platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Verslag

De waarde van erfgoed bij gebiedsontwikkeling

De waarde van erfgoed bij gebiedsontwikkeling

1 mei 2015 - Op donderdag 23 april vond in Den Bosch de Dag van de Projectontwikkeling 2015 plaats. Dit jaar met als thema: Maak het met mensen. Na het inspirerende ochtendprogramma bestond het middagprogramma uit deelsessies over uiteenlopende onderwerpen. Agnes Franzen (Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU Delft), Sylvia Pijnenborg (BOEi) en Esther Fleers (Heijmans) gaan in op de rol van erfgoed bij gebiedsontwikkeling. Agnes Franzen trapt af met de succesfactoren. Vervolgens legt Sylvia Pijnenborg uit hoe BOEI omgaat met moeilijke locaties. Esther Fleers geeft een voorbeeld van courante ontwikkeling van erfgoed. De verschillende invalshoeken laten zien dat erfgoed in het hart staat van onze tijd en midden in de praktijk van gebiedsontwikkeling.

Erfgoed vraagt om ondernemerschap

Erfgoed staat in het hart van onze tijd. Iedere stad en ieder dorp kent erfgoed. Deze gebouwen staan vaak op bepalende locaties en zijn verbonden met verhalen. Agnes Franzen start de workshop met een anekdote over de monumentale kerk in haar eigen geboortedorp. De protestantse kerk was technisch verouderd en is om die reden in 1968 opgeblazen. De anekdote roept meteen discussie op. Is het goed om altijd te kiezen voor behoud of is het soms heroïscher om een monument op te blazen? En hoe kom je erachter of een gebouw potentie heeft voor een nieuwe invulling?

Sylvia Pijnenborg geeft aan dat ook tegenwoordig soms overgegaan wordt tot sloop. Uiteindelijk is de Rijksdienst de jury die bepaalt of sloop is toegestaan. Maar de potentie van erfgoed is van meerdere factoren afhankelijk. De instelling van de eigenaar is belangrijk. Katholieke kerken bijvoorbeeld worden vaak te koop aangeboden en moeten een fiks bedrag opleveren. Dat beperkt de ontwikkelmogelijkheden. Protestante kerkgemeenschappen daarentegen gaan vaker op zoek naar een passende, nieuwe oplossing voor de kerk. Maar de potentie van erfgoed verschilt natuurlijk ook per regio en locatie. Krimpgebieden hebben minder potentie dan groeigebieden. En weinig nieuwbouw in de omgeving (van muziekscholen en culturele instellingen) vergroot de kans op een nieuwe invulling. Andersom kan een succesvolle invulling van erfgoed soms een negatief effect hebben op functies in de omgeving. Agnes Franzen noemt als voorbeeld het monumentale bedrijventerrein C-mill in Heerlen. Het herbestemde gebied ligt in een krimpregio, maar loopt goed. Het heeft een sterk concept dat is gericht op het verlenen van service aan de bedrijven in het gebied. Toch is de invulling flexibel, waardoor er ruimte is voor onzekerheid. Een succesvol gebied dus, dat wel effect heeft op het functioneren van andere bedrijventerreinen in de omgeving.

Kortom: er is geen blauwdruk om de potentie van erfgoed te bepalen. Er zijn wel factoren die bijdragen aan succes. Agnes Franzen licht toe dat je als initiatiefnemer ondernemend moet zijn. Dat betekent dat je oog hebt voor trends en mogelijke invullingen. Je moet realistisch zijn op financieel gebied en de samenwerking met andere partijen zoeken. Tijdelijke invullingen kunnen helpen om te verkennen wat een sterk concept kan zijn.

De waarde van erfgoed bij gebiedsontwikkeling - Afbeelding 1
Cereol fabriek, Utrecht

De waarde van erfgoed op moeilijke locaties

Stichting BOEi is twintig jaar geleden vanuit de Rijksdienst opgezet om herbestemming te stimuleren. De stichting heeft geen winstoogmerk en richt zich op herbestemming van zowel fabrieken, religieus- en agrarisch erfgoed. Maar altijd op erfgoed op ‘moeilijke’ locaties. Bij tenders zal je BOEi niet tegenkomen: “Daar zijn wij niet nodig”.

De keuze van de projecten hangt af van de economische waarde van het erfgoed. BOEi moet potentie zien voor een nieuwe functie. Maar wat is die economische waarde van erfgoed? Pijnenborg licht toe dat verschillende onderzoeken een poging hebben gedaan om de waarde te kwantificeren. Projectbureau Belvedère en de provincie Gelderland hebben een case studie gedaan in Tieler- en de Culemborgerwaard. Hieruit blijkt dat historische kenmerken 14,8 % van de prijs van een huis bepalen. Een ander onderzoek, genaamd Stad en Land en uitgevoerd door het CPB, beargumenteert dat honderd extra rijksmonumenten in een stad met 100.000 woningen de grondprijs in die stad verhogen met gemiddeld € 1,70 per vierkante meter. Beide onderzoeken proberen dus argumenten te vinden om herontwikkeling te rechtvaardigen, maar het kwantificeren van erfgoed is een grijs gebied. Sylvia Pijnenborg geeft aan dat je als initiatiefnemer in de praktijk afhankelijk blijft van subsidiepotjes. Daarbij brengen grote complexen zoals kloosters enorme onderhoudskosten met zich mee. De kosten aan gas, water, licht en verzekeringen kunnen maken dat zelfs een aankoopprijs van één symbolische euro al te duur is. Het is daarom belangrijk om vooraf goed na te denken over de doelgroep en de invulling. Ook dit is vaak niet makkelijk, omdat de indeling van de plattegronden en de daglicht toetreding niet flexibel is.

Het herbestemmen van vastgoed is dus niet eenvoudig. Maar er liggen zeker kansen. Veel partijen zijn niet goed op de hoogte van bestaande (regionale) subsidieregelingen. Zo heeft de provincie Brabant een regeling die €700.000,- van de casco kosten vergoed bij de aankoop van kerken. Maar ook een vereveningsfonds is een interessant instrument om herontwikkeling mogelijk te maken. Een dergelijk fonds, gefund vanuit de gemeente en gebiedsontwikkelaars, is ingezet bij de restauratie van de Cereol fabriek binnen het project Meysters Buiten in Utrecht.

En natuurlijk heeft erfgoed meer waarde dan enkel de economische. Veel mensen vinden het bijzonder om in een monumentaal gebied te wonen. Herontwikkeling van erfgoed kan een gebied aantrekkelijker maken en dienen als promotor van het gebied. De herontwikkeling van de Caballerofabriek was bijvoorbeeld de aanjager van andere ontwikkelingen in de Binckhorst. Ook de restauratie van de Cereol fabriek geeft het project Meysters Buiten identiteit en vergroot de aantrekkelijkheid van de woningen eromheen. Oftewel: er zijn veel manieren om ontwikkelingen vlot te trekken die nog beter kunnen worden benut.

De waarde van erfgoed bij gebiedsontwikkeling - Afbeelding 2
Wijnhavenkwartier, gemeente Den Haag

Courant erfgoed

Bij erfgoed denk je al snel aan fabrieken en kerken, maar ook kantoren vallen onder erfgoed. Wellicht is dit zelfs het erfgoed van de toekomst. De herontwikkeling van het Wijnhavenkwartier in Den Haag door Heijmans toont aan dat erfgoed op een goede locatie geen subsidie nodig heeft. Het Wijnhavenkwartier huisveste tot voor kort de ministeries van Binnenlandse Zaken en Justitie in vier gebouwen met een totaal oppervlak van 100.000 m2. Nadat deze ministeries vertrokken, is een tender uitgeschreven. Heijmans heeft zich ingeschreven vanwege de goede locatie. De gebouwen liggen midden in de stad en zijn via de Turfmarkt verbonden met het centraal station. De ontwikkelaar was bovendien al in contact met Syntrus Achmea als potentiele afnemer van huurwoningen. Het plan omvat 132 huurappartementen, 32 koopappartementen, 14.000 m2 voor de universiteit Leiden, 1.200 m2 commerciële functies, 2.900 m2 kantoren en parkeergarages. De panden worden tot casco gestript en krijgen nieuwe installaties en nieuwe gevels zodat ze de uitstraling krijgen van een nieuw gebouw. Maar het plan richt zich op een groter gebied dan de vier gebouwen. Met de ontwikkeling wordt een nieuwe route gecreëerd in de stad. De tot voor kort dode plinten worden ingevuld met commerciële functies. De gemeente richt de omgeving opnieuw in zodat een ‘rode loper’ door de stad ontstaat. Volgens Esther Fleers is de herontwikkeling een succes door de samenwerking met Syntrus Achmea, de gemeente en de Universiteit Leiden. Binnen een half jaar zijn de contracten gesloten. De koopwoningen zijn binnen drie maanden allemaal verkocht. Locatie is dus ook bij erfgoed een cruciale factor.

Foto bovenaan: De kerk in Barsingerhorn

Zie ook:

Auteur

Portret - Lise Roodbol
Lise Roodbol

Jr. adviseur gebiedsmarketing bij Bureau Buhrs

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte