Entree Zoetermeer: een toekomstbestendige transformatie van de stadsentree

Zoetermeer is een schoolvoorbeeld van een Nederlandse ‘New Town’, een stad die in de tweede helft van de twintigste eeuw razendsnel groeide om de woningnood in de regio Den Haag het hoofd te bieden. Waar Zoetermeer vroeger vooral werd gezien als uitbreidingsstad met grootschalige nieuwbouwwijken aan de stadsranden, verschuift de focus vandaag de dag steeds meer naar inbreiding: het optimaliseren en verdichten van bestaande stedelijke gebieden om beter aan te sluiten op veranderende woon- en levensbehoeften. Deze koers is helder uitgewerkt in de Ruimtelijke Strategie Zoetermeer 2040 (RSZ 2040), het kompas voor een duurzame en toekomstbestendige stadsontwikkeling.

Entree speelt daarin een sleutelrol als overgangsgebied tussen het oude en het nieuwe Zoetermeer. Het vormt letterlijk en figuurlijk de toegang tot een nieuwe fase van stedelijke vernieuwing. De naam ‘Entree’ is zorgvuldig gekozen. Het Entreegebied fungeert vanaf de A12 als de hoofdingang van Zoetermeer en is voor velen het eerste visitekaartje van de stad. Het beslaat een oppervlakte vergelijkbaar met bijna zes voetbalvelden en is strategisch gelegen tussen twee belangrijke openbaar vervoer-knooppunten: station Zoetermeer en Centrum-West. Het huidige karakter van Entree is echter weinig uitnodigend: leegstand, tijdelijke invullingen en abrupte hoogteverschillen zorgen voor een fragmentarisch beeld. De Afrikaweg fungeert bovendien als een barrière tussen de wijken Meerzicht en Driemanspolder. De weg verdeelt ook Entree zelf in twee delen.

Ondanks deze uitdagingen biedt het gebied enorme potentie door zijn ligging en omvang. Hier liggen unieke kansen voor binnenstedelijke verdichting en het versterken van de verbindingen met omliggende buurten. De ambities sluiten zoals hiervoor gesteld naadloos aan bij de visie van RSZ 2040: Entree is samen met de Binnenstad aangewezen als hoogstedelijk leefmilieu, waarin een mix van functies en een hoge mate van stedelijkheid centraal staan.

Herprogrammering en nieuwe samenwerking

De gemeente Zoetermeer heeft in het Entree-gebied slechts beperkte grondposities in handen, waardoor samenwerking met grondeigenaren en ontwikkelaars cruciaal is. Tijdens het ontwerp van het bestemmingsplan waren met de meeste partijen anterieure overeenkomsten gesloten, maar deze samenwerking bleek toch broos. Toen het bestemmingsplan in 2022 in procedure ging, werden meer dan honderd zienswijzen ingediend, waaronder van de gecontracteerde grondeigenaren zelf. Dit leverde onvoldoende basis op om de bestemmingsplanprocedure ongewijzigd voort te zetten.

In de periode die daarop volgde, verscheen bovendien een rapport over de toekomstige kantoorbehoefte in Zoetermeer, waaruit bleek dat er 90.000 m² minder kantoorruimte nodig was dan geprogrammeerd in Entree. Dit verminderde volume betekende ook minder kostenverhaal voor de gemeente. Hierdoor werd de bestemmingsplanprocedure stopgezet en liepen de anterieure overeenkomsten af. Tegelijk moest de planologische procedure opnieuw worden opgestart onder de Omgevingswet, een complex en ingrijpend besluit. Sinds september 2023 werkte het team Entree aan een betere en evenwichtigere programmering, die beter aansluit bij actuele ontwikkelingen in Zoetermeer en de regio.

Vanaf het begin werd gezocht naar een vernieuwde samenwerking met grondeigenaren. Met een groot deel van deze partijen is gewerkt aan een Omgevingsprogramma met een nieuwe Ontwikkelvisie, Beeldkwaliteitsplan en anterieure overeenkomsten. Op sommige grondposities ontstonden instabiele situaties, met het risico dat de gemeente de grip hierop kwijt zou raken en mogelijk het risico op grondspeculatie zou optreden. De gemeente heeft hierop het voorkeursrecht ingezet op de gronden waar op korte termijn geen anterieure overeenkomsten te verwachten waren. Op enkele locaties is dit voorkeursrecht nog steeds van kracht.

Participatie: samen bouwen aan een nieuwe wijk

De ontwikkeling van Entree is een collectieve opgave. Bewoners, bedrijven, ontwikkelaars, investeerders (beleggers en woningcorporaties) en maatschappelijke organisaties worden actief betrokken. Door samen te werken ontstaat draagvlak en worden plannen verrijkt met lokale kennis en wensen. Kansen worden benut door partijen te verbinden en functies te combineren. Een voorbeeld hiervan is het nieuwe gezondheidscentrum, waarin diverse zorgpartijen intensief samenwerken. De lokale huisarts fungeert hier als kartrekker.

Participatie krijgt vorm via inspraakavonden, digitale platforms en klankbordgroepen. Zo ontstaat een wijk die niet alleen vóór, maar vooral dóór de mensen wordt gemaakt die er straks wonen, werken en leven. Voor de vaststelling van het Omgevingsprogramma is intensief geparticipeerd, onder andere via participatietafels met huidige bewoners, toekomstige bewoners en ondernemers. Ook trok het team Entree de wijk in met een Tosti-caravan, waar inwoners hun ideeën konden ruilen voor een gratis tosti, een creatieve manier om input op te halen: ‘Food-for-Thought’. Het tekort aan woningen voor jongeren en starters werd ook hier blootgelegd en deze groep was dan regelmatig vertegenwoordigd op de participatiebijeenkomsten, net als (jong-)senioren die op zoek zijn naar een geschikte woning met goede voorzieningen. De tegenstelling tussen woningzoekenden en mensen met een woning was duidelijk merkbaar.

De opgave

De centrale opgave in Entree draait om het realiseren van circa 6.750 tot 7.250 woningen, verdeeld over hoogstedelijke bouwblokken. De mix van huur- en koopwoningen zorgt voor een diverse wijk, waarin 27 tot 30 procent is gereserveerd voor sociale woningbouw en goedkope koop, en 25 tot 35 procent voor middenhuur en betaalbare koop. Het overige woonprogramma wordt door ontwikkelaars vrij ingevuld. Daarnaast komt er met name in de plinten langs de nieuwe stadstraat ruimte voor niet-wonenprogramma’s, zoals een supermarkt, gezondheidscentrum, kantoren, kleinschalige bedrijvigheid en maatschappelijke functies als scholen en sportfaciliteiten. Dit bevordert sociale inclusie en biedt kansen aan uiteenlopende doelgroepen, van starters tot senioren.

Naast wonen krijgt mobiliteit veel aandacht. Dankzij de ligging tussen twee openbaar vervoer-knooppunten kunnen duurzame vervoerskeuzes worden gestimuleerd. Tegelijkertijd vragen milieuaspecten, zoals geluidsoverlast en bereikbaarheid, om slimme en integrale oplossingen. Denk aan het verlagen van de snelheid op de Afrikaweg, waardoor de doorstroming behouden blijft maar de barrièrewerking afneemt door een gelijkvloerse oversteekbaarheid.

Er is een aparte mobiliteitsvisie ontwikkeld, waarmee nauwkeurig kan worden gestuurd op het benodigde aantal parkeerplaatsen. Parkeren is, zoals bij veel binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen, een onrendabel onderdeel van de ontwikkeling en maar de realisatie is noodzakelijk om ook parkdruk op de omliggende wijken te voorkomen. Door het maaiveldverschil (circa drie meter) tussen de Stadsstraat en de lagergelegen straten (Boerhaavelaan en Bredewater) kan het parkeren onder de bouwblokken op maaiveldniveau worden gerealiseerd en daarmee het onrendabel worden beperkt. Tijdens de gebiedsontwikkeling, die ruim tien jaar zal duren, wordt de parkeerbehoefte continu gemonitord. Er is ruimte voor adaptieve strategieën en innovatieve oplossingen. Uiteindelijk is het doel om een goede parkeerbalans te hebben: dus niet te veel (extra onrendabel) en niet te weinig (parkeerdruk op de omgeving).

Grondzaken en financiering

Met het stopzetten van het bestemmingsplan en de overstap naar de Omgevingswet, betreedt Entree samen met de gemeente Zoetermeer nieuw terrein. In 2023 is gekozen voor het werken met een Omgevingsprogramma en BOPA’s, passend bij de schaal en complexiteit van deze gebiedsontwikkeling. Er was geen standaard blauwdruk voorhanden, waardoor pionieren en zoeken naar de juiste opzet noodzakelijk was. Eerder gedaan werk uit de bestemmingsplanprocedure, zoals onderzoeken, is zoveel mogelijk hergebruikt. Een belangrijke uitdaging was het waarborgen van de gewenste flexibiliteit en tegelijkertijd duidelijke kaders stellen.

De gemeente Zoetermeer voert een situationeel grondbeleid: afhankelijk van de opgave wordt gekozen voor faciliterend of actief beleid. Voor Entree is vooral het faciliterend grondbeleid van toepassing. Dat betekent dat de gemeente beperkt grondposities inneemt, maar wel regie voert op ruimtelijke kwaliteit en randvoorwaarden. Private ontwikkelaars realiseren woningen, kantoren en voorzieningen, terwijl de gemeente toeziet op samenhang en publieke belangen. Cruciaal is de uitgifte en fasering van kavels. Omdat Entree een grootschalige transformatiezone is, wordt zorgvuldig gekeken naar de volgorde van ontwikkeling: eerst infrastructuur en ontsluiting, dan woningbouw en voorzieningen. Dit voorkomt versnippering en waarborgt een samenhangend stedelijk geheel.

Met de Nota Kostenverhaal Zoetermeer 2024 is vastgelegd hoe de gemeente kosten verhaalt op initiatiefnemers. Ontwikkelaars dragen zo bij aan de aanleg van wegen, openbaar vervoer-knooppunten, groenstructuren, waterberging en maatschappelijke voorzieningen. Dit gebeurt primair via anterieure overeenkomsten, afspraken tussen gemeente en ontwikkelaars vóórdat een bouwplan wordt vastgesteld. Deze werkwijze heeft de voorkeur, omdat dit dwingt tot de samenwerking tussen partijen. Lukt dit niet, dan kan dit via kostenverhaalregels in een Omgevingsplan (in geval van Entree Omgevingsprogramma) of kostenverhaalvoorschriften in de BOPA’s worden vastgesteld – om zo het kostenverhaal publiekrechtelijk af te dwingen.

Betrouwbaar fundament

De financiering van Entree is een mix van publieke en private middelen. De gemeente investeert in de basisinfrastructuur en inrichting van de openbare ruimte. Ontwikkelaars dragen bij via grondexploitatie en vastgoedontwikkeling. De transformatie van de Afrikaweg naar Stadsstraat en de hoogwaardige groene openbare ruimte vragen behoorlijke investeringen. Entree heeft dan ook het karakter dat past binnen de complexe financieringsstructuur van grootschalige binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, waar aanpassingen van infrastructuur tot hoge investeringen leiden. Hiervoor worden subsidies en fondsen ingezet, bijvoorbeeld voor duurzame mobiliteit en klimaatadaptieve maatregelen. Ook is Entree recent door het Rijk benoemd als een van de doorbraak-locaties.

In het Omgevingsprogramma Entree zijn ook de financiële kaders en investeringsplanning vastgelegd. Dit programma maakt inzichtelijk welke publieke investeringen noodzakelijk zijn en hoe deze worden gedekt. Het gebruik van een Omgevingsprogramma is daarmee een typisch Zoetermeerse aanpak, waarbij grondzaken, kostenverhaal en financiering nauw verweven zijn. Door situationeel grondbeleid, heldere afspraken en een gedeelde financieringsmix ontstaat een betrouwbaar fundament voor een moderne stadsentree.

Kansen en uitdagingen

Het streven naar een hoogstedelijk leefmilieu maakt Entree uniek binnen Zoetermeer. Compacte bouw, hoge dichtheden en gemengde functies vragen om innovatieve architectuur en een slimme inpassing van groen en openbare ruimte. Groene daken, pocket parks en autoluwe straten zijn voorbeelden van maatregelen die de leefbaarheid versterken. Er zijn uitdagingen: hoe zorg je dat de wijk aantrekkelijk is voor verschillende doelgroepen, van jonge stedelingen tot gezinnen en ouderen? Hoe voorkom je anonimiteit en een gebrek aan sociale cohesie door hoge dichtheid? Het antwoord ligt in het realiseren van kleinschalige voorzieningen, ontmoetingsplekken en een gevarieerd activiteitenprogramma. Zo wordt Entree een wijk waar iedereen zich echt thuis kan voelen.

Een belangrijk uitgangspunt is de verbinding met de bestaande stad. Zo wordt de nieuwe stadsstraat verlengd met een nieuwe fietsverbinding over de A12 om zodoende Entree met de wijk Rokkeveen te verbinden. Daardoor wordt Entree geen eiland, maar juist een schakel in het stedelijk netwerk. Ook de aansluiting op omliggende wijken Meerzicht en Driemanspolder wordt versterkt. Nieuwe routes en pleinen zorgen voor natuurlijke verbindingen en ontmoeting. Dankzij de nabijheid van openbaar vervoer-knooppunten is de rest van de stad en de regio makkelijk bereikbaar.

Duurzaamheid en toekomstbestendigheid

Duurzaamheid loopt als een rode draad door de plannen voor Entree. Niet alleen bij de bouw van energiezuinige woningen, maar ook bij de inrichting van de buitenruimte. Regenwater wordt opgevangen en hergebruikt en het vele groen bevordert biodiversiteit en verkoeling tijdens warme zomers. Rondom de stedelijke bouwblokken komt een groene kraag en de oude Afrikaweg krijgt een groene uitstraling als stadsstraat.

Circulaire bouwmethoden en het minimaliseren van afvalstromen zijn speerpunten maar zullen wel nog passend worden gemaakt om tot haalbare (voor de ontwikkelaar) en betaalbare (voor de bewoner) woningbouw te komen. Toekomstbestendigheid betekent ook flexibiliteit: inspelen op veranderende woonwensen en technologische ontwikkelingen, zoals deelmobiliteit en smart city-toepassingen. Eisen en ambities zijn opgenomen in het omgevingsprogramma, waaraan de private partijen zich hebben geconformeerd in de anterieure overeenkomsten. Flexibiliteit is essentieel. Door tijdelijke invullingen ontstaat al vroeg levendigheid, terwijl definitieve plannen nog in ontwikkeling zijn. Zo groeien stad en visie geleidelijk naar elkaar toe.

Leerpunten en inspiratie

De ontwikkeling van Entree toont aan hoe nauwe samenwerking tussen gemeente en marktpartijen cruciaal is bij complexe herontwikkelingen. In dit proces wordt steeds gezocht naar een goede balans tussen uiteenlopende belangen en tempi, bijvoorbeeld bij het betrekken van partijen bij het eerste bouwblok Terra Nova en de businesscase en het managen van beeldvorming en uitstraling. Bij Terra Nova (circa 395 woningen) heeft de gemeente actief gelobbyd om afnemers (woningcorporaties, zorgpartijen, beleggers) te vinden voor aankoop van delen van het gebouw. Door eigenaren actief te betrekken bij het opstellen van ontwikkelkaders ontstaat gezamenlijk eigenaarschap en een gedeelde koers voor de toekomst. Eerdere zienswijzen werden ingetrokken. Strategische placemaking en tijdelijke invullingen brengen het gebied al vroeg tot leven en geven karakter, maar de uitdaging blijft om stedelijke dichtheid te combineren met leefkwaliteit.

Een integrale programmering, waarbij voorzieningen als scholen en supermarkten samen met partners worden afgestemd en gefaseerd ingepland, garandeert een samenhangende ontwikkeling. Segmentering en fasering van deelprojecten dragen bij aan een logisch geheel. Per grondeigenaar is gezocht naar een goede mix van afspraken, met een balans van ‘zoet’ en ‘zuur’. Daarbij is door de gemeente iedere keer gekeken hoe de afspraken passen binnen de totale programmering en doelstellingen: supermarkt versus school en gezondheidscentrum, maatschappelijk voorzieningen versus commerciële. Het woonprogramma van iedere grondeigenaar moet in ieder geval binnen de bandbreedte van de drie hoofdsegmenten worden gerealiseerd.

Een heldere langetermijnvisie, gekoppeld aan flexibiliteit in de uitvoering, vormt uiteindelijk de sleutel tot succes voor het omgevingsprogramma. Zo kan Entree uitgroeien tot een toekomstbestendige en aantrekkelijke stadsentree voor heel Zoetermeer.

Conclusie: Entree als visitekaartje én nieuwe stedelijke laag van Zoetermeer

Met de ontwikkeling van Entree zet Zoetermeer een grote stap naar een toekomstbestendige, inclusieve en levendige stad. Entree is niet alleen de nieuwe hoofdingang, maar vormt een essentiële stedelijke laag die bestaande wijken verbindt en de stad richting de toekomst stuwt. Investeren in hoogstedelijk wonen, slimme mobiliteit en duurzame oplossingen maakt Entree tot een inspirerend voorbeeld voor andere gemeenten.

Het Omgevingsprogramma met een heldere ontwikkelvisie en evenwichtige programmering biedt een helder kader voor efficiënte en haalbare ontwikkeling, waardoor grondeigenaren duidelijkheid hebben over mogelijkheden en spelregels. Er wordt steeds gezocht naar een goede balans tussen een ambitieus programma en een realistisch kostenverhaal, zodat de ontwikkeling financieel verantwoord blijft. Subsidies spelen een belangrijke rol bij het realiseren van de benodigde infrastructurele investeringen. Zo ontstaat een sterke basis voor Entree als verbindend en toekomstgericht stadsdeel van Zoetermeer.