De verkoop van nieuwbouwwoningen loopt terug, roep om structurele oplossingen

In de eerste helft van 2023 kwam het aantal verkochte nieuwbouwwoningen net boven de 6.600 uit. Hiermee daalde het aantal transacties met 54,4 procent ten opzichte van een jaar eerder. Sinds het begin van de meting in 2015 waren er nog nooit zo weinig transacties in de eerste helft van een jaar (of in twee andere achtereenvolgende kwartalen), aldus het CBS.

Het zijn opvallende cijfers die ook niet als een verrassing komen. Zo zijn de bouwkosten hoog en is de grond duur. Dit in combinatie met een hoge rente leidt ertoe dat kopers huiverig zijn om een huis in een nieuwe wijk te kopen. Daar komt volgens Madeline Buijs, hoofd onderzoek bij Colliers, bij dat nieuwbouwwoningen relatief duur zijn in vergelijking met bestaande woningen. Zo schrijft zij op LinkedIn: “In het tweede kwartaal lag de gemiddelde prijs van een nieuwbouwwoning ruim 89.000 euro hoger dan die van een bestaande woning. Het prijsverschil tussen nieuwe en bestaande woningen wordt ook steeds groter, in 2015 lag het prijsverschil nog rond de 40.000 euro.”

Boven gemiddelde

En die prijzen zijn simpelweg te hoog, zo heeft ontwikkelaar VanWonen berekend. “Een gemiddelde transactieprijs van een nieuwbouwwoning kwam in het tweede kwartaal van 2023 uit op bijna 496 duizend euro, stelt het CBS vandaag in hun publicatie. Onze markt- en data-analisten bij VanWonen houden voortdurend de woningmarktontwikkelingen in de gaten. En zien dat een gemiddeld huishouden 165.000 euro te kort komt voor een nieuwbouwwoning.”

Onvoldoende leencapaciteit van potentiële kopers in combinatie met de hoge kosten die ontwikkelaars moeten maken, leidt tot afwachtende kopers. Buijs: “Tel daarbij de lange bouwtijd op, waardoor consumenten huiveriger zijn om in een onzekere tijd een nieuwbouwwoning te kopen. De verwachting is daarom dat de verkopen van nieuwe woningen verder zullen dalen.”

Maar de makelaarsvereniging NVM en ook Coen van Rooyen, directeur van WoningbouwersNL waren er als de kippen bij om te melden dat in het derde kwartaal weer een opleving te zien is in hun cijfers. Zo zou september goed zijn voor 2259 verkochte woningen, verkopen die bij makelaars bekend maar nog niet verwerkt zijn in de cijfers van het Kadaster. En daardoor is dit cijfer officieel nog niet beschikbaar. Van Rooyen: “De prognose is dat dankzij deze inhaalslag in september de laatste maanden van het jaar wel eens dichtbij of zelfs boven het langjarig gemiddelde uit kunnen komen.” Hij wijst er daarbij op dat grondgebonden woningen minder last hebben van afhakende kopers van appartementen.

Langetermijnvisie

Volgens Tom Daamen, directeur van de Stichting Kennis Gebiedsontwikkeling (SKG) is er ondanks die opleving toch meer aan de hand. “We leven in de naweeën van een periode waarin we veel vermogende particulieren op de markt hadden. Deze nieuwe woningbeleggers hebben voor de nodige prijsopdrijving geleid.”

Nu de woningbouwproductie ver terugvalt, komen we volgens Daamen in een fase van consolidatie. “Het is afwachten hoe het nieuwe kabinet de woningmarkt aan de praat wil krijgen. Gaat het kabinet de middenhuur echt reguleren en de woningbouw verder met subsidies stimuleren? Het is allemaal natuurlijk nog heel onduidelijk.”

Daamen ziet er zelf meer in om mensen beter in staat te stellen een woning te huren of te kopen. “De hypotheekrenteaftrek wordt in Nederland weliswaar afgebouwd, maar je zou ook de inkomstenbelasting kunnen verlagen en andere verhogen, waardoor mensen het wonen beter kunnen betalen." Dat lijkt mij een duurzame oplossingsrichting.

Dat er iets moet gebeuren om gebiedsontwikkelingen van de grond te trekken is volgens Daamen duidelijk. “Koopwoningen zijn natuurlijk een onmisbaar onderdeel van het programma en de businesscase. Daarbij kunnen gemeenten wel helpen om een deel koop bijvoorbeeld om te zetten naar huur of door minder eisen aan ontwikkelaars op te leggen. Maar van dat laatste ben ik geen voorstander. De markt heeft uiteindelijk behoefte aan consistentie, aan structurele oplossingen. Ik denk dat partijen die aan gebiedsontwikkelingen werken die al goed in de grondverf staan samen wel tot oplossingen komen om tot uitvoering te komen. De projecten die nog op de tekentafel liggen hebben het lastig. Daarvoor is het toch wachten op een nieuw kabinet.”

Want de lapmiddelen zijn volgens Daamen inmiddels allemaal wel gebruikt. “We hebben een kabinet nodig met een langetermijnvisie voor de volkshuisvesting en dat daar vervolgens ook naar handelt.”