Impact plannen groter dan brutering – verbod op middeldure huur- en goedkope koopwoningen – de markt investeert niet in achterstandswijken – streep door nieuwbouw – bizarre gevolgen
De illusie van de marktwerking
Te vrezen viel dat minister Blok de zinsnede uit het regeerakkoord dat corporaties terug moeten naar hun kerntaak, het bouwen en beheren van sociale huurwoningen, niet in de geest van, maar naar de letter zou uitwerken. Via de NOS lekten de plannen van de minister uit. De gevolgen van de plannen zijn enorm. De impact is groter dan bijvoorbeeld die van de brutering of de verhuurdersheffing. Als corporaties alleen nog maar sociale huurwoningen mogen bouwen en exploiteren, zijn corporaties er straks alleen nog voor ‘arme mensen’. De bewoners in de wijken zijn het kind van de rekening. Corporaties kunnen geen bijdrage meer leveren aan de vernieuwing van de stad en de wijken. Ik zong dit lied al eerder: om gemengde wijken te realiseren moeten corporaties, naast sociale huurwoningen, middeldure huurwoningen en goedkope koopwoningen kunnen bouwen. Dit kan straks dus niet meer. De grootste denkfout van de minister is dat de markt dit wel oplost. Het is een illusie te veronderstellen dat de markt investeert in wijken met problemen. Beleggers en ontwikkelaars stoppen hun geld niet in bijvoorbeeld Amsterdam Nieuw West, in de Bijlmermeer, in de Haagse Schilderswijk en in Rotterdam Zuid. Welk bewijs heeft de minister nodig als zelfs de beleggers aangeven dat ze dit niet van plan zijn? De directeur van de koepel van grote beleggers, Frank van Blokland, is realistisch en zei tegen de NOS het volgende: De Institutionele Vereniging van Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) erkent “dat er achterstandswijken zijn waar eigenlijk niemand in wil investeren vanwege de grote sociale problematiek. Maar in andere wijken willen we dat wel, zolang er een markt is voor koop- en dure huurwoningen. In die gevallen kunnen we samen met corporaties dat soort huizen realiseren.”
Weer minder nieuwbouw
Zou de minister zich hebben gerealiseerd dat zijn plannen betekenen dat er weer minder nieuwe woningen worden gebouwd? Toen de plannen bekend werden hebben wij ons afgevraagd wat dit voor ons betekent. Het leeuwendeel van onze bouwplannen zijn gemengde programma’s in het kader van de vernieuwing van wijken. De Alliantie heeft een financieel stevige positie en – ijs en weder dienende – hoeven wij nog geen investeringen te schrappen. Wij kunnen nog investeren, maar mogen dat straks niet meer. Dit zou kunnen betekenen dat de bouw van 6000 woningen uit onze meerjarenplanning wegvalt en wij jaarlijks 500 woningen minder gaan bouwen. Ik noem een voorbeeld. Onlangs bereikten we met de nieuwe wethouder van Almere een principeakkoord over de bouw van 254 woningen in Almere Haven, het oudste stadsdeel van Almere, dat vernieuwd wordt. Het programma omvat een derde sociale huurwoningen, een derde bereikbare middeldure huurwoningen en een derde goedkope koopwoningen voor starters. Afgelopen vrijdag hebben wij de wethouder met pijn in het hart laten weten dat wij deze woningen wel willen, maar niet meer mogen bouwen.
Volstrekt ondoordacht
Als de Herzieningswet niet ingrijpend wordt aangepast, heeft deze wet voor de praktijk bizarre gevolgen. Het lijkt erop dar de minister, verblind door zijn marktideologie, het zicht op de praktijk is verloren. Ik kan vele voorbeelden noemen. Ik beperk me tot twee.
De niet-DAEB-activiteiten moeten worden ondergebracht in een zogenoemde overgangsBV. Het woord ‘overgang’ duidt erop dat uiteindelijk het bezit naar de markt moet. Zolang de minister het toestaat, heeft de corporatie de aandelen van de BV, maar mag zich er bestuurlijk niet mee bemoeien: de BV heeft een eigen bestuur. De woningcorporatie moet de woningen met een huur boven de € 681 overhevelen naar de overgangsBV. Ook de woningen die bij mutatie de hogere huur kunnen krijgen, mogen naar de nieuwe BV.
Wat zou dit voor de Alliantie inhouden? Direct moeten er 2.684 woningen naar de overgangsBV. De Alliantie kan ook de te liberaliseren woningen hier naartoe overbrengen. De Alliantie bezit 31.627 woningen die meer dan 139 punten hebben. In de overgangsBV kunnen we dus 34.311 woningen, 62,3% van ons woningbezit, onderbrengen. Blijven er in de Toegelaten Instelling de Alliantie 20.743 sociale huurwoningen over.
Ik verwacht dat er veel belangstelling zal zijn voor het besturen van de overgangsBV. De BV moet volgens de minister commercieel worden aangestuurd en de Wet Normering Topinkomens (WNT) blijft buiten de deur.
Geen nieuwbouw meer in Amersfoort?
In de uitgelekte tekst staat ook dat als corporaties in meerdere woningmarktgebieden actief zijn, in dat gebied waar de meeste woningen staan wel nieuwe woningen mogen worden gebouwd en in de andere gebieden niet meer. Ik neem het voorbeeld van Amersfoort. Stel dat Amsterdam en Amersfoort volgens de minister niet tot hetzelfde woningmarktgebied horen, dan mag de Alliantie geen nieuwe woningen meer bouwen in Amersfoort. Wel in Amsterdam, want daar hebben we namelijk meer woningen. In Amersfoort is ook Portaal actief. Ik ga ervan uit dat Portaal volgens de plannen van de minister alleen nog in Utrecht nieuwe sociale huurwoningen mag bouwen. Dus ook niet meer in Amersfoort. In Amersfoort worden alleen nog maar woningen beheerd en geen sociale huurwoningen meer gebouwd. Ik puzzel op hoe de plannen moeten worden getypeerd. Ik houd het voorlopig op: bizar.
Jim Schuyt (27-31 mei 2013)
Door Jim Schuyt
