2014.01.26_De vitaliteit van onze steden_660

De vitaliteit van onze steden

26 januari 2014

10 minuten

Nieuws
Jane Jacobs heeft in The Death and Life of Great American Cities een draai van 180 graden in het denken over steden veroorzaakt. Haar stelling was dat de stad, of het dorp, niet het resultaat van onze voortschrijdende beschaving is, maar een voorwaarde. Zonder de stad, zonder de ontmoetingsplaats, is er geen economische, sociale en culturele ontwikkeling mogelijk. Het was een waarschuwing voor de stedelijke leegloop veroorzaakt door de middelpunt vliedende suburbanisatie van het begin van de jaren zestig en het gevolg: de leegloop van oude stadswijken. Door haar stellingname ontstond indertijd een revolutionaire ommekeer in de planologie en schakelde men, ook in Nederland, over op stadsvernieuwing. Van ongebreidelde spreiding naar zorgen voor de oude stad. We leven nu in een stevige vastgoedcrisis en daar hebben onze steden last van. Eendachtig de stelling van Jacobs dreigen we de potentie van de stedelijke omgeving als een katalysator voor vernieuwing te verliezen. We hebben te maken met een aantal uitdagingen.

De eerste uitdaging: overaanbod

We hebben te maken met een surplus aan gebouwen, met name kantoren en winkels, de directe aanleiding van de huidige waardedaling van vastgoed. Woningen, kantoren, winkels, bedrijfsgebouwen en daarmee onze steden zijn zo’n 20% goedkoper geworden de laatste 5 jaar. Het is een algemene economische wetmatigheid dat als er van een product teveel is, de prijs daalt. Dat geldt voor vastgoed net zo goed als voor auto’s. Het surplus heeft als belangrijkste effect een lagere bereidheid te investeren in de gebouwde omgeving. De private sector, ook de eigen woningbezitter, investeert niet in zijn bezit, tenzij er een reële kans op waardevermeerdering is en het vertrouwen is niet groot in een aanstaande ommekeer. Daar komt nog bij dat de banken vanwege de alles-moet-weg balansuitverkoop geen zin hebben vastgoed te financieren. Ze willen er zo snel mogelijk uit en dat leidt tot dumpgedrag en verdere waardedaling. Dat alles maakt dat de afgelopen drie jaar weinig aan onderhoud in onze steden is gedaan en dat proces zal zich nog zeker een aantal jaren voortzetten.

We kennen de beelden van steden waarin niet meer geïnvesteerd wordt. Detroit, Havanna en Calais zijn sprekende voorbeelden. Het hoeft niet zo dramatisch te zijn, maar zelfs een bescheiden waardedaling heeft onmiddellijk effect op de kwaliteit van de gebouwde omgeving en daarmee op een van de belangrijkste voorwaarden voor economisch welzijn. Minder uitgeven aan het onderhoud van de publieke ruimte en in gebouwen in het algemeen benadeelt iedereen. Zelfs al investeer je fors in je eigen woning, als de buurman het niet doet, heb je een probleem. Als de straat een rommeltje wordt, dat kennen we uit de jaren zeventig van de vorige eeuw, kan je zomaar in een neerwaartse spiraal terecht komen, met ernstige sociale en economische gevolgen.

Alleen een nieuwe schaarste aan vastgoed kan de neerwaartse trend keren en nieuwe investeringen in onze steden uitlokken. Schaarste is meestal een gevolg van een toenemende vraag, bijvoorbeeld vanwege een sterke bevolkingsgroei. We hebben nu helaas niet de demografische ontwikkeling die ons in het verleden steeds weer van een vastgoed surplus af heeft geholpen. Op zijn best krijgen we een verspreid beeld van relatieve schaarste in de Randstad en structurele overmaat elders. Schaarste kan voor de meeste steden alleen ontstaan door het schrappen van ambitieuze uitbreidingsplannen en de sloop van disfunctioneel vastgoed. Dat doet pijn en past niet in de Hollandse mentaliteit van pappen en nathouden. We stellen het onvermijdelijke graag nog even uit. Maar niet voor lang meer; tussen nu en de komende 5 jaren zal een forse sloopoperatie ingezet worden, een noodzakelijkheid om tot een nieuw evenwicht tussen vraag en aanbod te komen. Het alternatief is het verder afglijden naar een disfunctionele stedelijke omgeving.

De tweede uitdaging: inefficiënte steden

Er heeft de afgelopen 50 jaar een spreiding van stedelijke functies over een groot gebied plaats gevonden. Het resultaat van 60 jaar naoorlogse stedelijke expansie gedreven door economische groei, goedkope mobiliteit, ruime beschikbaarheid van kapitaal, goedkope agrarische grond en een steeds hoger besteedbaar inkomen. Het was dubbel op; de bevolking is verdubbeld in die periode en per inwoner was sprake van een forse groei in ruimtegebruik, ook ruim een verdubbeling. Het stedelijk gebied is vier keer groter geworden in een zeer korte periode. Die expansie is op een keerpunt gekomen. Er is sprake van een krimp in het ruimtegebruik. Dat zie je terug in de afname van het ruimtegebruik per werknemer van kantoren (gedaald met 50%), de intensivering van ruimtegebruik op bedrijfsterreinen, de toename van de gemiddelde woningbezetting in de grote steden en de afname van het winkeloppervlak. Er is sprake van een efficiencyslag. Hetzelfde met minder ruimte doen. We gaan beter nadenken over verspilling van ruimte en de hoge kosten van het dagelijks overbruggen van afstanden. Vandaar de toenemende voorkeur voor stedelijke locaties, dicht bij openbaar vervoer, zoveel mogelijk op fietsafstand van huis. We krijgen beter benutte en efficiëntere steden.

Hier openbaart zich tevens een nare eigenschap van vastgoed: de inflexibiliteit van gebouwen en steden. Het gaat om kapitaalintensieve objecten, met langlopende investeringstermijnen, die een lange betrokkenheid eisen van gebruikers. Gebruikers zitten aan langjarige contracten vast, in een verstikkende omhelzing terwijl ze door de recessie vaak te ruim of op de verkeerde plek zitten. We weten al helemaal niet hoe we er volgend jaar voor staan. Niet als stadsmens, niet als bedrijf, zelfs niet als overheid. We gaan de komende jaren korter huren, verhuizen vaker en zullen daarom ook minder investeren in ons onderdak. Daar is het huidige gebouwde aanbod, en de zekerheid zoekende investeerder, niet op ingesteld.

We zitten we nu met een stedelijk voorzieningenprogramma dat over een veel te groot gebied verspreid ligt. Steden als Rotterdam en Heerlen lijden onder een verdund voorzieningen netwerk. Er is onvoldoende kritische massa en onvoldoende draagvlak (mensen, zeg maar) in de directe omgeving om de voorzieningen in stand te houden. Daar hebben ook het openbaar vervoer, de culturele activiteiten en vrijetijdsfuncties hinder van. Er is een herschikking gaande en dat gaat ten koste van de zwakkere stadsdelen.

En precies op dit moment vermindert de overheid haar investeringen in stedelijke voorzieningen. De politieke prioriteit ligt niet bij de stad. We zijn meer en meer afhankelijk van de private sector om het voorzieningenniveau in stand te houden. Privaat kapitaal is alleen beschikbaar als een stevig rendement wordt gemaakt en dan is een hogere benutting van voorzieningen noodzakelijk.

Tegenover de zwakke plekken in de stad staan de ‘hotspots”, daar waar de condities van de efficiënte stad al aanwezig zijn en er een evenwicht is tussen stedelijke dichtheid en niveau van voorzieningen. Amsterdam wint het hierin van Rotterdam en Den Haag. Op de Zuidas in Amsterdam (goed bereikbaar, prima voorzieningen) kennen kantoorgebouwen een verdubbeling van de bezetting vergeleken met 5 jaar geleden. Het ABN AMRO kantoor dat gebouwd is voor 3.500 werknemers, geeft nu onderdak aan 7.000 bankiers. Dus vind je daar op de Zuidas ook de betere winkels en eetgelegenheden. In Zuidoost Amsterdam en op andere plekken neemt de bezetting van gebouwen juist af. Het is overigens opmerkelijk hoe weinig van deze ontwikkelingen in kaart is gebracht, terwijl het verregaande consequenties voor het stedelijk beleid zal hebben.

De derde uitdaging: informatietechnologie

Informatietechnologie versterkt het stedelijk transformatieproces. Het is in staat vraag en aanbod in de stad veel preciezer op elkaar aan te laten sluiten. Dat is de essentie van het succes van internet winkelen, single websites, internet nieuws, elektronische agenda's en sociale media. We zijn niet langer aan tijd en ruimte gebonden om de behoeften te bevredigen. Het aanbod (bijvoorbeeld een vrijgezel) kan veel effectiever de vraag (een andere lonely heart) vinden, zonder veel tijd en energie te verspillen aan etentjes, kroegentochten en dansavondjes. We kunnen overal en altijd boodschappen doen, cultuur en nieuws tot ons nemen of contacten leggen met vrienden en bekenden. De belangrijkste meerwaarde van een stad was altijd dat het mensen, diensten en goederen fysiek dicht bij elkaar brengt zodat de uitwisseling veel effectiever kon verlopen. De stad verliest door de internetrevolutie een belangrijk voordeel. Dit verlies moet gecompenseerd worden door de unieke ervaring van de fysieke ontmoeting. Hoe meer we internetten, hoe belangrijker het contact lijkt en daar ligt in de komende jaren de belangrijkste meerwaarde van de stedelijke omgeving. Het meest verzonden sms- bericht is: “waar ben je?” Dit vraagt om herkenbare ontmoetingsplekken in de stad. Dat zien we al in de werkomgeving. Ontmoeten is belangrijker geworden dan werken.

De vierde uitdaging: gebrek aan innovatie

Als de stad groeit, is het werk van de architect, de stedenbouwkundige en de ontwikkelaar relatief simpel. Er is schaarste en schaarste maakt dat wat je ook bedenkt altijd wel afgenomen wordt. Dan is het ook niet nodig om exact de behoefte van de samenleving te begrijpen. Vandaar die ondermaatse stedelijke ontwikkeling van de laatste decennia. Het valt op hoe goed wij professionals getraind zijn in het zorgvuldig uitvoeren van grote complexe projecten, maar nauwelijks getraind zijn in het begrijpen van de grote veranderingen die de stad op dit moment ondergaat.

Bewoners, bedrijven en winkeliers zitten te ruim in het jasje, zitten op de verkeerde plek en zoeken een andere uitstraling nadat ook zij dwars door de crisis zijn gegaan. De aandacht van de vastgoedbranche is nu vooral gericht op het beperken van het geleden verlies op de onverkochte voorraden gebouwen. De transformatie naar de nieuwe praktijk, die waarschijnlijk net zo uitdagend zal zijn als de pre-crisis periode, kan alleen plaatsvinden als we bereid zijn het verlies te nemen, te beseffen dat we een nieuwe fase in stedelijke herschikking ingaan en we ons weten te verbinden met de nieuwe vraag.

Daar hoort een nieuwe variant stedenbouw bij, gebaseerd op de kwaliteit van de publieke ruimte en niet op de compositie van gebouwen. Evenals een andere invulling van het architectuurvak, waarbij een grotere vrijheid wordt ontwikkeld tussen interieur ontwerp en bouwkundige drager. Een gebouw moet een kantoor, een woning, een winkel, een zorg-unit en een werkplaats kunnen zijn. De belegger en de bankier moet leren niet langer te vertrouwen op de kwaliteit van het 10-jarig huurcontract, maar op de kwaliteit van de locatie om waarde-stabiliteit te geven en ook de bereidheid hebben daarin te investeren. Niet alleen in het eigen gebouw, maar juist ook in de omgeving. Projectontwikkelaars zullen zich moeten aanpassen aan het feit dat waarde niet alleen gecreëerd wordt door de bouw (of verbouw) van vastgoed, maar juist door alle middelen in te zetten om meer comfort, meer functionaliteit, meer veiligheid en vooral meer efficiency voor de gebruiker te bieden en niet alleen gebouwde omgeving. Dus uitgaan van gebruikswaarde op langere termijn. Daar ligt een schone taak voor een nieuwe generatie vastgoedmanagers.

En nu?

De overheid vragen om een forse investering in het onderhoud van de stad en haar gebouwen gaat niet. Daar zijn geen middelen voor en is een onhaalbaar politiek doel gezien de budgettaire strijd met andere maatschappelijke kosten. De overheid is, als je naar de begroting kijkt, in de eerste plaats een verzekeringsbedrijf, de aandacht gaat eerst uit naar die sectoren en naar de staatschuld. De staatsschuld is belangrijker dan investeren in de voorwaarden voor het economisch herstel. Het is opmerkelijk hoe weinig de stedelijke omgeving als een sociale en economische prioriteit wordt gezien, zelfs met de PvdA in de regering.

Het moet toch van de particuliere sector komen en die moet uit de investeringskramp komen. Daar hebben we nieuw ondernemerschap voor nodig. Een bouwproject ontwikkelen is in de huidige praktijk geen makkie. Maar uiteindelijk lukt het wel, mits je kan aansluiten op een nieuwe vraag en de bereidheid aanwezig is de nieuwe praktijk onder ogen te zien.

En dus het gaat een keer gebeuren dat we de draai maken naar een frisse post-recessie praktijk, omdat er nieuw vertrouwen ontstaat in het investeren in onze stedelijke omgeving. De stad heeft jarenlang bewezen de plek te zijn waar economische, sociale en culturele meerwaarde wordt geproduceerd. Een krachtige motor van onze economie. De boodschap van Jane Jacobs is vandaag nog relevanter dan 50 jaar geleden. De vastgoedsector kan als geen ander profiteren van die inherente potentie van het stedelijk gebied. Het gaat erom de onderstroom te onderkennen: de stad moet voor haar gebruikers efficiënter en effectiever worden. Wie daarvoor de oplossingen heeft en de juiste coalities weet te smeden, komt versneld uit de bouwmalaise en werkt tegelijk aan een stad die beter past bij de eisen van de tijd. Die nieuwe vitale stad levert uiteindelijk de optimale condities voor de economische ontwikkeling van de samenleving.


Portret - Rudy Stroink

Door Rudy Stroink

Dutch Spring


Meest recent

Luchtfoto van het Central Park in New York door Ingus Kruklitis (Shutterstock)

Als kapitaal de stad overneemt

Wat gebeurt er als de vastgoedsector de macht in de stad overneemt? Dat proces beschrijft Samuel Stein en zijn bevindingen zijn beoordeeld door Frank van Oort en Teodora Dogaru. Het beeld is niet opwekkend.

Recensie

17 augustus 2022

Benchakitti Forest Park, Bangkok door gothiclolita (Shutterstock)

“Verdichting kan zelfs leiden tot kwalitatief hoogwaardigere openbare ruimte”

Gebiedsontwikkelaars moeten zich niet blindstaren op vierkante meters, maar uitgaan van publieke waarden die ze willen realiseren en welk programma daarbij past. Dat is het advies van Ellen van Bueren, hoogleraar aan de TU Delft.

Persoonlijk

16 augustus 2022

Haan & Laan door Esther Dijkstra (estherdijkstra.com)

Westergouwe in Gouda: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

Haan en Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. In deze editie schrijven zij over hun bezoek aan Westergouwe in Gouda en geven hun oordeel over deze nieuwbouwwijk in de laagste polder van ons land.

Casus

16 augustus 2022