Verslag Als gevolg van de economische crisis wordt de zoektocht naar nieuwe of andere financieringsconstructies steeds urgenter. Stedelijke ontwikkelingen komen steeds vaker onder druk te staan, omdat de middelen van vrijwel alle gemeenten, woningcorporaties, projectontwikkelaars, beleggers, private partijen en belanghebbenden opgedroogd zijn. Banken zijn terughoudend in het verlenen van kredieten, beleggers willen meer zekerheid in hun portfolio en de investeringskracht van corporaties en gemeenten wordt steeds kleiner. Met deze constatering rijst meteen de vraag: wie kan op welke wijze nog financieel bijdragen aan de stadsontwikkeling van onder meer de gebouwde ruimte, (sport)voorzieningen, infrastructuur en een kwalitatief hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte? In het afgelopen jaar heeft de gemeente Rotterdam gezamenlijk met private partijen een aantal successen op dit terrein geboekt. Tijdens de Kennismotorsessie ‘Financieringsconstructies, de pilot voorbij’ gehouden op 28 mei 2013 bij Stadsontwikkeling Rotterdam stonden deze successen centraal. Aan de hand van presentaties en interactieve sessies gegeven door Strukton, Stichting Wocozon, Era Contour en Symbid werden Rotterdamse gerealiseerde projecten uitgelicht, waarbij de financieringsconstructie doorslaggevend is geweest bij het verkrijgen van het gewenste eindresultaat. De centrale vraag tijdens deze sessie was dan ook: kunnen de gepresenteerde financieringsconstructies herhaald en eventueel opgeschaald worden, wat dient dan de gevolgde aanpak te zijn en wat is de rol van de gemeente daarbij?
Directeur Ruimtelijk Economische Ontwikkeling Hans Beekman opende deze middag door te benadrukken dat de stad voor een grote uitdaging staat. Geldstromen van de betrokken partijen bij stedelijke ontwikkeling drogen op en de uitdaging is om investerend vermogen aan de stad te binden. Nieuwe creatieve initiatieven zijn dan ook broodnodig, volgens Hans Beekman. Dit vergt echter wel een omslag in zowel het organiserend vermogen van de gemeente als de nieuwe rol en houding die men dient aan te nemen tijdens het ontwikkelingsproces.
De eerste presentatie van deze middag ging over de ESCo (Energy Service Company) als nieuwe samenwerkingsvorm en financieringsconstructie. Jeroen Mieris, projectmanager bij Strukton, geeft uitleg over deze ESCo’s aan de hand van een Rotterdams voorbeeld. De ESCo Strukton heeft namelijk de opdracht om 9 zwembaden van de gemeente Rotterdam ingrijpend te verduurzamen, te onderhouden en te beheren met een looptijd van 10 jaar op basis van het eerste Nederlandse onderhouds- en energieprestatiecontract. Het project wordt kostenneutraal uitgevoerd en betaald uit de besparing op energie en water gedurende de looptijd van het contract. Dit houdt in dat de ESCo verantwoordelijk is voor de investeringen omtrent de energiebesparende maatregelen en dat de jaarlijkse rentekosten en aflossingen worden betaald uit de door de gemeente uit te keren jaarlijkse vergoeding voor de daadwerkelijk gerealiseerde energiebesparing. Het gaat hier dus om een prestatieafhankelijke vergoeding, wat in dit geval geresulteerd heeft in een gegarandeerde energiekostenbesparing van 34%, een reductie van 15% op het onderhoudsbudget, structurele verbetering van het binnenklimaat en een totale besparing van 4,5 miljoen euro. Mieris benadrukt dat in deze nieuwe samenwerkingsvorm en financieringsconstructie de betrokken partijen een andere rol en houding dienen aan te nemen; trefwoorden zijn een proactieve houding, creëren van een win-win situatie, vertrouwen creëren, denken vanuit de gebruiker etc.. Van de gemeente vraagt dit volgens Mieris een faciliterende en ondersteunende rol en het stellen van ruime kaders, waardoor de markt met een eigen initiatieven en voorstellen kan komen. Wat vooral geleerd kan worden van deze financieringsconstructie is het vooropstellen van langetermijn- in plaats van kortetermijnwinst, waarin in dit geval de nadruk ligt op onderhoud, exploitatie en prestatie.
Marius Heijn vertelt in de tweede presentatie over het Rotterdamse project Eén blok stad van Era Contour, waarin een nieuwe woningbouwformule wordt gepresenteerd om investerend vermogen aan de stad te binden. Uitgangspunt is dat de consument aan zet is en bepaalt wat er gemaakt moet worden. Eén blok stad is volgens hem het antwoord hierop voor zowel woningbouwcorporaties als ontwikkelaars. In Eén blok stad wordt een gehele straat aangepakt door alleen het casco van woningen op te leveren, waarvan wel de fundering, gevel en dak in goede staat worden opgeleverd. Hierdoor krijgt de bewoner maximale vrijheid om de woning naar eigen smaak in te vullen en kan de woningcorporatie met minder geld toch meer doen. Ook bij deze vernieuwende aanpak vindt weer een rolverschuiving plaats. Zo heeft de bewoner meer vrijheid, doet meer en investeert meer, waarbij dus de woningcorporatie minder bepaalt en minder investeert. De rol van de ontwikkelaar in dit geheel verplaatst meer naar die van procesmanager die het collectieve geheel sturing geeft. Maar belangrijker is dat de financiering anders is georganiseerd. Met het geld van de koopsom die de kopers betalen voor het casco wordt de renovatie van fundering, gevel en dak bekostigd. De rol van de overheid beperkt zich tot het stellen van regels (via het Bouwbesluit) en het behandelen van vergunningaanvragen. Ook de rol van de bank, taxateur en makelaar verandert en zij hebben bij dit concept minder zekerheid, omdat een casco moeilijk op waarde te schatten is zonder dat het eindresultaat bekend is. Leerpunten die volgens Heijn bij deze aanpak naar voren komen zijn dat dit concept goed werkt bij kleinschalige projecten (10-15 woningen) en dat de gemeente dit project kan ondersteunen via een goede samenwerking tijdens het vergunningentraject, bijvoorbeeld door aanstellen van een vergunningscoach.
Vervolgens ging Roland van der Klauw van Stichting Wocozon in op een ESCo-constructie, maar dan toegepast op zonnecellen bij corporatiewoningen. Wocozon en de woningcorporatie maken afspraken over de aanpak en randvoorwaarden voor de samenwerking en het plaatsen van de zonnecellen op het dak van de corporatiewoning. Waarbij huurders dus kunnen profiteren van goedkope, zelf opgewekte zonnestroom via hun eigen dak. Wocozon is verantwoordelijk voor het plaatsen en onderhouden van de zonnepanelen en de huur ervan wordt met de woningcorporatie verrekend via de servicekosten. De huurder betaalt alleen voor de werkelijk opgewekte zonnestroom tegen een vaststaand tarief op het moment van deelname. In deze constructie investeren dus zowel de woningcorporatie als de huurder niet, maar Wocozon, die als tegenprestatie huur voor de zonnepanelen ontvangt. Van der Klauw ziet ook toepassingsmogelijkheden voor koopwoningen, scholen en bedrijventerrein met parkmanagement.
Als laatste spreker gaat Robin Slakhorst, mede-eigenaar en medeoprichter van Symbid, op gehele eigen wijze in op het steeds populairder wordende crowdfunding als deel van een financieringsconstructie. Met als Rotterdams voorbeeld de stadsboeren van ‘Uit je eigen stad’. Symbid is een instrument om durfkapitaal voor een bedrijf of project te genereren via een online crowdfunding-infrastructuur. Iedereen kan vanaf 20 euro investeren in het eigen vermogen van een start-up of bestaand bedrijf van een ondernemer in ruil voor aandelen. De ondernemer kan aangeven om welk bedrijf of project het gaat, hoeveel geld er nodig is en hoeveel procent van de aandelen de ondernemer hiervoor aan de investeerders wil bieden. Zo kunnen ondernemers dus op een laagdrempelige manier financiering voor hun bedrijf of project genereren. Op dit moment wordt deze financieringsconstructie nog niet bij stadsontwikkelingsprojecten toegepast, maar geldt zeker als kansrijk.
Deze voorbeelden laten zien dat er op innovatieve wijze gezocht wordt naar andere samenwerkingsvormen en financieringsconstructie om de stad te blijven ontwikkelen. En dat het mogelijk is om tot een gewenst eindresultaat te komen als men bereid is om out of the box te denken, samen te werken en nieuwe rollen aan te nemen. Inmiddels zijn de pilots voorbij en dienen er nu vervolgstappen gezet te worden om te kijken of deze aanpak ook in andere delen van de stad of bij andere projecten kan worden toegepast.
Zie ook:
- Naar een prospectus van de stad
- ESCo's nog niet helemaal comfortabel
- Crowdfunding kruipt uit artistieke beginfase
- Crowdfunding, gemeenschapsfinanciering in stedelijke gebiedsontwikkeling
Cover: ‘2013.06.18_Financieringsconstructies_2_660’
Door Wendy de Hoog
Stadsruim | onderzoeker en adviseur gebiedsontwikkeling
