platform voor kennis, nieuws en opinie
Zoeken
platform voor kennis, nieuws en opinie

Erfpacht bij gebiedsontwikkeling: publieksvriendelijke voorwaarden helpen

Erfpacht bij gebiedsontwikkeling: publieksvriendelijke voorwaarden helpen

16 dec 2013 - De doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt wordt mogelijk beperkt door het erfpachtsysteem met tijdvakken. Erfpacht heeft namelijk een negatieve invloed op de woningwaarde, die steeds sterker wordt naarmate de herziening van de erfpachtvoorwaarden (einde tijdvak) dichterbij komt. Dit leidt tot substantieel minder woningverkopen als het tijdvak nog maar relatief kort loopt. Dat blijkt uit kwantitatief onderzoek naar de invloed van erfpacht op woningwaarde in de gemeente Amsterdam. Het onderzoek werd uitgevoerd in het kader van de postdoctorale opleiding Master City Developer. Gemeenten die erfpacht als middel willen gebruiken om gronduitgifte te versnellen dienen daarom de erfpachtvoorwaarden zorgvuldig te bepalen om geen onwenselijke neveneffecten te creëren.

Introductie

Erfpacht staat de laatste tijd weer volop in de aandacht. Dit instrument van gemeentelijke grondpolitiek wordt vaak genoemd als mogelijke maatregel om gebiedsontwikkelingen (weer) op gang te helpen. De koopsom voor de huizenkoper of ontwikkelaar kan door het uitgeven van grond in erfpacht immers worden beperkt. De invloed van erfpacht op de waarde van woningen blijft in deze discussie echter vaak onderbelicht. Naar de relatie tussen erfpacht en woningwaarde is ook slechts beperkt wetenschappelijk onderzoek naar gedaan. In mijn thesis “Erfpacht & Woningwaarde” is de relatie tussen erfpacht en woningwaarde onderzocht op een kwantitatieve manier. Er is gebruik gemaakt van een omvangrijke dataset van Dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam met kadastraal geregistreerde woningverkopen in de gemeente Amsterdam in de periode 2000-2012. Het onderzoek richt zich daarom specifiek op de Amsterdamse woningmarkt.

Amsterdamse erfpachtsysteem

De gemeente Amsterdam maakt sinds eind 19e eeuw gebruik van erfpacht en inmiddels is circa 80% van de grond binnen de gemeente in erfpacht uitgegeven. In het huidige Amsterdamse erfpachtsysteem wordt de grond uitgegeven in voortdurende erfpacht met tijdvakken van 50 jaar. Na het aflopen van een tijdvak worden de erfpachtvoorwaarden aangepast. Dit leidt in veel gevallen tot een verhoging van de canon (de vergoeding voor het gebruik van de grond) voor de huizeneigenaar, omdat de grondwaarde inmiddels is gestegen. In de gebruikte dataset met woningverkopen in dit onderzoek was bij 62% van de transacties de grond uitgegeven in erfpacht en bij 38% was de grond in volledig eigendom.

Methode

Iedereen die ooit een huis heeft gekocht, kan zich een voorstelling maken van woningkenmerken die van invloed zijn op de waarde van een huis. Fysieke kenmerken zijn van belang, zoals het woonoppervlak, het woningtype en wel of geen tuin of parkeerplaats. Maar ook omgevingskenmerken als de nabijheid van groen, water, voorzieningen en openbaar vervoer beïnvloeden de waarde van een woning. Als de grond onder een woning in erfpacht is uitgegeven, kan dit ook invloed hebben op de woningwaarde. Het eigendomsrecht van de huizeneigenaar wordt beperkt en mogelijk moet periodiek canon worden betaald. In de aankoopprijs van een woning zijn alle voor de koper relevante kenmerken impliciet meegenomen in de prijs die deze koper bereid is te betalen. Met behulp van regressieanalyses is onderzocht wat de specifieke invloed van individuele kenmerken is bij de aankoop van een woning. Als verklarende variabelen zijn, naast erfpachtkenmerken, ook fysieke kenmerken en omgevingskenmerken van de woning en andere controlevariabelen meegenomen. Op deze wijze kan zoveel mogelijk de ‘zuivere’ invloed van erfpacht worden berekend.

Resultaten

Uit de analyse kwam naar voren dat erfpacht een significante en negatieve invloed heeft op de woningwaarde. De omvang van het effect bedraagt 6% ten opzichte van een vergelijkbare woning op eigen grond. Gegevens over (de afkoop van) de canon ten tijde van de transactie waren niet beschikbaar voor de woningen in de dataset. Deze zijn daarom niet meegenomen in de analyse. Wel is de invloed van de resterende looptijd van het tijdvak onderzocht. Uit de analyse van dit aspect blijkt dat ook de resterende looptijd van het tijdvak van het erfpachtrecht een significante invloed heeft op de transactieprijs. Als het einde van het tijdvak dichterbij komt, wordt de negatieve invloed van erfpacht op de woningwaarde steeds sterker ten opzichte van een vergelijkbare woning op eigen grond. Onderstaande tabel laat de resultaten van de regressieanalyses zien voor de erfpachtvariabelen. De percentages laten het verschil zien in transactieprijs ten opzichte van een vergelijkbare woning op eigen grond. Als de resterende looptijd van het tijdvak bijvoorbeeld minder dan 10 jaar is, ligt de transactieprijs 16% lager dan die van een vergelijkbare woning op eigen grond. Een volledig overzicht van alle gebruikte variabelen en resultaten is opgenomen in mijn thesis.

Erfpacht bij gebiedsontwikkeling: publieksvriendelijke voorwaarden helpen - Afbeelding 1
Tabel: Invloed van erfpacht en resterende looptijd tijdvak op woningwaarde

Wat opvalt in de tabel is dat het aantal transacties in absolute zin fors terugloopt als de resterende looptijd korter wordt. Deze uitkomst kan niet alleen worden verklaard doordat in recentere decennia meer woningen zijn gebouwd. Dit is een indicatie dat het huidige erfpachtsysteem in Amsterdam met tijdvakken ervoor zorgt dat de doorstroming op de Amsterdamse woningmarkt wordt belemmerd.

Implicaties voor gebiedsontwikkeling

Wat betekenen deze resultaten voor gebiedsontwikkelingen elders in het land? Op de korte termijn zal het toepassen van erfpacht bij gebiedsontwikkelingsprojecten waarschijnlijk leiden tot een daling van de verkoopprijzen, aangezien erfpacht een negatieve invloed heeft op de woningwaarde. Dit effect slaat volledig neer in de grondwaarde, omdat de bouwkosten gelijk blijven. Percentueel zorgt dit daarom voor een nog sterkere daling van de residuele grondwaarde. Door middel van het hanteren van ‘klantvriendelijke’ voorwaarden (erfpacht is geen verplichting, mogelijkheid tot verkrijgen volledig eigendom in de toekomst) met zo min mogelijk onzekerheid, kan de negatieve invloed van erfpacht worden beperkt. Indien het toepassen van erfpacht leidt tot een versnelling van de gronduitgifte kunnen rentekosten in de grondexploitatie worden bespaard. Of het daadwerkelijk een positief effect zal hebben op de uitgifte, is sterk afhankelijk van hoe hypotheekvertrekkers de erfpachtvoorwaarden meewegen bij de financiering.

Op de lange termijn is het voor de gemeente zaak om te voorkomen dat in de toekomst negatieve effecten op de lokale woningmarkt ontstaan als gevolg van het invoeren van erfpacht. Sterke dalingen van de woningwaarde en het bemoeilijken van de doorstroming op de woningmarkt, zoals in het Amsterdamse erfpachtsysteem met tijdvakken, zijn onwenselijke neveneffecten voor een gemeente.

Auteur

Paul Dijkstra

Senior Consultant bij Deloitte Real Estate Advisory

Bekijk alle artikelen