Gijsingflats, opgevrolijkt door een buurtkunstproject van Krista Burger en Kenneth Letsoin ism Foundation Mesh, Rotterdam door Florian Braakman (bron: Florian Braakman)

De lessen van BoTu: samenwerken aan social impact bij binnenstedelijke fysieke opgaven

12 december 2022

7 minuten

Casus Binnenstedelijke gebiedsontwikkeling gaat om veel meer dan alleen stenen stapelen. Het creëren van maatschappelijke impact is minstens zo belangrijk. Maar hoe dan? In de Rotterdamse wijk Bospolder-Tussendijken wordt de koppeling expliciet gelegd. Linda Zuijderwijk zet de eerste lessen voor gebiedsontwikkelaars op een rij, aan de hand van twee projecten.

Het creëren van maatschappelijke meerwaarde in gebiedsontwikkelingen is een complexe aangelegenheid, zo blijkt uit onderzoek naar binnenstedelijk verdichten. Uit een eerdere analyse van binnenstedelijke projecten blijkt dat gemeenten hier wel degelijk op wel kunnen sturen met een aantal instrumenten, effectieve regie, maatwerk en samenwerking. Toch is maatschappelijke meerwaarde ook dan niet vanzelfsprekend. Mogelijk dat de lessen van Bospolder-Tussendijken kunnen helpen. De afgelopen jaren stonden er verschillende fysieke opgaven centraal in deze wijk, die gekoppeld werden aan een maatschappelijke opgave. In dit artikel kijken we naar twee van deze opgaven, waarvan er één succesvol werd opgezet en bij de ander de business case niet rondkwam.

Wijk wordt veerkrachtig

De vooroorlogse wijk Bospolder-Tussendijken ligt in het stadsdeel Delfshaven. Hier wordt geprobeerd een ‘veerkrachtige’ gebiedsontwikkeling te realiseren door de maatschappelijke meerwaarde expliciet te koppelen aan fysieke opgaven. Deze ambitie moet vorm krijgen met een nieuwe manier van samenwerken binnen het programma ‘Veerkrachtig BoTu 2028’.

Het praten en dromen met bewoners en ondernemers over herontwikkeling moet gepaard gaan met reële financiële uitgangspunten en verwachtingen

Het doel van het programma is van ‘BoTu’ de eerste veerkrachtige wijk van Rotterdam te maken: een wijk waar bewoners, organisaties, publieke en private partijen kunnen omgaan met veranderingen, schokken en spanningen. Concreet betekent dit dat er in de wijk onder andere projecten plaatsvinden op het gebied van energietransitie en klimaatadaptatie, om de wijk toekomstbestendig te maken.

Iedereen is welkom

Het programma voor de wijk is ‘open’ opgezet: iedereen die zich betrokken voelt, wil aansluiten en een project wil initiëren is welkom. Van bewoner tot beursgenoteerd ontwikkelaar. Binnen het programma is in principe sprake van gelijkwaardige samenwerking tussen private, publieke en maatschappelijke partijen, zoals we dat tot op heden nog niet gewend zijn.

Hoe pakt die manier van werken uit in de praktijk? Het eerste project dat daarvoor is onderzocht betreft de aanpak van de Gijsingflats. Dit zijn vijf naoorlogse galerijflats, met in totaal 435 woningen, gebouwd na het vergeten bombardement door de geallieerden in 1943. De flats zijn verduurzaamd waarbij de woningcorporatie Havensteder en de gemeente deze werkzaamheden aangrepen om tegelijkertijd een sociale aanpak voor de bewoners van de flats te ontwikkelen. Het doel hiervan was de gemeenschap binnen de flats te versterken en zorgvragen eerder te signaleren.

Luchtfoto met flats en plein door Jan van der Ploeg (bron: Jan van der Ploeg)

Linksonder op de luchtfoto zijn de vijf Gijsingflats te zien.

‘Luchtfoto met flats en plein’ door Jan van der Ploeg (bron: Jan van der Ploeg)


In de sociale aanpak werd er met een sociaal team per huishouden gekeken wat de behoeften en problemen waren, maar ook welke talenten men had en of bewoners zich wilden inzetten voor de gemeenschap in de flats. Het sociaal team kon direct doorverwijzen naar hulpverleners of met de bewoners naar een passende oplossing zoeken voor hun problematiek.

Buurthuiskamer

Ten tweede is gewerkt aan een plan voor het nabijgelegen Visserijplein: dat is het centrale wijkplein met verschillende maatschappelijke voorzieningen, zoals een markt en het ‘huis van de wijk’ Pier 80. Hier vinden we een bibliotheek, ontmoetingscentrum, allerhande maatschappelijke organisaties zoals schuldhulpverlening en gymzalen. De gemeente, maatschappelijke en private partijen wilden het Visserijplein en Pier 80 vernieuwen, verdichten met woningen en daarbij ook een ontmoetingscentrum 2.0, een ‘buurthuiskamer’ creëren voor álle buurtbewoners – dus ook de nieuwe, meer kapitaalkrachtige bewoners die er zouden samenkomen met andere bewonersgroepen. Uiteindelijk kwam de gemeente tot de conclusie dat deze maatschappelijke ambitie, gekoppeld aan de wens om het plein te verdichten, niet financieel haalbaar was.

Voor dit artikel is documentonderzoek verricht en zijn betrokkenen van de woningcorporatie en gemeente Rotterdam gesproken, die terugkeken op de samenwerking tussen private, publieke en maatschappelijke partijen. Welke lessen trekken we voor gebiedsontwikkelaars?

1 Een open oproep tot samenwerking kan botsen met staande praktijken en regels in aanbesteding

Een ‘open programma’ is soms niet te verenigen met staande praktijken en regels. Binnen het programma was een ‘open oproep’ opgenomen en daaruit volgde in 2019 dat verschillende teams, bestaande uit ondernemers, bedrijven en bewoners, projecten uitdachten. Deze projecten richtten zich op verbetering en vernieuwing, rond thema’s als energie, wonen en buitenruimte. Ook rond het Visserijplein ontstond een team van bewoners en ondernemers, getrokken door een ontwikkelaar, dat zich richtte op herontwikkeling van dit gebied. Daarbij was helder dat de ingreep tot maatschappelijke meerwaarde moest leiden: publieke voorzieningen (zoals gymzalen en een daaraan verbonden ‘huiskamer van de buurt’), woningen en de markt zouden een plek krijgen, zo vertelt een voormalige projectmanager. Maar de steeds concreter wordende plannen van deze samenwerkende partijen vonden uiteindelijk toch geen doorgang bij de gemeente. De open oproep bleek toch ‘niet bedoeld als een soort aanbesteding van een ruimtelijk vastgoedproject’. Terugkijkend op dit proces zegt de toenmalig projectmanager: “[De ontwikkelaar] snapt ook wel dat er geen formele aanbesteding was maar tegelijkertijd was niet alles even scherp geregeld waardoor ze zeiden: ‘wij vinden dat wij hier wel een positie hebben want wij hebben tijd en geld erin gestoken, dus er moet wel een goed verhaal komen waarom we niet verder zouden kunnen’.”

Een belangrijke les is dus dat de fasering in de aanbesteding van ruimtelijke herontwikkelingsprojecten en open oproepen voor planvorming helder ontrafeld moet blijven. Deze trajecten mogen zeker niet blindelings in elkaar overlopen.

Markt met gijsingflats door Florian Braakman (bron: Florian Braakman)

De Gijsingflats zijn opgevrolijkt door een buurtkunstproject van Krista Burger en Kenneth Letsoin ism Foundation Mesh, Rotterdam

‘Markt met gijsingflats’ door Florian Braakman (bron: Florian Braakman)


2 Alleen samen praten en dromen is niet genoeg: leg ook geld op tafel.

Nadat het plan van de ontwikkelaar het niet haalde, organiseerde de gemeente zelf ook nog workshops en ateliers. Geprobeerd werd met bewoners en ondernemers, de ontwikkelaar en architecten om samen de maatschappelijke meerwaarde voor de plek te bespreken. Dan blijkt dat praten en dromen met bewoners en ondernemers over herontwikkeling gepaard moet gaan met reële financiële uitgangspunten en verwachtingen. Enerzijds was er tijdens die workshops wel sturing op het maatschappelijk concept van de ‘huiskamer van de buurt’. Maar anderzijds was tijdens dit proces nog niet duidelijk of en hoe het financieel haalbaar gemaakt kon worden: “niemand wilde de ambitie loslaten en ook niemand kon het geld op tafel leggen”. De gemeente heeft gecommuniceerd naar de bewoners en ondernemers dat er op dat moment geen financiële dekking was voor de plannen en ideeën, maar toch bleken bewoners en ondernemers teleurgesteld dat hun werk in de ateliers op dat moment tot niets leidde.

De les is dat vooraf heel helder moet zijn welke financiële ruimte er is tijdens het atelier met bewoners en andere partijen. Deze ruimte moet een uitgangspunt voor de gesprekken zijn. “Wat is het kader?” en “Wat kunnen we nog ‘weggeven’?”

3 Organiseer een team specifiek voor de sociale meerwaarde: een sociaal team

Ten derde blijkt dat de koppeling van de fysieke aan de sociale opgave succesvol kan zijn als er ook specifiek in de sociale meerwaarde wordt geïnvesteerd. Bewoners raakten dus teleurgesteld bij de Visserijplein-ateliers, maar de casus van de Gijsingflats laat zien dat het wél mogelijk is bewoners voor langere termijn op elkaar en hun directe leefomgeving betrokken te houden. De gemeente en woningcorporatie maakten hier samen extra geld vrij om, naar aanleiding van de verduurzamingsopgave die op het punt stond te beginnen, een sociale aanpak en sociaal team te ontwikkelen. Niets nieuws op het eerste gezicht, maar toch is de koppeling met fysieke opgave wel degelijk bijzonder. De begeleider van de bewoners kwam naar aanleiding van de werkzaamheden voor de verduurzaming in contact met de bewoners. In deze contacten kwam ook de problematiek van de huishoudens aan bod. In het sociaal team van allerhande maatschappelijke organisaties werden die de signalen van de begeleider omgezet naar actie, door een bewoner bijvoorbeeld in contact te brengen met schuldhulpverlening. Zo droeg het sociaal team eraan bij dat er op een gegeven moment geen uitzettingen meer plaatsvonden in de flat en dat het aantal huurachterstanden terugliep, zo vertelt de manager wonen van Havensteder. Daarnaast ontstond naar aanleiding van de aanpak een groep van meer dan 30 actieve bewoners die zich samen wil inzetten voor hun buren en verschillende activiteiten organiseert.

De les die we hieruit leren: een sociaal team dat zich focust op die maatschappelijke meerwaarde, en niet in eerste instantie op de fysieke opgave die eraan gekoppeld is, blijkt een succesvolle zet.

Conclusie: samenwerking moet gepaard gaan met goede instrumenten

Het samenwerken aan gecombineerde opgaven in een bestaande wijk is an sich geen garantie voor succes, zo laat de casus van Bospolder-Tussendijken zien. Organisatie en geld zijn minstens zo belangrijk als randvoorwaarden. Zo kunnen gebiedsontwikkelaars die een nieuwe manier van samenwerking onderzoeken, á la Veerkrachtig BoTu 2028, in de eerste plaats overwegen om een team op te zetten dat zich specifiek richt op de sociale vraagstukken. Ten tweede moeten ontwikkelaars aandacht hebben voor de mogelijke clash met klassieke aanbestedingstrajecten. En tot slot moet er gewaakt worden voor het wekken van te hoge verwachtingen bij bewoners en ondernemers. De financiële haalbaarheid van de gezamenlijke dromen en plannen moet expliciet onderdeel zijn van het gesprek met bewoners, ondernemers en gemeenten.


Cover: ‘Gijsingflats, opgevrolijkt door een buurtkunstproject van Krista Burger en Kenneth Letsoin ism Foundation Mesh, Rotterdam’ door Florian Braakman (bron: Florian Braakman)

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Door Linda Zuijderwijk

Linda Zuijderwijk is zelfstandig onderzoeker en impactmanager bij Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG).


Meest recent

New York - June 2, 2018: A view down a busy avenue street, People walk on busy streets door Helen89 (bron: shutterstock)

Meer ruimte voor de voetganger is goed voor de stad, maar vergroot ook de ongelijkheid

Amerikaanse onderzoekers concluderen: krijgt de voetganger de ruimte, dan wordt een wijk aantrekkelijker en stijgen de vastgoedprijzen. Alleen groeit daarmee ook direct de sociale ongelijkheid in de steden.

Onderzoek

8 februari 2023

Haan & Laan door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

Veenendaal Oost in de Gelderse Vallei: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan & Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Dit keer brengen zij een bezoek aan Veenendaal Oost: “Een saaie naam: Veenendaal Oost, maar aangenaam om te wonen”.

Uitgelicht
Casus

8 februari 2023

Amsterdam, The Netherlands, February 11, 2022: view across a lake with reeds-lined banks towards a modern neighbourhood with mailnly brick housing in IJburg district door Frans Blok (bron: shutterstock)

Leren van Vinex: de toegevoegde waarde van functiemenging en bereikbaarheid

Voor we aan een grote nieuwe opgave beginnen, is het goed achterom te kijken – en te leren van het vorige project. Vastgoedexpert Teun van der Meulen blikt terug op het Vinex-tijdperk om lessen te trekken voor de huidige woningbouwopgave.

Onderzoek

7 februari 2023