Opinie Volgens Frank ten Have (Deloitte Real Estate Advisory) is financiering meer dan alleen belangrijk. In deze persoonlijke column legt hij uit waarom hij dit 'nerderige' onderwerp toch zo leuk vindt.
Geen gebiedsontwikkeling zonder investeringen. Dit kwartaal richt de redactie van Gebiedsontwikkeling.nu haar blik op het thema ‘Financieringen in gebiedsontwikkeling’. We vragen ons bijvoorbeeld af: Kan tenderen goedkoper? Hoe kunnen we fondsen inzetten bij gebiedsontwikkeling? Welke coalities zijn mogelijk bij investeringen in kwetsbare wijken? Houd Gebiedsontwikkeling.nu in de gaten voor onderzoek, verslagen, opinies en meer.
Waarom vind ik financiering bij gebiedsontwikkeling leuk? Want dit onderwerp is mijn dagelijkse werk, en ik vind mijn werk inderdaad erg leuk. Terwijl het natuurlijk saai, technisch en ‘nerderig’ klinkt, en ik mezelf in ieder geval niet een saaie nerd vind (maar dat is natuurlijk niet objectief).
Allereerst is financiering – in mijn optiek – belangrijk. Want financiering bepaalt uiteindelijk of een plan lukt of niet. Mijn motto is: baat het niet, dan gaat het niet. Financiering gaat over de vragen: kan het uit en is het haalbaar? Oftewel: kunnen kosten worden terugverdiend of gedekt?
Een voorbeeld uit de praktijk. Bij een grote gebiedsontwikkeling waren circa tien jaar geleden de vooraf berekende rentekosten in de grondexploitatie maar liefst 16% van de totale kosten, oftewel vele tientallen miljoenen in totaal. Dat betekende per woning alleen al aan rentekosten zo’n € 15 duizend! Dat is geld waar je per saldo niets voor terugkrijgt en dat je veel liever aan extra woningen, kwaliteit of voorzieningen wilt besteden. Door te optimaliseren, kosten te drukken en naar achteren te plaatsen, en opbrengsten naar voren te halen en te vergroten, konden we die kosten aanzienlijk terugbrengen. Dat is het leuke aan financiering. Als een ontwikkeling niet haalbaar is (of lijkt), hoe kun je deze dan wel voor elkaar krijgen?
Plan-optimisme
Wat ook leuk is, is om wat weerwerk te geven –
een reality check – aan stedenbouwkundigen, ambtelijke specialisten en
ambitieuze bestuurders die bij plannen natuurlijk ambities stapelen. Net als
thuis, bij een discussie over een nieuwe keuken of herinrichting van de tuin,
gaat het dan over de vraag of we het er voor over hebben en kunnen (en willen)
betalen? Zo simpel is het. Dus: “Gijs, leuk die overkluizing over de rijksweg,
maar dan kunnen we het project nooit rond krijgen...” of “Beste gemeenteraad,
mooi dat het groen, duurzaam en met weinig appartementen moet, maar dan moet er
wel flink extra geld bij.”
Financiering is daarmee bepalend en disciplinerend, want het verplicht tot keuzes maken en afwegen tussen kosten en baten. Daarom is de rol van financiers belangrijk. Externe geldschieters (zoals banken en andere financiers) steken alleen geld in een project als ze er in geloven dat hun geld weer terugverdiend wordt. Dat kunnen we zien als een belangrijke haalbaarheidstoets. Bovendien wordt door die financiële bril soms uitvoeriger gekeken naar risico’s die je zelf (vanwege plan-optimisme) misschien niet ziet.
Retro-innovatie
Die rol vervullen vind ik leuk, maar ik moet
er ook creatief mee om kunnen gaan, anders word ik een soort CFNO (een Chief
Financial Officer die altijd 'nee' zegt). Kan bijvoorbeeld de erfpacht (een
retro-innovatie) helpen om de betaalbaarheid te verbeteren? Erfpacht biedt de
consument immers een vermogensbestanddeel dat niet hoeft te worden afgelost.
Meer in zijn algemeenheid probeer ik kosten en opbrengsten dichter bij elkaar
te brengen. Hoe kan ik bijvoorbeeld andersoortige baten realiseren en in de
business case betrekken?
Een voorbeeld van net voor de crisis is een exploitatieraming waarin de opbrengsten structureel 2% hoger werden geraamd dan de kosten over de tijd (elk jaar 2% kostenstijging tegenover 4% opbrengststijging van de bouwrijpe grond). Dat maakt nogal uit voor het resultaat. Want houd je de kostenontwikkeling gelijk aan de opbrengstijging, dan ziet het resultaat van het project er veel negatiever uit.
Net als thuis
Wat we hopelijk geleerd hebben van de
afgelopen tien crisisjaren, is om veel meer in scenario’s te denken – en daar
ook op te sturen. Het is in ons vak, met alle onzekerheden, vreemd om een
puntraming te maken en daar de financiering op te baseren. We zetten allerlei
aannames in de tijd voor een jaar of tien op een rij (met discutabele
veronderstellingen over planning, rente, discontovoeten en kosten- en
opbrengstenstijgingen), rekenen dat weer terug, en denken dan dat het resultaat
in netto contante waarde x komma xx euro is. Soms tot op de eurocent
nauwkeurig!
Onzin natuurlijk, want daar zal het scenario over tien jaar echt niet precies op uit komen (en als dat wél zo is, dan moet je het niet vertrouwen). Maar als je op basis van die raming geld leent (omdat je verwacht grote investeringen te doen die pas een paar jaar later worden terugverdiend), dan is die raming opeens van groot belang. Komen er afwijkingen, dan moet er extra geld worden gestort of bijgeleend (met gedoe, bestuurlijke besluitvorming en extra kosten). Ook kan er door afwijkingen geld ‘te veel’ zijn (bijvoorbeeld omdat investeringen vertragen), wat ook extra kosten als gevolg heeft. Ben je een lening aangegaan die je pas na tien jaar zou terugbetalen, maar realiseer je eerder of met meer inkomsten, dan zit je met overliquiditeit.
Kortom, voor exploitatieresultaten en financiering moeten we weg van de puntwaardes en op naar scenario’s. Financiering moet daarbij niet het sluitstuk vormen van een gebiedsontwikkeling, maar de bepaler van de haalbaarheid. Want baat het niet, dan gaat het niet. Net als thuis…
Coverfoto: Shutterstock
Cover: ‘shutterstock’
Door Frank ten Have
Frank ten Have is oud-partner van Deloitte Real Estate
