Maastricht, The Netherlands - June 18th 2018, People shopping in the 'Kleine staat' in the historic center of Maastricht door Ivo Antonie de Rooij (bron: shutterstock)

De toekomst van de stedelijke plint: van platte transacties naar waardevolle interacties

10 november 2022

10 minuten

Analyse Stedenbouwkundig onderzoeker Conrad Kickert pleit voor een bredere blik op de stedelijke plint. Gebiedsontwikkelaars moeten hun ideaalbeeld voor plinten uitbreiden van geldelijke transacties naar menselijke interacties. Dan maken ze veel meer kans op stedelijk leven op ooghoogte. Succesvolle plintontwikkelingen treffen de balans tussen de wensen van vormgevers, ontwikkelaars en een breed scala aan bewoners.

Iedereen heeft de mond vol van het belang van mixed-use in onze steden maar waarom kunnen ontwerpers, beleidsmakers en ontwikkelaars niet de plinten creëren waar we als stedelingen om vragen? Ondanks de brede consensus over de functionele en psychologische waarde van interactieve plinten lopen we steeds vaker langs introverte architectuur, blinde muren en leegstaande winkels. De relatie tussen gebouw en stad dreigt te bezwijken onder onze groeiende sociale, economische en fysieke ambities en transities. Onze steden gaan de hoogte in maar op ooghoogte – the city at eye-level – staat de stad steeds meer onder druk. We investeren veel in onze skylines en in openbare ruimtes, maar we begrijpen verbazend weinig over waar deze twee elkaar letterlijk raken: de stedelijke plint. Tijd voor een nadere analyse.

De gaten vallen

De Nederlandse stedelijke plint ligt vandaag de dag voornamelijk van twee kanten onder vuur. Ten eerste zien we een drastische krimp van ons fysieke winkelaanbod, waardoor winkelplinten als losse tanden leeg komen te staan. Eerst waren het nog slechts de aanloopstraten en oude stadsbuurten die last hadden van winkelleegstand, maar nu beginnen de eerste gaten ook te vallen in de hoofdwinkelgebieden, zeker nu warenhuizen en ketens als dominostenen omvallen.

GRONINGEN, NETHERLANDS - JANUARY 11: V&D went bankrupt in December 2015. Vroom & Dreesmann is a Dutch chain of department stores owned by Sun Capital Partners. Taken on January 11, 2016 in Groningen. door defotoberg (bron: shutterstock)

V&D in Groningen

‘GRONINGEN, NETHERLANDS - JANUARY 11: V&D went bankrupt in December 2015. Vroom & Dreesmann is a Dutch chain of department stores owned by Sun Capital Partners. Taken on January 11, 2016 in Groningen.’ door defotoberg (bron: shutterstock)


Paradoxaal genoeg maakt stedelijke verdichting onze lege plinten vaak alleen maar erger. Je zou denken dat meer nieuwbouwbewoners moeten zorgen voor meer leven op straat en in de plint. In plaats daarvan zien we op ooghoogte wat de Australische stedenbouwkundige Kim Dovey toepasselijk density without intensity noemt. Nieuwe hoogbouw heeft vaak geen ruimte meer over voor een levendige plint nadat onze behoeften aan post, pakketten, parkeren en prullenbakken zijn vervuld.

Te commercieel

Als er in nieuwbouw nog plek over is voor interactieve plinten wordt er teveel ingezet op commerciële plinten die zelfs met hogere dichtheden niet meer te vullen zijn. Bovendien zorgt veel stedelijke nieuwbouw voor een drastische schaalvergroting van ons van origine fijnmazige stedelijke weefsel. Dat komt de relatie tussen gebouw en openbare ruimte bijna nooit ten goede. Hoe brengen we in dit spervuur van economisch en fysiek geweld nog leven en menselijke maat aan in de plint?

We kunnen in ons zoekproces veel leren van hoe plinten nu al een cruciale rol spelen in het stedelijk leven, ook zonder commercieel oogmerk

Een goede eerste stap is een ‘reset’ van onze verwachtingen van de plint. Met name ontwerpers en beleidsmakers associëren een interactieve plint nog te vaak met winkels en horeca. Ze beseffen niet dat dit wensbeeld steeds minder haalbaar is. Het aantal winkelvestigingen per Nederlander is sinds de eerste telling in 1930 met meer dan twee derde afgenomen. De koelkast, de auto, de zelfbediening en de buitenwijk gingen de huidige virtuele en virale vijanden van fysieke winkels al voor. Horeca heeft de resulterende gaten slechts deels kunnen vullen en deze sector is notoir gevoelig voor een komende recessie.

Minder bezoekers

Ons winkelwensbeeld vult hierdoor bij lange na geen plinten meer. Een hip koffietentje in je nieuwe ontwikkeling? Zelfs in Amsterdam draait een zaak pas op ongeveer 3.000 inwoners. Een supermarkt, zelfs een eenvoudige grab-and-go? Nog steeds zijn bijna 2.000 inwoners nodig. Deze aantallen nemen in de toekomst alleen maar toe, vooral in steden die minder bezoekers aantrekken. Hoe vullen we zo nog plinten in een stedelijke inbreiding met een paar honderd woningen in Goes of Zwolle? En zonder dat we ergens anders een plint leegtrekken?

Plinten in nieuwbouw in Goes door Conrad Kickert (bron: Conrad Kickert)

Zelfs in verdichtingsprojecten vullen winkels en horeca geen plinten meer, zoals in deze Goese nieuwbouw

‘Plinten in nieuwbouw in Goes’ door Conrad Kickert (bron: Conrad Kickert)


We moeten dus de associatie van een interactieve plint met louter een commerciële transactie-functie loslaten. Op dat moment zien we dat plinten een waardevolle rol spelen in de vele interacties die het werkelijke hart vormen van het sociale, culturele, en productieve leven van de stad. In feite vragen we nu onze winkeliers en uitbaters om dit leven te ondersteunen, terwijl zij ook nog winst moeten maken. We hebben onze sociale interacties in de buurtsuper en third places zoals de bar en de koffietent, we snuiven culturele en modetrends op in boetieks, onze kinderen spelen en leren terwijl ze bladeren in de boek- en speelgoedwinkel en we zijn zelfs productief bezig met onze laptop in de koffiezaak. Hoe zien onze plinten eruit als we deze functies zonder commercieel oogmerk moeten vervullen? Hoe zorgen we ervoor dat ons stedelijk leven niet verschraalt?

Te hoge huurprijzen

De eerste stap is om ons bredere verwachtingspatroon niet te zien als een verlies, maar als een waardevolle verandering. Een bredere invulling van de plint is allereerst een financiële vraag aan vastgoedpartijen, vooral in relatie tot hun bestaande voorraad. Vaak staan lege winkelpanden voor te hoge huurprijzen en resulterende vastgoedwaarden in de boeken, waardoor eigenaren terugdeinzen voor transformaties uit angst voor een stevige afwaardering. Met dalende winkelhuurprijzen en bijvoorbeeld een aanhoudend woningtekort zien we echter het prijsverschil tussen commerciële en post-commerciële functies steeds verder afnemen.

Discussie aanjagen

Niettemin zal de overheid soms financieel moeten bijspringen en actief moeten aansturen op transformaties, hetgeen bijvoorbeeld in het de geplaagde High Streets in het Verenigd Koninkrijk al vaak gebeurt. Deze actieve overheidssturing kan niet zonder een vooruitziende en gedeelde blik naar een bredere toekomst van de stedelijke plint en – in het verlengde hiervan – de toekomst van stedelijke gebieden. De overheid zal steeds vaker de discussie moeten aanjagen om met burgers, bedrijven, en ontwikkelaars te ‘soul searchen’ naar waar bijvoorbeeld de binnenstad voor dient als winkels een steeds kleinere rol spelen.

Waarde toevoegen

Retailexpert Joost Nicasie stelt terecht dat als de tijd van de automatische winkelpiloot voorbij is, we moeten nadenken over hoe de binnenstad een belangrijke bestemming en ontmoetingsplek blijft. Ook voorbij de binnenstad zullen we goed moeten nadenken hoe stedelijke verdichting meer toevoegt aan het stedelijk leven, zelfs zonder winkelplinten. Veel ontwikkelaars begrijpen nu al goed dat een interactieve plint waarde toevoegt aan de bovenverdiepingen, zelfs als de plint geen winkels of horeca bevat. We moeten simpelweg veel duidelijker definiëren wat we verwachten van plinten en hoe plinten aan deze verwachtingen kunnen voldoen.

Ook ons persoonlijk welzijn kan plaatsvinden in de plint, van bekende fitnesscentra tot de bloei van intensievere zorgfuncties

We kunnen in ons zoekproces veel leren van hoe plinten nu al een cruciale rol spelen in het stedelijk leven, ook zonder commercieel oogmerk. Een gesprek tussen buren bij de voordeur, een muurschildering of groene gevel, een inkijk in een drukke werkplaats en zelfs de oerburgerlijke tuinkabouter of de Laaf – het zijn allemaal uitingen en interacties op en rond de plint die gratis stedelingen samenbrengen en voorbijgangers prikkelen. Met de juiste bewoners, het juiste ontwerp en de juiste randvoorwaarden zijn bestaande en nieuwe niet-commerciële plinten uitstekende plekken voor sociale en culturele uitwisselingen, voor productie en voor persoonlijke groei en welzijn. We kunnen hierbij ook veel inspiratie opdoen uit landelijke en internationale voorbeelden.

Tot rust komen

Plinten kunnen een cruciale rol vervullen in het sociale leven van de stad. In een voormalige winkel in de Haagse Schoolstraat is een aandachtscentrum gevestigd door een partnerschap tussen gemeente en kerkelijke organisaties. Voorbijgangers kunnen binnenwandelen voor een gesprek of juist om tot rust te komen in het midden van de binnenstad. Om de hoek faciliteert de gemeente Den Haag een buurthuis met een ontmoetingstafel pal in de transparante winkelpui van een kringloopwinkel, onderdeel van hun buurthuizen van de toekomst.

In Boston brengt CultureHouse voormalige winkelplinten tot leven als ‘sociale infrastructuur’, waar bewoners en voorbijgangers kunnen samenkomen, spelen en evenementen organiseren – al dan niet onder het genot van een niet-verplichte kop koffie. Al zijn de CultureHouses tijdelijk, ze bewijzen dat ze zorgen voor meer leven op straat, vooral ook onder sociale minderheidsgroepen. Op een meer permanente manier zien we hoe bibliotheken zichzelf opnieuw uitvinden in de plint, bijvoorbeeld in de Delftse centrale bibliotheek, verbouwd uit een voormalige supermarkt, of de nieuwe stadsbibliotheek in Goes.

Nieuwe contacten in de plint door Conrad Kickert (bron: CultureHouse)

Nieuwe contacten komen tot leven in het aandachtscentrum in Den Haag (links) of de CultureHouse in Boston (rechts)

‘Nieuwe contacten in de plint’ door Conrad Kickert (bron: CultureHouse)


Plinten kunnen tevens een belangrijke productieve rol vervullen. Zeker sinds de coronacrisis slaat onze werklaptop steeds vaker niet alleen thuis of op het kantoor open, maar in een netwerk van informele koffiezaken, formelere cowerkplekken en gehuurde bureauruimte. Deze ‘gedistribueerde werkplekken’ verschijnen dan ook steeds vaker in de plint, waarbij goed ontworpen werkruimtes de ‘economie zichtbaar maken’ naar de straat, zoals de Amerikaanse Project for Public Spaces dit noemt. Zo plaatst coworking-centrum Startwell in Toronto een koffiebar waar leden kunnen uitrusten en afspreken met cliënten voorin de plint, met zelfs een terras op de stoep.

Plek voor kantoren

We vinden ook steeds meer ‘traditionelere’ kantoren in de plint. Ongeveer driekwart van de Nederlandse typische kantoorbedrijven past gemakkelijk in een gemiddeld ruim winkelpand, met hun minder dan tien personeelsleden. Even voorbij de Haagse kringloopwinkel-en-buurthuis wandelen we voorbij een reeks startupkantoren die met hulp van een gemeentelijk initiatief (pdf) voor culturele broedplaatsen en ruimere bestemmingsplannen in voormalige winkelpanden zijn gevestigd. Meer dan 100 voormalige Haagse binnenstadswinkels zijn daardoor nu getransformeerd in plekken voor vooral jonge en creatieve bedrijven.

Conventionele wensbeelden van fijnmazige winkelplinten zullen blijven stuiten op een realiteit van e-commerce, schaalvergroting en introversie

Ook de maakindustrie heeft een plek in de plint, zowel in gedeelde makerspaces met een publieke (verkoop-)ruimte voorin of door kleine makers die maar al te graag laten zien waar ze mee bezig zijn. De sociaal georiënteerde ‘digitale ambachtslieden’ van Cre8 vullen één van de vele ongevulde winkelplinten in het nieuwe Amsterdamse Westerdokseiland, waar de gebiedsontwikkelaar ruimte heeft gemaakt voor kunst en ambacht op ooghoogte – mits zij hun plint interactief houden. Behalve ruimdenkende gebiedsontwikkelaars vraagt maakindustrie in de plint ook overheidsmaatwerk in zonering en hinderwetgeving.

Nieuwe ideeën in de plint door Conrad Kickert (bron: Startwell)

Nieuwe ideeën komen tot leven in Startwell, Toronto (links), Kliek, Den Haag (midden), of Cre8, Amsterdam (rechts)

‘Nieuwe ideeën in de plint’ door Conrad Kickert (bron: Startwell)


Plinten zijn tot slot uitstekende plekken voor persoonlijke groei en welzijn. We zien nu al de snelle groei van kinderdagverblijven in voormalige winkels en nieuwe plinten, waardoor de stad letterlijk een plek geeft aan nieuw leven op ooghoogte. Streng beleid voor de bescherming van daglicht, -lucht, ruimte, en privacy van kinderen maakt kinderopvang in bestaande winkelpanden al snel lastig, maar nieuwe plinten kunnen veel beleidseisen makkelijk verwerken. Even voorbij Cre-8 aan de Westerdoksdijk in Amsterdam zien we bijvoorbeeld een kinderopvang die haar open plint gebruikt om de nieuwste knutselwerken van kinderen tentoon te stellen aan voorbijgangers en trotse ouders.

Persoonlijk welzijn

Scholen en universiteiten vinden ook steeds vaker hun plek naar de plint. Neem bijvoorbeeld de nieuwe Haagse campus van de Universiteit Leiden die een introverte voormalige ministerieplint tussen CS en Spui heeft getransformeerd tot visitekaartje en ontmoetingsplaats voor toekomstige bestuurders. Ook ons persoonlijk welzijn kan plaatsvinden in de plint, van bekende fitnesscentra tot de bloei van intensievere zorgfuncties. Van zelfstandige tandartsen tot volledige huisartsenposten: zorgfuncties kunnen hun behoefte aan privacy voor patiënten, hun vaak hoge installatiekosten van apparatuur en hun vraag naar steeds grotere ruimtes prima in evenwicht brengen met een open blik naar de straat, door bijvoorbeeld een receptie of apotheek voorin de plint te plaatsen.

Levendige plinten door Conrad Kickert (bron: Conrad Kickert)

BSO De Wester in Amsterdam stalt knutselwerk uit in de plint (links), de Universiteit Leiden verwelkomt Haagse studenten in de plint (midden), en woningen in Vancouver geven hoogbouw een humaan podium (rechts)

‘Levendige plinten’ door Conrad Kickert (bron: Conrad Kickert)


Deze voorbeelden bevatten vooral publieksfuncties, maar het grootste deel van de plinten die we passeren in de stad bevatten uiteraard woningen. Bewoners hebben een complexe relatie met de stad, waarin ze in de plint een balans proberen te vinden tussen hun natuurlijke behoefte aan privacy, veiligheid, en territorium met een behoefte aan sociale contacten met buren en voorbijgangers, persoonlijke uitingen, en het kunnen aanpassen hun directe woonomgeving. Deze balans is bijzonder lastig te vinden in heringerichte winkelplinten, maar in nieuwe plintwoningen lukt dat wel. Met directe straattoegang en ‘hybride zones’ tussen publieke en private ruimte kunnen bewoners hun relatie met de stad zelf vormgeven, waardoor het straatleven zichtbaar kan toenemen. Nederlandse hoogbouw kan hierin (weliswaar kritisch) leren van Vancouver, waar stedenbouwkundigen en gebiedsontwikkelaars in de jaren negentig van de vorige eeuw al wisten dat plinten niet alleen met winkels te vullen waren, en hierdoor uitstekende richtlijnen hebben opgesteld en nagevolgd voor woningen in hoogbouwplinten.

Genoeg obstakels

Op weg naar een bredere invulling van de plint liggen nog genoeg politieke, financiële en technische obstakels. Conventionele wensbeelden van fijnmazige winkelplinten zullen blijven stuiten op een realiteit van e-commerce, schaalvergroting en introversie. Blijf breed en diep kijken als gebiedsontwikkelaar! Allereerst door je eigen rol als plintactivator breder en beter te definiëren. Een belangrijke reden voor inactieve plinten is een gebrek aan communicatie en begrip tussen de verschillende partijen die interactieve plinten aanjagen, ontwerpen, ontwikkelen, bouwen, maar vooral ook degenen die uiteindelijk plinten tot leven brengen.

Plintpotentie

Ruimere bestemmingsplannen en meer flexibele ontwerpen zijn slechts randvoorwaarden voor een interactieve plint; uiteindelijk komt plintinteractie pas op gang door de juiste ‘bewoner’ met de juiste attitude en vooral het juiste vertrouwen in de stad. Wat bieden en vragen bedrijven, artiesten, makers, artsen en bewoners in plinten daadwerkelijk van de openbare ruimte, en wat biedt de stad hen? En waar? Hoe kunnen we vraag en aanbod van plintinteractie beter laten aansluiten, zodat we plintpotentie niet vangen achter blinde muren of op verdiepingen, maar ook dichtgetrokken lamellen vermijden in te transparante plinten?

Ons recente boek en het rapport ‘superplinten’ door onder andere mijn boek-medeschrijver Hans Karssenberg geeft een uitstekende voorzet in deze vragen. Maar er ligt een nog veel bredere waaier aan plintfuncties klaar om te ontdekken en doorgronden, en we moeten verder de diepte in om de interactiepotentie en -obstakels van deze functies te begrijpen. Zoals we hier in de VS zeggen: stay tuned!


Cover: ‘Maastricht, The Netherlands - June 18th 2018, People shopping in the 'Kleine staat' in the historic center of Maastricht’ door Ivo Antonie de Rooij (bron: shutterstock)

Wilt u reageren op dit artikel of een gastbijdrage voor Gebiedsontwikkeling.nu schrijven over een ander onderwerp? Bekijk dan hier de mogelijkheden.


Conrad Kickert door Conrad Kickert (bron: LinkedIn)

Door Conrad Kickert

Conrad Kickert is stedenbouwkundige en werkt aan de University of Buffalo, New York.


Meest recent

Station Delft vanaf het centrum door Frans Blok (bron: shutterstock.com)

Stevig boven de rails: twee decennia vernieuwing spoorzone Delft

Het geldt als een van de meer complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen in Nederland: de spoorzone in Delft, inmiddels herdoopt tot Nieuw Delft. Wat hebben alle inspanningen opgeleverd? Afke Laarakker maakt een tussenbalans op.

Casus

28 november 2022

Jumbo distributiecentrum door Rufus de Vries (bron: gemaakt voor het project 'Grip op grootschalige bedrijfsvestigingen' in opdracht van BZK en EZK.)

Sla de doos niet zomaar plat

Over de logistieke sector en de invloed daarvan op de ruimte en het landschap is best een eerlijk verhaal te vertellen. Toch horen we dat volgens Merten Nefs veel te weinig. Hij pleit ervoor de bekende platitudes overboord te zetten.

Opinie

25 november 2022

HARADS, SWEDEN - 29 JULY 2017 : The Cabin a modern treehouse in the woods , Harads, Sweden door O.C Ritz (bron: shutterstock)

Een tweede jeugd voor vakantieparken: de taaiheid van transformatie

De Veluwe telt een slordige 500 (!) vakantieparken, ze staan er niet allemaal even florissant bij. 11 gemeenten werken in gezamenlijkheid aan kwaliteitsverbetering. Wat zijn de ervaringen? Rob van den Hazel zet ze op een rij.

Analyse

25 november 2022