Artikel
Foto 11-09-18 15 50 15.jpg houthaven adam

Drie redenen waarom circulaire woningbouw lastig is

Door Lex van den Nieuwenhof en Odette Verheij

12 okt 2018 - ANALYSE Circulaire woningbouw is een ondergeschoven kind bij verduurzamingsplannen. Lex van den Nieuwenhof en Odette Verheij van Royal HaskoningDHV analyseren de oorzaken en geven oplossingen.

Een veelvoorkomend begrip in alle gepresenteerde coalitieakkoorden van gemeenten is duurzaamheid. Energieneutrale woningen zijn een hot topic. De focus ligt daarbij vooral op het verduurzamen van de energievoorziening in de woning zelf. De energieneutrale woning wordt langzaam de standaard voor nieuwbouwwoningen.

Minder aandacht krijgt het verduurzamen van de bouwmaterialen. Circulair bouwen mag dan als principe aan terrein winnen, binnen de woningbouw gebeurt het nog niet noemenswaardig. Al helemaal op één hand te tellen zijn de (veelal door woningbouwcorporaties geïnitieerde) grootschalige circulaire woningbouwprojecten.

De redenen voor dit verschil in aandacht tussen energieneutraal wonen en circulair bouwen zijn goed verklaarbaar.

1: Meerkosten worden in de ogen van de consument nauwelijks gecompenseerd door een hogere marktwaarde
De meeste consumenten zijn bereid meer te betalen voor een energieneutrale woning. De hogere prijs (in vergelijking met een reguliere woning) valt te rechtvaardigen door de lage (of geen) energiekosten. Een circulaire woning is nóg duurder om te bouwen dan een energieneutrale woning, maar levert op de korte termijn geen financiële voordelen op. Zo worden de hogere bouwkosten nauwelijks gecompenseerd met een hogere marktwaarde. De meeste mensen zien namelijk geen financiële meerwaarde in een circulaire woning.

Het overgrote deel van markt (ontwikkelaars, bouwondernemingen en particulieren) wil daarom zonder financiële incentive niet uit eigen beweging circulaire woningen bouwen. Met de huidige bouwkosten kan marktwerking er dus niet voor zorgen dat circulaire woningbouw van de grond komt.

2: Bouwbesluit is sta-in-de-weg voor juridische borging
Voor gemeenten met circulaire ambities is er dus de noodzaak om circulaire woningbouw (juridisch) te borgen. Gemeenten hebben hiervoor diverse mogelijkheden, hoewel daar in de praktijk wat haken en ogen aan zitten.

Het verankeren van de circulaire ambities via bestemmingsplannen is niet toegestaan. Het Bouwbesluit 2012 bevat enkel regels over onderwerpen als bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu die bij de (nieuw)bouw van woningen in acht moeten worden genomen1. Hier kan via een zogenaamd ‘bestemmingsplan verbrede reikwijdte’ vanaf geweken worden. Zo kan een gemeente verdergaande eisen opleggen voor circulair bouwen. Voor een gemeente is het een opgave om dit te doen, en mogelijk kunnen niet alle eisen de toets der kritiek doorstaan. Niettemin is dit de (enige) publiekrechtelijke mogelijkheid om het bouwen van circulaire woningen te borgen.

Wanneer de gemeente zelf eigenaar is van de uit te geven bouwgrond, is er ook de mogelijkheid om eisen te stellen in de koop- en realisatieovereenkomst. Ook hier zijn niettemin het Bouwbesluit en het ‘doorkruisingsverbod’ (de toepassing van privaatrecht mag de werking van het publiekrecht niet frustreren) een sta-in-de-weg. De gemeente is daarom afhankelijk van kopers die op vrijwillige basis aan de eisen willen voldoen.

3: Er ontbreekt een statiegeldregeling voor realisatie
Zoals vaker hebben marktpartijen en consumenten een financieel gedreven stimulans nodig om te verduurzamen. Een mogelijkheid die lokale overheden kan aanspreken, is de ‘statiegeldregeling’. Door deze regeling op te nemen in de koop- en realisatieovereenkomst, kan een gemeente de grondprijs kunstmatig verhogen met een bepaald bedrag. Dit bedrag stort de gemeente terug als de particulier of commerciële partij de circulaire woning heeft gebouwd.

Een nadeel van deze statiegeldregeling is dat dit gemeentebreed kan zorgen voor een ongelijk speelveld tussen woningbouwlocaties, als die niet allemaal dezelfde regeling hanteren. Actieve grondpolitiek is een belangrijk ingrediënt om een gemeentelijke statiegeldregeling toch te implementeren en waarborgt een gelijk speelveld tussen verschillende bouwlocaties.

Als een particuliere of commerciële partij besluit om de circulaire woningen niet te bouwen, kunnen de gelden met goedkeuring van gemeenteraad worden gestort in een gemeentelijk duurzaamheidsfonds.  Dit duurzaamheidsfonds kan de gemeente inzetten om actief subsidies te verstrekken. Eventueel kan dit fonds worden aangevuld met gemeentelijke gelden om de daadkracht te vergroten.


Zie onder andere ABRvS 8 maart 2017, ECLI:2017:600, ABRvS 10 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR4628, en ABRvS 22 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1290.


Auteurs:

lex van den nieuwenhof.jpg
Lex van den Nieuwenhof

Adviseur Gebiedseconomie & Gebiedsontwikkeling bij Royal HaskoningDHV

odette verheij.jpg
Odette Verheij

Adviseur Urban Development bij Royal HaskoningDHV

Recente artikelen