De vernieuwing van winkelcentra, dit zijn de lessen om rekening mee te houden

Eind jaren negentig van de vorige eeuw raakte het bureau voor het eerst betrokken bij de aanpak van bestaande winkelgebieden, vertelt architect/stedenbouwkundige en Rijnboutt-directeur Frederik Vermeesch. “We raakten betrokken bij de retailwereld en de opgaven die daar spelen doordat de Bijenkorf ons benaderde. Zij had destijds een tiental vestigingen in het land en wilde een aantal daarvan weer bij de tijd brengen. Toenmalig directeur Jan Berger had de visie dat winkelen meer moest zijn dan boodschappen doen: het moest een belevenis zijn.” De eerste casus die zich hiervoor aandiende was de ontwikkeling in het centrum in Enschede aan het Van Heekplein, waarbij Rijnboutt een nieuwe Bijenkorf inpaste in een grotere gebiedstransformatie. “Daar werden toen ook al andere functies aan toegevoegd, zoals wonen en een casino.”

Het duurde niet lang of ook het Amsterdamse vlaggenschip van het bedrijf, gelegen op de hoek van de Dam en het Damrak, werd op tafel gelegd. Vermeesch hierover: “Sommigen zullen zich de inrichting daarvan nog wel herinneren, met entrees die bestonden uit tourniquets van 2,20 meter hoog – een soort muizengaten waardoor je naar binnen moest – en vervolgens verdiepingen waarin alles was dichtgezet en volgebouwd. Overal producten. En nergens meer daglicht. Jan Berger zei: niemand weet binnen meer dat ze in Amsterdam zijn. Wij hebben toen een maquette van 1:50 van de hele Bijenkorf gemaakt. Toen zijn we gaan studeren op het maken van zichtlijnen – zodat je binnen in het gebouw wist waar je was en bijvoorbeeld zicht had op de Dam en de Beurs van Berlage – en het maken van plekken. Het openmaken van het atrium, waardoor daglicht weer diep naar binnen kwam. Het hele atrium werd ook heringericht, zodanig dat de bezoeker weer een soort van belevenis kreeg in dat warenhuis. Op die manier hebben we vervolgens verschillende andere Bijenkorven aangepakt; hier is het eerste zaadje geplant in onze relatie met de retail.”

Comfortabele omgeving

In de jaren die volgden, was er niet alleen sprake van nieuwe trends in de winkelwereld maar ontwikkelden de ontwerpvraagstukken zich dienovereenkomstig mee. Vermeesch: “Als bureau zijn we steeds op zoek naar de gamechangers in de sector. De volgende opgave die zich in dat verband aandiende, was het Gelderlandplein – het centrum in het Amsterdamse stadsdeel Buitenveldert. Dat speelde rond 2008, met een oplevering in 2014. In opdracht van Kroonenberg Groep hebben we ons gericht op het openmaken van een centrum dat compleet naar binnen gericht was, geen verbindingen had met de omgeving en ook aan de binnenzijde een slechte routing kende.”

“Ook de branchering rammelde; de Albert Heijn deed het prima maar de andere winkels hadden het lastig. We hebben de relatie met de omgeving hersteld door onder meer entrees richting de Zuidas te maken. Ook hier heldere zichtlijnen en duidelijke routes, gekoppeld aan een duidelijke programmatische verbetering met de toevoeging van een hotel en andere horeca. Het heeft ertoe geleid dat dit winkelcentrum nog steeds succesvol is.” Aspecten die volgens Vermeesch ook meedoen in deze kwaliteitsimpuls zijn zaken als een verbeterde akoestiek en daglichttoetreding. “Dat draagt allemaal bij aan een comfortabele omgeving, waar mensen langer in willen verblijven.”

Identiteit en herkenbaarheid

Een derde generatie vernieuwingsopgaven diende zich rond 2015 aan, met de opkomst van het online winkelen. Het was een tijd, zo schetst Vermeesch, waarin zich eerst een schaalvergroting met grotere winkelunits aftekende. “Maar vrij snel daarna werd duidelijk dat de meer perifeer gelegen winkelcentra kwetsbaar waren. Fashionretailers trokken hier bijvoorbeeld weg. Tegelijkertijd nam de vraag naar woningen in de samenleving enorm toe. Daardoor ontstonden er kansen voor integrale gebiedstransformaties; gebieden die wij vanuit de stedenbouw konden benaderen. Daarmee is het vernieuwingsvraagstuk alleen maar interessanter geworden, naar mijn idee.”

Een voorbeeld in die categorie is de aanpak van het genoemde wijkwinkelcentrum in het Haarlemse Schalkwijk. Het zijn de gebieden waar senior stedenbouwkundig ontwerper Stella Groenewoud volop mee bezig is: “Vaak zijn het centra gebouwd in de jaren zestig van de vorige eeuw, waar in een latere fase al vernieuwingen hebben plaatsgevonden – zoals het overkappen van de winkelstraten. In Nederland hebben we zo’n 600 van dit soort centra en hun ontstaansgeschiedenis is vaak generiek – en daarmee eenvormig. Terwijl dit toch de plekken in het hart van de wijk zijn waar het om identiteit en herkenbaarheid zou moeten gaan.”

Eilanden in de stad

Bij Schalkwijk Centrum wordt ingezet op een transformatie waardoor het gebied weer een dagelijkse bestemming voor de bewoners wordt. “Dit is een groot stadsdeel van Haarlem en dat vraagt om de bijpassende voorzieningen. De gemeente wil daarom functies toevoegen: wonen, cultuur, onderwijs, zorg. Die nemen het merendeel in van de 70.000 vierkante meter programma dat aan het centrum wordt toegevoegd.” Groenewoud geeft aan dat Rijnboutt veelal al in het begin van dit soort transformatieprojecten aan tafel wordt gevraagd: “Veelal is sprake van centra met veel verschillende eigenaren, met processen die vastzitten. Partijen willen wel iets en een ontwerper kan daar richting aan geven. De ontwerpen die wij maken, bevinden zich op het snijvlak van stedenbouw en architectuur. Centra als deze zijn complexe 3D-puzzels waarbij je goed moet weten wat waar komt en hoe de inpassing in het omliggend stedelijk weefsel logisch vorm kan krijgen.”

Vermeesch: “Veel van deze centra zijn, net als het Gelderlandplein in Amsterdam, naar binnen gekeerd geraakt. Het zijn eilanden in de stadsdelen geworden, die zich onttrokken aan de context. Ook in sociaal opzicht.” Hij refereert bij dit thema aan het werk van Richard Sennett en de twee sleutelbegrippen die hij introduceerde: “Omdat het zulke complexe situaties zijn, gaat er vaak veel aandacht uit naar de fysieke organisatie van de stad, de Ville. Maar als dat extreem wordt doorgevoerd, ontstaat er wel een geoliede machine maar die is niet beleefbaar. Daarom is juist de Cité ook zo belangrijk: de stad als habitat van mensen.”

Begrijpen en aanvoelen

De verbetering van de openbare ruimte van winkelcentra vormt in dit verband een van de belangrijkste vraagstukken, zo geeft Groenewoud aan: “Vaak stellen we bijvoorbeeld voor om overkappingen weg te halen en weer echte straten te maken. Die zijn juridisch dan nog steeds wel privé-eigendom maar ze geven veel meer de beleving van een publiek toegankelijk domein. Sowieso proberen we binnen en buiten beter met elkaar te verbinden. Ik vind dit een van de leukste aspecten van het vak. Vaak is er beperkt ruimte maar hebben we te maken met veel disciplines die er iets van vinden: groen, ecologie, verkeer en ga zo maar door. Allerlei ruimteclaims komen samen en dat kun je niet op een standaardmanier oplossen. Iedereen moet over de grenzen durven kijken en dan helpt een goed narratief, inclusief een aantal ruimtelijke voorbeelduitwerkingen die echt tot de verbeelding spreken.”

Vermeesch, aanvullend: “Ik denk dat het kunnen schetsen van een toekomstperspectief – en dat vervolgens concreet kunnen maken – onze kracht is. In dit soort complexe situaties zijn wij niet het oliemannetje dat wel even overal langs gaat en iedereen masseert. We zijn geen procesmanager. Maar met dat narratief kunnen we de partijen wel verenigen. En ze gedurende het proces bij elkaar houden.” Groenewoud: “Waarbij wij vooral proberen om deze plekken, die vaak onderdeel zijn van het collectieve geheugen in de wijk, weer herkenbaar te maken.” Het spreken van de taal van bestuurders, investeerders, retailers en andere betrokken bij winkelcentra is volgens beiden een belangrijke voorwaarde om dit soort complexe projecten van de grond te krijgen. Vermeesch: “We spreken met hen al snel over branchering, over catchment areas. Dan ontstaat er aan de andere kant van de tafel het gevoel: zij weten waar het over gaat. Het is essentieel dat die verschillende werelden elkaar begrijpen en aanvoelen.”

“Door veel met beleggers en ontwikkelaars te werken, hebben we geleerd hoe zij naar vastgoed kijken. Wat de waarde van een hoek in een winkelcentrum is, wat de juiste maten en formaten van winkelunits zijn, hoe je programma’s combineert. Geen hogere wiskunde, maar het zijn wel de principes die we meenemen in de complexe 3D-puzzel die Stella eerder noemde. Dat geeft rust in het proces, dat van zichzelf toch al onder druk staat omdat partijen bij een transformatieproject vaak eerst een stukje van hun eigen positie moeten opgeven – om straks weer succesvol te kunnen zijn. Dat is een kwetsbaar moment. Zeker individuele vastgoedeigenaren zitten vaak met dilemma’s, gaan ze bijvoorbeeld investeren in de verduurzaming van hun bezit.”

Toegevoegde waarde

Groenewoud heeft deze gevoeligheid ook in Schalkwijk ervaren: “Het gaat om de individuele units maar ook om hun plek in het geheel, gerelateerd aan de best mogelijke routing door het centrum, die voor de bezoekers heel logisch aanvoelt. Van tevoren is duidelijk dat iedereen een nieuwe plek krijgt, daarom hebben we alle ondernemers uitgenodigd en zijn we tijdens enkele avonden met elkaar modellen gaan maken. Zodat er een indeling ontstaat die voor het geheel het sterkste werkt – en daarmee voor de ondernemers de meeste kans op individueel succes biedt.” Het heeft toegevoegde waarde om op deze manier de bewoners, de ondernemers en maatschappelijke organisaties in het gebied actief te benaderen, aldus Groenewoud: “In Schalkwijk heeft bureau Stipo daar enkele tientallen partijen op bevraagd en zo hebben we een beeld gekregen van alle initiatieven en ideeën die leven. In het ruimtelijk ontwerp spelen we daarop in door zogenaamde buurtankers te maken, informele plekken waarin de fysieke en sociale wereld elkaar ontmoeten. En die zich ook gedurende de tijd door kunnen ontwikkelen en programmatisch van kleur kunnen verschieten. In het stratenplan zijn juist deze plekken aan de zichtlijnen gekoppeld, waardoor bezoekers zich van anker naar anker kunnen bewegen. Daarbij aansluitend bij de principes van het ontwerpen op ooghoogte.”

De focus bij de programmering van centra zoals Schalkwijk ligt zeker niet meer exclusief op de retail, aldus Vermeesch: “Hier ontstaat een nieuw woonmilieu, een gemengde stad die op elk uur van de dag, de week, het seizoen en het jaar goed moet functioneren. Dan ga je meer kijken naar de extremen: hoe voelt het gebied aan als het druk is, maar juist ook wanneer het rustig is. De ruimtelijke inrichting moet je uitzetten op die momenten, wij noemen dat het ‘ritme’ van het gebied. Het is ongemeen boeiend om daar de goede oplossingen voor te ontwikkelen.” De Rijnboutt-directeur roept op om het dimensioneren op de ‘piekmomenten’ los te laten: “Ik zie het ook in Zandvoort, waar ik voorzitter ben van het Q-team voor de boulevardzone. Dan wordt er gezegd: iedereen moet met mooi weer naar het strand kunnen. Maar wat doen we dan op de 350 dagen in het jaar dat het minder weer is? Dan wil je niet over eindeloze velden parkeerplaatsen naar de zee lopen. We zullen dat denken dus moeten omkeren.”

Transformeren in stapjes

Volgens Vermeesch is tenslotte veranderbaarheid een belangrijke conditie voor de centrumgebieden van de toekomst: “Wij zien in de herontwikkeling van dat centrumgebied onszelf niet als de scheppers van wéér een eindbeeld of een eindproduct, maar eigenlijk veel meer als een ontwerpende partij die een structuur probeert neer te leggen waardoor het gebied ook in de toekomst kan transformeren. Plannen met in zekere zin een open einde dus: aanpasbaar en in staat om mee te bewegen met de tijd, in kleine stapjes. In plaats van zoals nu gebeurt met grote disrupties en zware transformaties.”

“Veel van de ingrepen in centrumgebieden die we nu doen, zijn vaak heel drastisch. Maar laten we eerlijk zijn: je hebt niet veel momenten in de geschiedenis dat je zoveel menselijke energie, maar ook gewoon investeringen en financiële middelen kan samenbrengen om dergelijke drastische transformaties voor elkaar te brengen. Daarom is het belangrijk dat op het moment dat wij klaar zijn en het moet weer in stapjes verder transformeren, dit ook in kleinere stapjes kan en met minder middelen. Anno 2025 is er veel geld beschikbaar in onze samenleving, maar hoe is dat over 20 jaar als we echt midden in de vergrijzing zitten?”