NDSM-werf, Amsterdam door Shutterstock (bron: Shutterstock)

Voortgang NDSM-transformatie op de tocht, corporaties bieden hulp

15 september 2023

9 minuten

Casus Het is een van de grotere gebiedstransformaties binnen de ring van Amsterdam: het oude havengebied van de NDSM-werf in Amsterdam Noord. Er is hier al veel gebeurd maar de nieuwste tranche van de operatie staat onder druk door de afkoelende woningmarkt. De woningcorporaties, bevrijd van het juk van minister Blok, bieden de helpende hand.

Wie al een tijdje niet op de NDSM-werf is geweest, zal bij aankomst met de pont even met zijn ogen knipperen. Tegenover de aanlegplaats schieten enkele woontorens met een slordige 460 koop- en huurappartementen de hemel in. In de plinten hebben zich al een Albert Heijn, een sportschool en verschillende restaurants gevestigd. Samen met de eerder opgeleverde woonblokken achter het hoofdkantoor van de HEMA worden hier langzaam de contouren zichtbaar van een hoogstedelijke stadswijk met zo’n 5.500 woningen.

Al in 2010 sloot de gemeente er het eerste ontwikkelcontract met ontwikkelaar Biesterbos die vijf jaar later door VolkerWessels werd overgenomen. Pas daarna kwam er schot in de woningbouw en werden er meer dan 2.500 woningen in verschillende prijscategorieën opgeleverd. Van de negen blokken die VolkerWessels naast andere ontwikkelaars voor zijn rekening neemt, zijn er twee inmiddels klaar en nog eens twee in aanbouw: Nautisch NDSM en BinnenDok. Als deze over een jaar worden opgeleverd, zal de teller op 3.000 gerealiseerde woningen staan.

Zelfbouw als aanjager

Zoveel woningen staan er in de Buiksloterham nog lang niet. In de eerste jaren waren het vooral zelfbouwers die op deze andere grote ontwikkellocatie langs het IJ aan de slag gingen. Ontwikkelaars hadden door de kredietcrisis aanvankelijk geen interesse in het gebied. Van de inmiddels gerealiseerde 1.250 woningen is daarom bijna een derde door kleine particuliere en collectieve opdrachtgevers gebouwd. Circulariteit werd er het grote verbindende thema en leverde bijzondere projecten op: van Nederlands hoogste in hout gebouwde appartementengebouw tot de eerste drijvende zelfvoorzienende woonbuurt.

Inmiddels zijn ook grote ontwikkelaars en woningcorporaties in het gebied actief. Zo voegden COD, Amvest en De Alliantie op de kop van de Grasweg al 256 huurwoningen in de sociale en vrije sector toe. Komend jaar zullen ook de zeventig koopappartementen van dit project klaar zijn. Van de 550 geplande woningen van Buiksloterham & Co gaat Synchroon de komende tijd nog enkele tientallen koopappartementen realiseren. De rest is al opgeleverd of in aanbouw. Na de sanering van een aantal gemeentelijke kavels kunnen aan de Buik­sloterham de komende jaren nog eens 1.600 tot 1.700 woningen worden toegevoegd.

Constructie in het IJ, Amsterdam door Jasper Suijten (bron: Shutterstock)

‘Constructie in het IJ, Amsterdam’ door Jasper Suijten (bron: Shutterstock)


Van alle transformatiegebieden langs de noordelijke IJ-oever is Overhoeks het verst ontwikkeld. Nadat ING Real Estate zich in 2011 vanwege financiële problemen terugtrok, bouwden Amvest en Ymere er bijna tweeduizend woningen in de sociale en vrije sector. Dat is meer dan de helft van de 3.600 geplande appartementen. Met nog eens een derde van dat aantal in aanbouw zal het grootste deel van de transformatie binnen twee jaar klaar zijn. Alleen de laatste drie blokken op de grens met de Van der Pekbuurt en de Buiksloterham moeten nog worden aanbesteed.

De blik van de gemeente verschoof de afgelopen jaren daarom alweer verder richting het oosten waar het Hamerkwartier op herontwikkeling ligt te wachten. Voorlopig zorgen juridische procedures van Albemarle (met een fabriek aan de oostzijde) tegen het bestemmingsplan nog voor onzekerheid en vertraging in de bouwplannen. Maar dat er op die plek de komende jaren nieuwe woningen worden gebouwd, staat wel vast.

De wereld is veranderd

Waar ontwikkelaars en woningcorporaties de afgelopen jaren in hoog tempo konden doorbouwen, zorgt de situatie op de woningmarkt momenteel voor grote onzekerheid. “We merken duidelijk dat de omstandigheden zijn veranderd,” verklaart gemeentelijk gebiedsmanager Jaap Gadella van de NDSM-werf. Hij haalt als voorbeeld de recente wijziging voor Kavel B7-2 aan.

Ontwikkelaar VolkerWessels ziet daar onder de huidige marktomstandigheden geen haalbare businesscase meer voor de bouw van tweehonderd woningen; de gemeente wil de bouwproductie veilig stellen. Ze hebben afgesproken het vrije sectordeel (50 procent) volledig om te zetten naar permanente middenhuur; het andere deel was al bestemd voor sociale huur. Alle woningen worden afgenomen door De Alliantie die ze bij voorkeur toewijst aan bewoners van Amsterdam-Noord. Minimaal vijftig appartementen zijn gereserveerd voor ‘vitale ouderen’. 

Markt niet opgedroogd

Tegelijkertijd zien veel ontwikkelaars hoe beleggers zich vanwege de kabinetsplannen voor het reguleren van de middenhuur uit dit segment terugtrekken. Voor de afname van hun middeldure woningen worden ze steeds afhankelijker van corporaties, maar die moeten dat financieel wel aan kunnen. Toch is Gadella niet pessimistisch over de voortgang van de transformatie van de NDSM-werf. Dit voorjaar heeft hij behalve de deal met VolkerWessels ook met twee consortia overeenkomsten kunnen afsluiten voor de ontwikkeling van bijna 600 nieuwe woningen. Net als de andere projecten op erfpachtlocaties zullen die volgens een vaste verdeling van 30 procent sociale huur, 40 procent middeldure huur en 30 procent vrije sector huur en koop worden gebouwd. “De markt is ondanks alle onzekerheden dus zeker niet opgedroogd.”

IJ-oever in Amsterdam door Celli07 (bron: Shutterstock)

‘IJ-oever in Amsterdam’ door Celli07 (bron: Shutterstock)


COD en Synchroon zijn als ontwikkelaars bij een van deze recente overeenkomsten betrokken. Op kavel A7-2 gaan zij samen circa 240 woningen bouwen waarvan 72 sociaal en 96 in de middeldure huur. Naast woningen en bedrijfsruimten komen er ook maatschappelijke voorzieningen op het kavel. Ontwikkelaar Ferdi Koorneef van COD bevestigt dat het moeilijker is geworden om institutionele beleggers voor zo’n project te vinden. “Vroeger liepen ze de deur bij je plat, maar die tijd is voorbij. Door de hogere rente loopt het bruto aanvangsrendement op dat ze moeten behalen op hun investeringen. Dat laat zich slecht combineren met de hogere bouwkosten en onzekerheid over de marktwaarde door de reguleringsplannen van het kabinet. We gaan wel gewoon door met de voorbereidingen, maar ik kan niet garanderen dat de bouw in de tweede helft van volgend jaar start. Dat was eerst wel ons plan.”

Woningcorporaties worden weer met alle egards ontvangen bij de commerciële ontwikkelaars

Ook Hans Bootsma, directeur projectontwikkeling van Synchroon, merkt dat projecten minder gemakkelijk rondkomen. “Beleggers zijn heel terughoudend geworden. We praten daarom vaker met corporaties om onze middeldure huurwoningen af te kunnen zetten. Dat geldt ook voor kavel A7-2, al is daar nog geen deal uit gekomen. Particuliere kopers hebben ook geen zin om lang op dubbele lasten te zitten en kijken in veel projecten de kat uit de boom. Ik verwacht dan ook dat in de komende tijd de vrij-op-naam-prijzen zullen moeten zakken om deze groep nog voor nieuwbouw te kunnen interesseren.”

Als de grondprijzen en bouwkosten vastliggen, zijn de grootte en kwaliteit van de woning de weinige knoppen waaraan gedraaid kan worden om prijzen omlaag te krijgen. Bootsma geeft aan dat voor de volgende fasen van het project Buiksloterham & Co op de gelijknamige locatie hier ook aan wordt gedacht. Ondanks alle onzekerheden in de markt hoopt hij dat medio volgend jaar de eerste palen de grond in kunnen.

Reddingsboei

Woningcorporaties worden weer met alle egards ontvangen bij de commerciële ontwikkelaars. Lieven de Key nam recent twee projecten op de NDSM-werf over van VolkerWessels Vastgoed en G&S&. Op kavel A4 realiseert de woningcorporatie samen met VolkerWessels vastgoed en G&S& 350 woningen waarvan er 106 in de sociale huur en 140 in de middeldure huur vallen. Een deel van de sociale huurwoningen is bestemd voor specifieke doelgroepen, zoals jongeren uit Amsterdam-Noord. Op de locatie komen ook bedrijfsruimten voor ambachtelijke bedrijven en maatschappelijke voorzieningen, zoals een gezondheidscentrum en een kinderdagverblijf. Vrij recent besloot de corporatie ook 30 middeldure huurwoningen af te nemen.

“We zien dat de verkoop van deze woningen aan beleggers moeizaam verloopt. Met het overnemen van een deel van het middeldure huursegment maken we de kans groter dat een project doorgaat en ook de sociale huur wordt gebouwd,” verklaart woordvoerder Niels Gerretsen. Iets westelijker op kavel B11 neemt Lieven de Key een project over met 136 woningen, onderdeel van Noordbaak; 106 sociale huurwoningen in woontoren De Lange Nelle (met vijf ‘rolstoelwoningen’) en 30 middeldure huurwoningen in het naastgelegen gebouw Noorderhoofd.

Woningcorporaties worden weer met alle egards ontvangen bij de commerciële ontwikkelaars

Op kavel A5 besloten de collega’s van Eigen Haard onlangs al om ontwikkelaar Ten Brinke te helpen zijn project rond te krijgen. De corporatie zal alle sociale en middensegment huurwoningen plus het bedrijfs- en maatschappelijk vastgoed in de plint van de initiatiefnemer overnemen. Hoewel er nog geen definitieve afspraken met de gemeente zijn gemaakt over de programmering van het kavel, gaan Ten Brinke en Eigen Haard uit van de bouw van circa 285 woningen. Het is nog onduidelijk wanneer de projecten op kavels A4 en A5 worden gestart maar beide initiatiefnemers mikken op volgend jaar.

Haven van Amsterdam door Steve Photography (bron: Shutterstock)

‘Haven van Amsterdam’ door Steve Photography (bron: Shutterstock)


In het Hamerkwartier moet de woningbouw nog beginnen en hebben ontwikkelaars andere zorgen aan hun hoofd. Chemisch bedrijf Albemarle ligt er overhoop met het gemeentebestuur dat onder de rook van de fabriek een aantal woontorens wil laten bouwen. In 2021 is het bedrijf bij de Raad van State in beroep gegaan tegen de gedeeltelijke herziening van het bestemmingsplan voor het Hamerkwartier en het Exclusiva-kavel die zijn gebaseerd op dezelfde milieu-effectrapportage (MER). Afgelopen najaar stelde de Raad van State Albemarle in het gelijk en moest de gemeente een heroverweging op haar plan indienen. Over de inhoud van dat herstelbesluit is Albemarle ook ontevreden. Er wordt in haar ogen nog steeds onvoldoende rekening gehouden met haar belangen.

Hoop op overeenstemming

Hoewel er inmiddels twee vruchtbare gesprekken met de (nieuwe) wethouder zijn geweest, houdt het bedrijf voorlopig vast aan de juridische procedures en wachten alle partijen op het definitieve oordeel van de Raad van State. Na de zomer wordt bekend of de bestemmingsplannen dienen te worden herijkt of dat de transformatie van het bedrijventerrein kan beginnen.

Niek Roet van Provast die samen met Hines het voormalige Drakaterrein herontwikkelt tot een duurzame stadswijk, hoopt dat Albemarle en de gemeente snel tot overeenstemming komen. “We hebben al in 2020 met de gemeente een ontwikkelovereenkomst afgesloten voor de realisatie van circa 1.600 huur- en koopwoningen en een gevarieerd programma met onder meer horeca, kantoren, een basisschool en bedrijfsruimten voor de maakindustrie. Wij zouden graag binnenkort met de transformatie willen beginnen, maar moeten dus nog even geduld hebben.”

Als reactie op de bezwaren van Albemarle heeft de gemeente voor de woningbouw op het Exclusiva-kavel en het Drakaterrein inmiddels wel hogere grenswaarden voor de geluidsbelasting vastgesteld. Het is nog onduidelijk op welke manier dit de woningbouwplannen gaat beïnvloeden.

Deal met Eigen Haard

Toch is er ook een lichtpuntje in het Hamerkwartier. Na jarenlange onderhandelingen sloten de gemeente en Eigen Haard eind mei een intentieovereenkomst over de herontwikkeling van de Kromhouthal en omgeving. Eind van dit jaar moet dat leiden tot definitieve afspraken. In de tussentijd werken beide partijen gezamenlijk aan een nieuw bestemmingsplan voor de locatie die rond dezelfde tijd de inspraak ingaat. Begin 2026 hoopt Eigen Haard met de bouw van het eerste woningblok te kunnen beginnen. Daarin zullen naast circa 225 woningen in de sociale en middeldure duur een parkeergarage en een supermarkt komen. Een jaar eerder kan de corporatie waarschijnlijk al met de sloop van de bedrijfsgebouwen en loodsen op het kavel beginnen. Dan moet tegen die tijd het conflict met Albemarle over de herontwikkeling van het Hamerkwartier wel de wereld uit zijn.

Circulair ontwikkelen met Verdedig Noord

Het is een bijzondere combinatie: een grote ontwikkelaar die in zijn project samenwerkt met een criticus van gentrification. Toch hebben KondorWessels Vastgoed en Verdedig Noord op kavel 19 in de Buiksloterham de handen ineen geslagen om samen een circulaire woonbuurt voor 357 huishoudens te bouwen. Maar liefst 45 procent van de geplande woningen in project Sample bestaat uit sociale huur, naast 25 procent middeldure huur en 30 procent koop. “Het grote aandeel sociale huur was een eis van de gemeente, omdat er rondom ons kavel al veel in de vrije sector is gebouwd. Denk maar aan alle zelfbouwprojecten uit het verleden”, vertelt ontwikkelaar Khashayar Ghiabi.

De samenwerking met Verdedig Noord ontstond vanuit het plan om op het kavel ook ruimte te bieden aan twee wooncoöperaties. De actiegroep maakt voor de ontwikkelaar een kaart van het sociale weefsel van Amsterdam-Noord die Ghiabi inzicht geeft in bestaande initiatieven en organisaties in de buurt. Op initiatief van Verdedig Noord heeft KondorWessels ook vijf grote gezinswoningen in het programma opgenomen en onderzoekt ze op dit moment of Noordelingen voorrang kunnen krijgen bij de verhuur van de woningen. “We overleggen daarnaast met de corporatie in ons project of Verdedig Noord een rol kan krijgen in het beheer van de gemeenschappelijke ruimten. Bovendien heb ik via hen korte lijntjes met het Productiehuis Noord dat ik in kan schakelen voor allerlei opdrachten zoals het bouwen van een verkoopwebsite voor Sample. Zo maak ik als ontwikkelaar de maatschappelijke impact van het project nog groter.”

Voor de afname van de middeldure huurwoningen heeft de ontwikkelaar nog geen belegger gevonden. Toch denkt Ghiabi dat hij er door de nadruk op circulariteit wel uit zal komen. “Ik heb al diverse gesprekken gehad met partijen die onze aanpak interessant vinden en mij opbellen om te komen praten. Het project moet een showcase worden van circulariteit in materialen én het samenleven. We trekken graag op met iedereen die wil bijdragen aan dat doel.”


Dit artikel verscheen eerder op de website van NUL20.nl


Cover: ‘NDSM-werf, Amsterdam’ door Shutterstock (bron: Shutterstock)


Jaco Boer

Door Jaco Boer

Zelfstandig journalist, uitgever, docent


Meest recent

sportcampus Zuiderpark, Den Haag door Menno van der Haven (bron: shutterstock)

Wat is goed in de ruimtelijke ordening?

De vraag ‘wat is een goede ruimtelijke ordening?’ wint aan gewicht nu we als samenleving meer ambities hebben dan er aan ruimte beschikbaar is. Alle reden voor een nadere reflectie, door hoogleraren Marlon Boeve en Co Verdaas.

Uitgelicht
Analyse

24 april 2024

Centrum Haarlem door Maykova Galina (bron: shutterstock)

Lokaal kijken naar de lange termijn, de visie en ervaringen van Willem Hein Schenk

In het boekje Sturen op Stadsarrangementen deelt architect Willem Hein Schenk de inzichten die hij verkreeg met zijn podcastserie de Haarlem Sessies. In een interview vertelt hij wat zijn belangrijkste lessen zijn: “Kijk naar de lange termijn”.

Interview

24 april 2024

Hoge Vucht, Breda door XL Creations (bron: shutterstock)

Een beter perspectief voor kansarme buurten, zo doet Breda dat

Het bieden van meer perspectief aan bewoners van kansarme wijken is geen sinecure. Lokaal kan daar het nodige voor gedaan worden, maar ook hogere overheden moeten meedoen. In Breda worden ze actief bij de problematiek betrokken.

Casus

23 april 2024