Dor hout

Bij menig bordspel is het doel om in korte tijd een soort van gebiedsontwikkeling van de grond te krijgen. Een mooi voorbeeld hiervan is het binnen ons gezin geliefde spel ‘Carcassonne’. Voor degenen onder u die dit al wat oudere tafelvermaak niet kennen: je sprokkelt punten bij elkaar door blind tegels te trekken en daarmee wegen, steden, weiden en kloosters aan te leggen. Indachtig de ambitie van woonminister Keijzer bouw je het liefst nieuwe metropolen. Dat levert de meeste winst op.

Carcassonne is eigenlijk net als het echte leven. Maar dan niet gehinderd door een in de afgelopen jaren alsmaar uitdijend oerwoud aan omgevings-, aanbesteding-, staatssteun- en Didam-regels. Deze jungle maakt het in de dagelijkse praktijk van gebiedsontwikkeling een uitdaging om door de bomen nog het bos te zien. Hoog tijd om eens wat dor hout te kappen!

Laat ik beginnen met de vorig jaar in werking getreden Omgevingswet. Dit door toenmalig VRO-minister De Jonge door de Kamers gejaagde wetgevingspakket bevat de snoeihard geformuleerde spelregel dat het overheden verboden is om bij bouwprojecten te contracteren over bovenwettelijke bouweisen. Dit contracteerverbod is niet nieuw. Het stond al sinds mensenheugenis in de Woningwet. Menig gemeente leek de afgelopen jaren vergeten te zijn dat de Hoge Raad al in 2011 oordeelde dat een contractueel afgedwongen bovenwettelijke bouw-eis nietig is. Of duidelijker gezegd: een dergelijke eis bestaat niet. Wat niet bestaat, bestaat niet. En dus kun je er dan ook niet over contracteren. Lijkt mij een spelregel die gemakkelijk te onthouden én na te leven is.

Er zijn nog andere goede redenen om af te zien van bovenwettelijke bouweisen. Niet alleen werken dergelijke eisen kostprijsverhogend, ze vormen ook een belemmering voor snelle fabrieksmatige woningbouw. In combinatie met een bouwplicht kan dit soort voorwaarden zelfs resulteren in een aanbestedingsplicht. Dit laatste wil je in de praktijk vaak het liefst voorkomen. Het meest eenvoudig doe je dat door als lokale overheid bij een gronduitgifte geen eisen te stellen die verder gaan dan de reguliere publiekrechtelijke mogelijkheden die er zijn. Een alternatief voor de bouwplicht is een vervanging met de afspraak dat de gekochte grond terug moet naar de gemeente als er na levering niet binnen een bepaalde termijn gestart is met de bouw. Een dergelijke spelregel laat zich in enkele volzinnen vastleggen in een contract.

Bij een bordspel als Carcassonne kun je zonder enig financieel probleem een stedelijke herontwikkeling op poten zetten. In het echte leven blijkt dat een stuk ingewikkelder, omdat zo’n project vaak niet zonder overheidssteun te realiseren valt. Dat levert al snel hoofdbrekens op over ‘staatssteun’, zeker in de huidige tijd waarin menig gemeente een van hogerhand verkregen bouwsubsidie moet doorzetten naar de ontwikkelaar die het project realiseert. Die aanpak vraagt om op maat gemaakte spelregels. Soms in de vorm van een gemeentelijke subsidie. Of in de vorm van een herstructurering van grondposities die op voorhand niet voorzien was. Spelregels maken tijdens het spel, soms ontkom je er niet aan.

Het zijn de Didam-regels waar je als gebiedsontwikkelaar zeker niet aan ontkomt. Sinds eind 2021 zijn nogal wat bouwprojecten vertraagd of zelfs afgeblazen, vanuit de gedachte dat de door de Hoge Raad afgevaardigde Didam-regels zich in het concrete geval verzetten tegen een een-op-een grondtransactie. Een aanname die best vaak onjuist is gebleken, getuige de vele Didam-uitspraken sinds het eerste Didam-arrest. En gelukkig heeft de Hoge Raad in een tweede Didam-arrest inmiddels de scherpste randjes van de Didam-regels afgehaald. Hierdoor zijn de eventuele risico’s op vertraging en schadeplichtigheid op voorhand een stuk inzichtelijker geworden.

Al deze voorbeelden laten zien dat de juridische spelregels lang niet altijd dé spelbreker zijn voor een succesvolle project- of gebiedsontwikkeling. Vooral niet als je als actieve gebiedsspeler bereid bent om zélf her en der wat dor hout te kappen, in plaats van je te verschuilen achter de jungle die wet- en regelgeving heet.