De ruimtelijke puzzel vereist meervoudige waardecreatie en slim grondgebruik

Ik zie twee paradoxale verlangens, zowel in de politiek als onder vakgenoten. Er is de roep om een politiek die pijnlijke keuzes maakt en strikte sturing geeft. Tegelijkertijd willen we alles integraal doen, met het risico van stapeling van beleid en ambities. Mijn stelling is dat we moeten prioriteren: niet alles kan in hetzelfde tempo en omvang. Bovenal en in de eerste plaats moeten we slimme combinaties zoeken: van functies, belangen en waarden. Het Programma Ruimte voor de Rivier liet zien hoe een mutual gain werd gecreëerd met economische groei en recreatie, vanuit een aanvankelijke enkelvoudige opgave om de waterveiligheid te verbeteren.

Functies combineren

Of een kleiner voorbeeld: in Utrecht lag er een conflicterende ruimteclaim tussen economische groei (een nieuwe IKEA) en een maatschappelijke functie, een voetbalclub. Uiteindelijk zijn de voetbalvelden voor de plaatselijke club op het dak van het gebouw gerealiseerd. Natuurlijk kan dit niet overal, maar het gaat om het onderliggende mechanisme. Het is ook in niet-gebouwde vorm voorstelbaar: wijkbewoners die ‘s nachts in een werkgarage parkeren, yogalessen die in het weekend plaatsvinden in de kantine van een kantoor. De crux is derhalve: bieden we ruimte aan dergelijke waarden- en functiecombinaties? Daarmee bevorderen we en passant ook de innovatie in ons vakgebied.

De kunst is om partijen te prikkelen zodat ze actief op zoek gaan naar slimme combinaties van grondgebruik. Zo ontstaat ‘meervoudige waardecreatie’, waarbij meerdere functies en waarden boven de enkelvoudige waarde gaan. Dit principe gaat ervanuit dat misschien niet alles mogelijk is aan ambities en dat we niet overal een ‘10’ halen, maar dat we wel combinaties van enkele ambities kunnen omarmen die door één ruimtelijke interventie worden gerealiseerd. Er zijn meerdere vormen mogelijk; ik noem er drie die bij iedere ruimtelijke puzzel vroegtijdig in het keuzeproces op tafel moeten komen en een permante opgave blijven.

Ten eerste het clusteren van functies. Denk bijvoorbeeld aan het combineren van zorg en woningen, of andere maatschappelijke voorzieningen die relatief eenvoudig in samenhang ontwikkeld kunnen worden. Door het clusteren van functies ontstaat een synergie-effect of wordt het draagvlak onder publieke investeringen, zoals de benodigde infrastructuur, vergroot.

Creatieve oplossingen

De tweede vorm is meervoudig ruimtegebruik: op eenzelfde plek kunnen meerdere functies gelijktijdig van de ruimte gebruik maken zodat een minder groot beslag op de ruimte plaatsvindt. Het maken van pijnlijke keuzes wordt zo voorkomen. Een typerend voorbeeld is drijvend bouwen: waterretentie wordt gecombineerd met woningbouw. In landelijke gebieden zien we voorbeelden van maatschappelijk vastgoed waarbij de zalen afwisselend worden gebruikt voor sport, cultuur, theater en dergelijke. Schaarse middelen dwingen zo tot het zoeken naar creatieve ruimtelijke oplossingen.

In de derde plaats is het zinvol naar een vliegwielfunctie voor andere waarden (spin-offs) te zoeken. Door bijvoorbeeld extra woningen toe te voegen in een stadswijk of dorpskern wordt de leefbaarheid vergroot en ontstaat een groter economisch of sociaal draagvlak voor commerciële en maatschappelijke voorzieningen. Op een vergelijkbare manier betekent de huisvesting van commerciële functies een impuls voor werkgelegenheid. Investeren in de ene waarde of functie kan dus een positieve impact hebben op een of meer andere waarden.

Expliciet uitvragen

Het denken over het verbinden van waarden en functies kan in de praktijk worden bevorderd door partijen te stimuleren innovatieve oplossingen aan te dragen. Op basis hiervan kunnen projecten worden geprioriteerd die meer dan andere projecten bijdragen aan deze manier van ontwikkelen. Zo kwamen we in de gemeente Lochem tegen dat in meerdere kernen woningbouw voor Oekraïners nodig wordt geacht. Die goedkopere woningen kunnen nadien ook worden gebruikt voor andere aandachtsgroepen, een voorbeeld van afwisselend ruimtegebruik door de tijd heen.

Rijk, provincies of gemeenten kunnen het principe expliciet uitvragen aan marktpartijen of aan consortia waarin private, maatschappelijke en publieke partijen samen tot oplossingen komen, onder meer via tenders. De vraag aan markt en maatschappelijke partijen is dan: welke creatieve koppeling van waarden of functies kun je bedenken die bijdraagt aan het simultaan realiseren van meerdere ambities?

Een dergelijk uitnodigend bestuur kiest voor het formuleren van een opgave en geeft partijen de kans om zelf voorstellen te ontwikkelen die zoveel mogelijk meervoudige waarde in zich dragen. Als we beginnen met slimme combinaties en meervoudige waardecreatie kunnen we het aantal ruimteclaims voor Nederland al flink terugbrengen. En hoeven we daarna pas echt pijnlijke keuzes te maken, met winnaars en verliezers.