Haan & Laan door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)

De Zuidlanden in Leeuwarden: wat vinden Haan & Laan er eigenlijk van?

17 augustus 2023

8 minuten

Casus Haan & Laan recenseren gebiedsontwikkelingen in Nederland. Mooie plannen genoeg, maar hoe pakken ze in werkelijkheid uit? In deze aflevering De Zuidlanden in Leeuwarden dat uit een zwerm kleine buurten bestaat. Dorps wonen binnen de stadsgrenzen. “Er zijn veel meer kinderen dan verwacht, vorig jaar kregen ze soms les op de gang van de school.”

Het eerste plan voor De Zuidlanden stamt uit 1982. Het bestemmingsplan Wiardaburen maakte de weg vrij voor grootschalige woonbebouwing, maar kwam niet tot uitvoering “door gewijzigde stedenbouwkundige inzichten”. In afwachting van de bouw ontkwam het gebied aan ruilverkaveling. Restanten van terpen, oude boerderijen, lichte glooiingen en sloten bleven behouden in het oostelijke deel van De Zuidlanden. Hier scheidde van oudsher de Wirdumer Faert de wat hogere kwelderwal van een laaggelegen kwelderlandschap.

Het westelijk deel van De Zuidlanden zag er landschappelijk vlakker uit. Daar stroomde ooit de Middelsee, een zeearm die tot aan Bolsward liep. Vanaf de 12de eeuw slibde deze dicht en volgde inpoldering.

Ruimte voor koopkrachtige gezinnen

In de jaren negentig verschijnt de locatie opnieuw op de kaart. Eerst in het Structuurplan Leeuwarden Open Stad (1995), vervolgens in het Ontwikkelingsplan Leeuwarden Zuid (2001) en de Stadsvisie ‘Varen onder eigen vlag’. Leeuwarden ziet koopkrachtige gezinnen de stad verlaten en een nieuwe wijk van maar liefst 550 hectare moet ruimte bieden aan deze groep. In 2003 presenteren gemeente, Bouwfonds Wonen, Heijmans Vastgoed en BAM NBM Vastgoed hun masterplan De Zuidlanden: het gebied tussen het dorp Goutum, de wijk Zuiderburen, de Waldwei (N31) en de spoorlijn naar Zwolle. Bij Werpsterhoek komt een station voor een goede bereikbaarheid van de geplande 6.500 woningen. Daarnaast maken 150.000 vierkante meter bedrijfsruimte, 55.000 vierkante meter commerciële ruimtes en 73.000 vierkante meter voor onderwijs-, zorg- en buurtvoorzieningen onderdeel uit van het programma.

Kaart Zuidlanden door Ineke Lammers (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Kaart Zuidlanden’ door Ineke Lammers (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Vanuit hun grondposities richten de gemeente en marktpartijen een ontwikkelbedrijf op, GEM De Zuidlanden Beheer BV. Ze werken aan een MER en aan het bestemmingsplan voor Techum, de eerste bouwlocatie. Net als de bouw daar in 2008 op gang komt, breekt de kredietcrisis uit. Een groot deel van de vraag naar nieuwbouw valt weg. De gemeente blijft in het project geloven, want prognoses wijzen op een groei van het aantal inwoners en huishoudens tot na 2020. De marktpartijen stappen echter in 2009 uit de GEM. Het grootste deel van de grond komt in eigendom van de gemeente, die gaat sturen met een grondexploitatie, een projectbureau en een kwaliteitsteam. De marktpartijen houden een bouwclaim en brengen hun opvattingen over de gemeentelijke planvorming in via een ‘consultatiemodel’.

Zes buurten maken

Hoe verder, in een tijd van kredietcrisis en nu alle risico’s bij de gemeente liggen? In 2011 verschijnt de Structuurvisie De Zuidlanden, gebaseerd op het masterplan. Het bouwprogramma – met als nieuwe steekwoorden flexibiliteit, faseren en kansen pakken – blijft grotendeels in stand, maar met een bandbreedte voor het aantal woningen: 5.600 tot 6.500. Het westelijke plandeel gaat Middelsee heten en moet ooit “een echt stuk stad” worden. De Zuidlanden omvat voortaan alleen het oostelijke plandeel. Hier komen maximaal negen zogenaamde buurtschappen, ieder met een eigen karakter, gescheiden door bufferzones en geïnspireerd op traditionele Friese dorpen.

Wiarda, binnenhaven: referentie aan Friese dorpen door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Wiarda, binnenhaven: referentie aan Friese dorpen’ door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Wel dwingt de crisis tot een lager publiek ambitieniveau. Leeuwarden ziet af van het ondergronds brengen van de 110 kV elektriciteitsmasten, het overkluizen van de Overijsselselaan en de aanleg van een Hoogwaardig Openbaar Vervoer-verbinding (HOV). Techum telt op dit moment 450 woningen, Goutum-Súd 240, vooral in de betaalbare huur en koop. Warmte krijgen deze buurtschappen van een duurzame biogasinstallatie. Buurtschap Wiarda is bijna klaar, De Klamp is volop in aanbouw. In De Klamp mag één auto voor de deur staan, een eventuele tweede en bezoekers parkeren op (maximaal) 150 meter van de woning. Voor de eerste 200 woningen van in totaal 350 in buurtschap Unia is medio 2022 een bestemmingsplan vastgesteld. Een ‘akoestisch landschap’ schermt het geluid van de N31 af. Als eerste kwamen dit voorjaar een kleine veertig vrije kavels in verkoop.

Jammer genoeg kunnen de bruggen niet open zodat tjalken het droombeeld niet compleet maken

Voor de maximaal 400 woningen in buurtschap De Hem ligt deze zomer een gewijzigd ontwerpbestemmingsplan ter visie. De gemeente hoopt hiermee tegemoet te komen aan bezwaren. De provinciale milieufederatie en een aantal bewoners voeren namelijk felle oppositie tegen de bouwplannen. Zij vrezen voor aantasting van een bijzonder weidevogelgebied.

In de Structuurvisie staan in het zuidoostelijk deel van De Zuidlanden nog drie buurtschappen gepland. Een besluit over de realisatie hiervan hangt af van de marktvraag zodra De Hem klaar is. In de huidige zes buurtschappen komen in totaal ruim 2.000 woningen, zo’n 1.300 staan er, de tijdshorizon is 2035. De treinhalte, waarvan de opening in 2020 was gedacht, komt op zijn vroegst tussen 2027 en 2030 gereed.

Wat zien we

We starten aan de oostkant. Wiarda is de eerste buurt waar we al snel een haven tegenkomen. Het Friese kenmerk van deze buurt moet ook zijn: een waterdorp met als hart een binnenhaven en aansluitende vaarten. De bebouwing rondom past bij de haven, de drie vaarten zijn lekker breed. Een geslaagde opzet. Hier staan elegante appartementsgebouwen die doen denken aan pakhuizen. Zij vormen de beschutte kant van de haven. Jammer genoeg kunnen de bruggen niet open zodat tjalken het droombeeld niet compleet maken. Auto’s parkeren kan in overdaad, binnen groene heggen. Apart staan zwarte, houten bouwwerken die niet passen bij de appartementsgebouwen. Het blijken de bergingen te zijn. Het lijkt of ze pas op het allerlaatste moment zijn toegevoegd aan het ontwerp en het geheel oogt rommelig.

Plein in De Klamp, volgende stap is woonrijp maken door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Plein in De Klamp, volgende stap is woonrijp maken’ door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Eigenheid en retro

We zien volop rood bakstenen rijtjeshuizen en twee onder een kappers. Verspringende rooilijnen geven een authentieke indruk. We treffen retrostijlen die momenteel ook elders toepassing vinden. En een pluktuin anno 2020, “voor en door bewoners”. Te snel rijdend verkeer is op een binnenterrein een item: omwonenden maakten zelf een bord “10 kilometer” en zetten twee Victor Veilig-poppen neer. Een bewoonster maait de bermrand van het fietspad tegenover haar huis.

We nemen het Aaisikerspad, de veilig aanvoelende fiets- en wandelroute naar De Klamp, het volgende buurtje. Lopend genieten we, nu buurtschap De Hem er nog niet is, van de weilanden rondom. We ervaren de bekende Friese heldere vergezichten, inclusief kerktorenspitsen en ganzenkolonies. En er is veel wind, zoals vrijwel overal in De Zuidlanden. Het aantal beschutte plekken is minimaal, net als het aantal bankjes. Even zitten kan op onze route slechts op het speelplein van schoolgebouw Teresa, bij de supermarkt en honden-uitlaatvelden. De school oogt als een enorme boerenschuur. Volgens een bewoner zijn er veel meer kinderen dan verwacht, vorig jaar moesten lessen soms op de gang worden gegeven.

Brede straten

De Klamp ligt nog vol bouwstraten, zodat we ons oordeel over de publieke ruimte moeten opschorten. Er zijn veel zonnepanelen geplaatst op de woningen. We zien nog niet ingerichte pleinen, grote oppervlaktes voor openbaar groen en brede straten. We lopen door De Houtekster, De Ljip, De Skries. Zoveel ruimte, maar zo weinig wordt ermee gedaan. Ook hier woningen in warmrode baksteen, soms deels voorzien van gevelplaten, wat een goedkope indruk maakt. Hier verbaast Laan zich: aan de Wergeasterdyk loopt een doorgaande fietsroute pal langs voordeuren, we meten slechts twee meter afstand. De plaatsing van een losstaande, enkele meters hoge torenspits (bedoeld als Fries dorpselement en afkomstig van een gesloopt gebouw van de Limburgse architect Pierre Cuypers in de binnenstad) mogen we wel vergezocht noemen.

Een verrassing

We lopen via De Opfeart naar de buurt Techum, langs een enclave met tiny houses, half in een bosplantsoen. Veel bewoners fietsen of laten te voet hun hond uit, hardlopers zien we niet. De wandelroute van Leeuwarden naar het dorp Wirdum en verder, onderdeel van het nationale knooppuntennetwerk, blijkt tijdelijk geblokkeerd. We staan voor een bouwhek voor Unia, de geplande buurt pal tegen de N31. Het ‘akoestische landschap’ dat straks bewoners beschermt tegen geluidsoverlast is, vanuit de verte gezien, al aangebracht.

Bufferzone tussen De Klamp en Techum door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Bufferzone tussen De Klamp en Techum’ door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Techum kreeg veel hedendaagse middle of the road bouw. We komen langs een plein met veel mansardekappen dat geen eenheid vormt. We nemen De Nije Daam en slaan It Hiem in, het voltooide hart van Techum. Wat een verrassing! Een aangenaam groen plein, veel rijpere publieke bomen, mooie tinten in de gevelrijen huizen. Aan een vaart hebben woningen erkers en balkons boven het water, fraaie bruggen. Met vandaag een zomerse wijkactiviteit. Tientallen kinderen en hun ouders houden enthousiast een viswedstrijd. Het Friese thema is hier een bleekveld. Verderop is snelheid een zorgelijk punt. Bewoners plakten op een lantaarnpaal een sticker met “30 kilometer”.

Ontwerpersliefde

We gaan naar de enige boodschappenvoorziening: een grote bruine doos van Lidl. De supermarkt trekt veel klanten, hoewel het anonieme bouwwerk daar niet toe uitnodigt. Het parkeerterrein is enorm, de paar fietsenrekken zijn overvol. Er omheen appartementsgebouwen dichtbij de Overijsselselaan, een drukke doorgaande autoroute. Haan zegt: “Houden de ontwerpers hier uitsluitend van appartementen wanneer ze dienen als schermen tegen autolawaai?”

Hier vinden we de belangrijkste bushalte voor streekbussen op werkdagen; het is wel een kilometer lopen van De Klamp. Een deel van de dag en tijdens weekeinden moet de wijk het doen met openbaar vervoer dat minstens een uur tevoren per telefoon moet worden aangevraagd.

Minimale kerktoren

Tot slot bezoeken we Goutum-Súd. We zien doorsnee woningbouw en de zorginstelling Jabikshof. Het Friese tintje moet een verwijzing zijn naar een kerk op een terp met woningen rondom. We zien geen terp maar wel een minimale toren op het zadeldak van een stijlloos woongebouw. De wens om verschillende buurten een eigen torenspits te geven, zoals alle Friese dorpen, oogt geforceerd. Temeer omdat op talloze plekken in De Zuidlanden de fraaie toren in zicht komt van de Agneskerk van het dorp Goutum, uit de vijftiende eeuw.

Wonen aan een vaart in Techum door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)

‘Wonen aan een vaart in Techum’ door Haan & Laan (bron: Gebiedsontwikkeling.nu)


Wat vinden we ervan?

“Het is hier ideaal wonen. Binnen een halve minuut loop je bij het weiland en met tien minuten fietsen ben je midden in Leeuwarden”, vat een bewoner treffend samen.

Het aanbod van zes losliggende buurten met 300 tot 400 woningen voldoet aan een vraag naar overzichtelijk, dorps en ruim wonen. Het vrijwel geheel ontbreken van andere functies dan wonen brengt een zekere saaiheid mee. De prettige openbare ruimte in Techum wekt hoge verwachtingen voor het voltooien van Wiarda en De Klamp.

Maak afstanden tussen buurten kleiner

Om de bewoners het gevoel te geven midden in weiland te wonen, zijn de afstanden tussen de buurten behoorlijk groot. Wie twintig minuten zuidwaarts loopt of ruim vijf minuten fietst, onder de N31 door, heeft ook die wijde Friese polderervaring en nog veel beter. Die beleving hoeft niet te worden geboden binnen de stadsgrenzen, waar de ruimte schaars is en het woningtekort groot. Maak daarom bij volgende buurten de afstanden kleiner, met respect voor de weidevogels.

Bied meer inkomensgroepen een plek

Met uitzondering van Goutum-Súd biedt De Zuidlanden nu vrijwel alleen plaats aan koopkrachtige gezinnen. Het is een valide argument om die groep aan de stad te willen binden, maar geen reden om zulke eenzijdige woonmilieus in lage dichtheid te maken. Er is sprake van heel weinig sociale huur, appartementen of beneden-bovenwoning-formules. Daarentegen kent De Zuidlanden een overmaat aan brede straten, pleinen en plantsoenen. Wees zuiniger met ruimte, maak plek voor meer inkomensgroepen, bouw ook laagbouw voor huishoudens met laag inkomen, net zoals in de Friese dorpen.

Zorg dat je goed overal kunt komen

De auto- en fietsverbindingen zijn prima. Voor de voetganger is lopen van de ene buurt naar de andere al snel (te) ver. Te voet de wijk in en uit gaan is slecht geregeld. Geef veiliger verkeer voor iedereen meer aandacht, gezien de bewonersoproepen voor snelheidsmatiging. Zorg voor voldoende frequent en bereikbaar openbaar vervoer.

Referenties authentieke Friese dorpjes: doe het goed, of doe het niet

Volgens de bestemmingsplannen zijn de buurtschappen geïnspireerd op Friese dorpen, al wordt in één adem toegegeven dat een gegroeid dorp met een rijk verleden niet te imiteren valt. Maar een vrijwel onzichtbare ophoging beschouwen als een terp, of een bleekveld introduceren waar nooit wasgoed ligt, doet afbreuk aan het concept. Doe het goed, of doe het niet en besteed het geld aan kunst in de openbare ruimte, betere bewonersinformatie of andere doeleinden. En zorg ervoor dat de echte kerk – van Goutum – zichtbaar blijft!


Cover: ‘Haan & Laan’ door Esther Dijkstra (bron: estherdijkstra.com)


Derk van der Laan - LinkedIn, 2020

Door Derk van der Laan

Derk van der Laan (1954), sociaal geograaf, was projectleider bij Werkgroep 2000 en coördinator van Initiatiefgroep Wijs op Weg. Later was hij zelfstandig adviseur en journalist. Tegenwoordig schrijft hij over ruimtegebruik en mobiliteit, onder meer via zijn website gewoongezondlopen.nl.

Joop de Haan - LinkedIn, 2020

Door Joop de Haan

Joop de Haan (1952), stadssocioloog en was onder meer sectorhoofd Wonen/Werken in Stadsdeel Westerpark, directeur van het Projectbureau Vernieuwing Bijlmermeer en directielid bij het Projectmanagementbureau van de gemeente Amsterdam.


Meest recent

Park Nienoord in Leek, Groningen door INTREEGUE Photography (bron: shutterstock)

Naar meer balans in het natuurbeleid en een natuurinclusieve gebiedsontwikkeling

Natuurbeleid gaat momenteel vaak over wat ‘moet’, omdat het zo is afgesproken. Het gaat nauwelijks over wat die natuur betekent voor mensen. Dat kan beter, vinden Frank van Dam en Leo Pols.

Uitgelicht
Analyse

18 juli 2024

De Demer, Zichem door Guido Vermeulen-Perdaen (bron: shutterstock)

Wat is natuur waard in gebiedsontwikkeling? Acht keer meer dan je er instopt

Een Vlaamse natuurorganisatie liet onderzoek doen naar de opbrengsten van investeringen in natuur. De conclusie: iedere euro die natuurherstel kost – in het geval van natuurgebied Demerbroeken – levert acht euro op.

Onderzoek

17 juli 2024

Elektriciteitskabels in de grond door m.jrn (bron: shutterstock)

Gemeenten en de integratie van energie-infrastructuur in de ruimtelijke ordening: een aanvulling op de VNG-Handreiking

Boven en onder de grond gaat onze energie-infrastructuur flink op de schop. Gemeenten spelen hierbij een belangrijke rol. De recente VNG Handreiking helpt ze op weg, maar het mag volgens Mark Koelman een stuk integraler.

Onderzoek

17 juli 2024