde locatie en de haalbaarheid van de (her)ontwikkeling, bijvoorbeeld omdat wij in beeld hebben dat er rondom die locatie veel interesse lijkt te zijn voor een bepaald type woning of woonmilieu, dan gaan wij zo mogelijk over tot aanschaf. Samen met de architect werken we het voorstel verder uit en dan gaan we de doelgroep die we in beeld hebben actief benaderen. Bijvoorbeeld door het gericht verspreiden van een advertentiecampagne via diezelfde sociale media. Als iemand de site over het project vaker bezoekt voor informatie, dan nemen we na enige tijd proactief contact met zo iemand op. Voor het aanbieden van de woningen die we zelf ontwikkelen, hebben we tevens de website www.wonensocialmedia.nl opgezet. We denken hiermee ook een passend verkoopkanaal bij onze aanpak te hebben gecreëerd.’’

Het systeem combineert specifieke informatie over locaties aan informatie over woon- en verhuiswensen die mensen openbaar verspreiden via sociale media. Honkoop legt de verbinding tussen deze informatie, in feite de verbinding tussen prille vraag en mogelijk aanbod. ‘’Ons systeem is niet te koop, maar we zijn natuurlijk wel inzetbaar voor partijen die nu tegen problemen aanlopen door het stilvallen van de woningmarkt of problemen met hun bestaande voorraad. Dat kan een woningcorporatie zijn, maar ook de eigenaar van een oud gebouw die niet weet wat hij hiermee aan moet. Het is een instrument waarmee je problemen voor heel veel verschillende partijen kan oplossen, van woningzoekenden tot wanhopige vastgoedeigenaren.’’

Wat levert dat concreet op voor zijn bouwbedrijf? ’’We zijn nu ongeveer twee jaar bezig. De eerste vier woningen die we op deze manier hebben ontwikkeld zijn twee weken geleden in de verkoop gegaan via onze site. Daar is nu al veel belangstelling voor. Ook op andere locaties die we hebben aangekocht hopen we binnenkort in verkoop te kunnen gaan.’’

ir. Dennis Honkoop begon in Tilburg op de HTS en deed Bouwtechnische Bedrijfskunde. Vervolgens ging hij in Delft naar de afdeling Bouwmanagement, waar hij afstudeerde op de invloed van bouwmethodes en ontwerpaanpassingen op eengezinswoningen. Daarna ging hij aan de slag bij Heddes in Hoorn. Hij begon als werkvoorbereider, werd toen uitvoerder, projectleider, bedrijfsleider en uiteindelijk directielid. In 2007 stapte hij over naar Van Driesten Bouw, een familiebedrijf dat hij in 2010 overnam.

Zie ook:

Auteur

Portret - Jeroen Mensink
Jeroen Mensink

Redacteur Gebiedsontwikkeling.nu | architect/eigenaar bij JAM* architecten

Bekijk alle artikelen