Esther Agricola over gebiedsontwikkeling als rechtvaardige manier om belangen af te wegen

Na functies bij de gemeente Amsterdam was anderhalf jaar later haar indiensttreding bij BPD voor Esther Agricola zelf ook een verrassing. “De wortels van BPD liggen echter bij de gemeenten en dat oude DNA, dat maatschappelijke gevoel, is nog steeds aanwezig in ons denken en in onze organisatie. Evenals het denken in lange lijnen. Bovendien zijn we een grote organisatie en doen we niet aan hit and run. Lange trajecten gaan ook over samenwerking en vertrouwen en dat spreekt mij heel erg aan.”

Als het een kwestie is van verbinden van functies, partijen en belangen, wat voegt Agricola daar dan aan toe? “Wij doen vooral grootschalige gebiedsontwikkelingen en bouwen in mijn regio zo’n 1.500 tot 2.000 woningen per jaar. Ik werk vaak in stuurgroepen met een wethouder en soms een corporatiedirecteur en bewaak vooral de kwaliteit. Dat zijn altijd spannende gesprekken, dat is geen geheim. Iedereen weet waar de dilemma’s zitten. Wij gaan voor twee derde sociale en betaalbare woningbouw, terwijl je het geld moet verdienen in de vrije sector. Dat is een complexe puzzel en vergt scherp aan de wind zeilen, maar het kan wel.”

Landschappelijk ontwikkelen

“Inmiddels hebben we de verduurzaming van het vastgoed redelijk goed op orde,” stelt Agricola, “maar als het gaat over ecologie, biodiversiteit en water en bodem sturend, moeten we nog stappen maken. Wij noemen dat ‘landschappelijk ontwikkelen’ van integrale wijken. Waarbij je naast stedenbouwkundige plannen, mooie woningen of een fantastische openbare ruimte, ook kijkt naar het hele systeem daaronder. Zoals de waterberging in een bepaald gebied. Je stedenbouwkundig plan houdt dan niet op bij de projectgrens, zodat je te maken krijgt met andere gemeenten en met waterschappen. Die uit een heel andere wereld komen en een andere taal spreken.”

“Dat landschappelijk ontwikkelen,” vervolgt Agricola, “is even relevant als interessant. Neem de originele groenblauwe structuren. Dan kom ik als historicus meteen overeind, want de karaktereigenschappen van een gebied vind je terug in de geschiedenis. Dan begrijp je hoe een landschap ooit is ontstaan. Een golfbaan, zoals wij die herontwikkelen in Purmerend, kan er fantastisch uitzien, maar is wel een artificieel landschap dat helemaal niets heeft te maken met de polder eronder. Die polder is bovendien ook artificieel, met daaronder het oudste landschap. En die laatste structuur bepaalt hoe wij nu met de grondwaterstand en piekbuien moeten omgaan.”

“Om de woningmarkt beheersbaar te houden, blijft regulering van de overheid nodig. Door de liberalisering en decentralisatie sinds de jaren negentig van de vorige eeuw is dat echter grotendeels aan de markt overdragen. Vervolgens moest de corporatiesector de eigen broek ophouden en ging zich noodgedwongen gedragen als bedrijf. Inwoners en bewoners werden klanten en dat is natuurlijk een veeg teken. Dat is een transactiemaatschappij, waarin aan alles een prijskaartje hangt. We hebben van volkshuisvesting in zekere zin een verdienmodel gemaakt. Daar kan ik me boos over maken. Hoe bestaat het dat wij in Nederland een wooncrisis hebben?”

Schaarse goederen

Ruimtelijke ordening is vooral de kapstok om al die zaken met elkaar in verband te brengen. Een discipline die omgaat met schaarse goederen die allemaal om ruimte vragen. “En als je dat niet goed doet ook allemaal op elkaar kannibaliseren”, aldus Agricola. “Gebiedsontwikkeling is vooral een mooi mechanisme van plannen maken en zaken afwegen op een rechtvaardige en transparante manier. Omdat je veel opgaves in gebiedsontwikkeling niet op projectniveau kunt organiseren, zijn daar ook afwegingen op provinciaal of nationaal niveau voor nodig. De ruimtelijke ordening is het afgelopen decennium in Nederland echter op een laag pitje komen te staan en daar plukken we nu de zure vruchten van.”

Zo ziet Agricola gebiedsontwikkelingen stagneren door kwesties over mobiliteit. “Zonder openbaar vervoersverbinding heeft het niet zoveel zin om ergens vierduizend woningen te bouwen. Daar is echt de nationale en regionale overheid voor nodig, maar van die kant is er te veel onduidelijkheid, wispelturigheid en daardoor onzekerheid. Zet liever een toekomstperspectief tot 2040 neer en hang daar middelen aan vast. Nu liggen er geen visies en daar zijn wij heel beducht voor.”

In spanning wacht Agricola daarom op de nieuwe Nota Ruimte. “Het gaat om dat hele mechanisme, zodat je tijdig weet waar je naartoe wilt en er middelen voor vrijmaakt. Zo was NOVEX een tussenproduct dat wel richting geeft, maar het instrumentarium en de middelen ontbraken. Het was een papieren tijger.”

Maatschappelijke opgaven

“Verder maken maatschappelijke opgaven, zoals parkeren, het ook spannend. Een parkeernorm van 1,8 is bijna niet te doen. Als dan twee derde van de woningen betaalbaar moet zijn, worden dat waarschijnlijk flatgebouwen. Willen we dat wel? Hoe wordt dat dan een gemengde, vitale wijk? Andere, grote maatschappelijke uitdagingen zijn omgaan met eenzaamheid, de dubbele vergrijzing en de ontgroening doordat er steeds minder kinderen worden geboren.”

Wie bovendien naar de lange termijn kijkt, ziet na de babyboomgeneratie de vraag naar woningen weer fors veranderen. “Dat wordt inderdaad een interessant omslagpunt”, aldus Agricola. “Er komen dan heel veel woningen vrij, evenals kapitaal. Het zal afhangen van het Rijk. Wordt groei nog toegestaan? Als we veel arbeidsmigranten, kenniswerkers en studenten toelaten – wat we de afgelopen jaren gelukkig hebben gedaan – heb je nog altijd een groeiopgave. Dan is er dus nog steeds behoefte aan woningen. Die woning zelf is echter niet zo interessant. Het gaat vooral om de sociale context waarin je een woning bouwt. Dan heb je het over voorzieningen, de inrichting van de openbare ruimte, over menging en over ontmoeting. Het moet vooral gaan over wonen en samenleven.”

Voor architecten is het ten slotte in dit speelveld zaak om, stelt Agricola, een levensloopbestendige en flexibele woning te ontwerpen. Waarin je makkelijk wanden verplaatst, plattegronden aanpast en ook beneden kunt slapen. Agricola: “Daarbij gaat gebiedsontwikkeling tegenwoordig vooral over het organiseren van die gemengde wijken. Dat is niet alleen een ontwerpvraag, maar heeft ook te maken met grondbeleid, grondwaarden en de business cases. En dan krijg je het schrikbeeld van alleen maar kleine, gestapelde woningen, omdat we het anders niet betaalbaar kunnen maken en omdat de ruimte schaars is. Het prijsmechanisme is dan heel spannend, terwijl in landen als Oostenrijk en Zwitserland de huursector en de grondprijzen veel meer gereguleerd zijn. Dan pas kan je grotere woningen bouwen.”

Wederopbouw

Agricola bestudeerde de wederopbouw en ziet bepaalde overeenkomsten met de huidige wooncrisis. “Alles moest na de Tweede Wereldoorlog tegelijk worden aangepakt, waardoor er een sfeer ontstond van ‘hand in hand kameraden’ en ruimte voor groots denken en grote plannen. Zonder kruidenieren, want er was een enorme urgentie. Die optimistische samenwerkingscultuur tussen alle vakgebieden en marktpartijen bood ook ruimte aan innovatie. Het conceptmatige en fabrieksmatige bouwen, waar we nu zo tegenaan hikken, werd in die tijd gemeengoed. Dat vergde stevig leiderschap van de overheid en dat is verdwenen, zodat we tegenwoordig de aantallen niet meer halen.”