Gebiedsontwikkeling en de kredietcrisis

Een recessie met structurele consequenties

De eerste vraag die gesteld kan worden is of er sprake is van een kortlopende inzinking van de vraagmarkt, of dat er sprake is van een meer structurele wijziging van het speelveld voor de gebiedsontwikkeling. Met andere woorden: is er sprake van een marktcor-rectie, of zijn de gevolgen van een meer structurele aard? En indien het antwoord hierop ja is, welke consequenties heeft dat op de gebiedsontwikkeling zoals die de laatste jaren is ontstaan in Nederland?

Het ministerie van VROM heeft ons bureau, samen met de TU-Delft opdracht gegeven de navolgende vraagstelling te onderzoeken in een quick scan:

• Wat zijn de gevolgen van de kredietcrisis voor de gebiedsontwikkeling in Nederland?
• Wat kan de overheid (VROM in het bijzonder) bijdragen om deze gevolgen te beperken?
• Zijn er voorbeelden uit het buitenland waarvan geleerd kan worden?

Bij het onderzoek zijn in een aantal ronden gesprekken gevoerd met belangenbehartigers en direct betrokkenen bij de gebiedsontwikkeling van zowel private als publieke zijde (voor een overzicht van gesprekspartners zie bijlage 2).
Uit de gesprekken is ons het navolgende beeld gebleken: private partijen zijn ernstig ge-troffen door de kredietcrisis en werken koortsachtig aan de problemen voor de korte termijn. In de praktijk blijkt tevens dat het lange termijnperspectief van de partijen ernstig verstoord is. Het gevolg is dat de focus nu komt te liggen op: risicospreiding, fasering van projecten, daling van het aantal projecten in voorbereiding, samenwerking in plaats van selecteren en risicoafwenteling.
Bij overheden bestaat een ander beeld. Deze zijn volop bezig de huidige programmering verder uit te werken en hebben minder zicht op de lange termijngevolgen van de krediet- en vastgoedcrisis. Het probleem wordt herkend, maar de lange termijngevolgen overziet men in het algemeen niet. Veelal leeft het beeld dat het een korte vraaguitval betreft.

Dit leidt er ook toe dat er geen vastomlijnde oplossingsrichtingen zijn bedacht. Hoewel de vastgoedcrisis van de 80-er jaren niet te vergelijken is met de huidige crisis is er één parallel wel te trekken: de huidige crisis zal net als in de 80-er jaren een periode van min-stens 5 à 10 jaar bevatten voordat er weer sprake is van een nieuw evenwicht in het vastgoedsegment. Dat evenwicht betekent niet dat oude tijden herleven, maar dat partijen zich pas dan hebben ingesteld op een nieuw en gecorrigeerd evenwicht.

In de uitgevoerde quickscan is de nadruk gelegd op de gevolgen van de kredietcrisis op de lange termijn en de daaruit voort vloeiende mogelijke maatregelen. Niet omdat de korte termijnmaatregelen niet van belang zijn, maar daar wordt in de praktijk al ruimschoots ervaring mee op gedaan. De aandacht voor de lange termijn is gerechtvaardigd omdat gedurende het onderzoek steeds duidelijker is geworden dat er gevolgen zijn voor de aanpak van de gebiedsontwikkeling en de verhouding tussen partijen die de korte termijn ver overstijgen en wat voor oplossingsrichting hierbij aan de orde zijn.

Bezien vanuit de lange termijn gevolgen en mogelijke oplossingsrichtingen is er nog een aantal onderwerpen dat het nieuwe evenwicht structureel zal beïnvloeden en daarmee kenmerkend is voor het huidige tijdsgewricht. Ze zijn niet direct het gevolg van de vast-goedcrisis, maar hebben wel invloed op het herstel van de markt.

1- marktgericht en lange termijn waardecreatie

Binnen de kantoren en woningbouw was al voor de crisis sprake van vraaguitval. Meer marktgericht bouwen met aandacht voor de eindgebruiker is noodzakelijk. Versterkt door de crisis zal het ontwikkelen van vastgoed in kleinere eenheden gebeuren. Voorliggende opgaven vragen om lange termijn investeringen. Vraag is hoe een kleinschalige aanpak gecombineerd kan worden met waardecreatie op de lange termijn. Dit betekent niet zozeer minder overheidssturing, maar een andere overheidssturing en nieuwe alliantievor-men. Een integrale aanpak is onverminderd actueel echter met nieuwe ‘drivers’ als infrastructuur, water, groen, energie en sociaal-economische investeringen. En gericht op flexibiliteit en reductie van complexiteit en risico’s.

2- over- en onderdruk gebieden

De vastgoedcrisis in de jaren 80 ging ook gepaard met krimp, maar de huidige krimp zal door het afvlakken van de bevolkingsgroei veel omvangrijker gevolgen hebben voor het evenwicht op de vastgoedmarkt. Ervaringen in krimpgebieden leren dat het stoppen of opvangen van krimp alleen maar kan indien de bestaande voorraad kwalitatief wordt aangepakt. Kwaliteitsimpulsen zullen de voorzieningen in het verzorgingsgebied moeten verankeren. In het treffen van maatregelen moet meer dan voorheen rekening worden gehouden met regionale verschillen.

3- budgetair evenwicht Rijksbegroting

De verwachting is gerechtvaardigd dat de fiscale positie van het eigenwoningbezit, alsmede het huidige huurbeleid niet onverminderd gecontinueerd kunnen worden omdat de toenemende (financiële) druk van het eigenwoningbezit op enig moment gecorrigeerd zal moeten worden. In budgettaire termen is niet de vraag of, maar op welk moment en via welke stappen deze correctie nodig is. Risico’s waarmee rekening moet worden gehouden zijn beperking van de vraag en prijs en hiermee daling van opbrengsten.

Tot slot moet worden vermeld dat partijen het erover eens zijn dat niet eenzijdig kan worden gekeken naar de overheid als het gaat om het opvangen van de gevolgen van de kredietcrisis. In de sfeer van de oplossingsrichtingen zullen we daarom ook voorstellen doen over:

• noodzaak voor andere ontwikkelingsstrategieën en financieringsconstructies (Trefwoorden: condities binnenstedelijke locaties, kwaliteit publiek programma van eisen, meer eigen vermogen, heldere condities financiering, aanboren nieuwe financieringsbronnen en flexibele en gefaseerde uitvoering);
• noodzaak voor nieuwe allianties (Motieven: spreiding risico’s, kostenreductie, productinnovatie (ketenintegratie en consument-/gebruikergericht bouwen).

Wel constateren partijen gezamenlijk dat urgente onrendabele investeringen in met name de binnenstedelijke gebiedsontwikkeling en in de krimpgebieden niet of nauwelijks met een andere werkwijze kunnen worden opgelost. Van de (rijks)overheid wordt nog steeds een bijdrage verwacht in gebieden die hiervoor zelfstandig geen mogelijkheid hebben.

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 bevat een analyse van gevolgen van de kredietcrisis voor zowel de betrokken partijen als voor de verschillende werkvelden binnen het kader van de gebiedsont-wikkeling.

In hoofdstuk 3 worden oplossingsrichtingen verkend en in hoofdstuk 4 worden voorstellen gedaan om nieuw beleid bij de gebiedsontwikkeling te implementeren. De bijlagen bevatten een overzicht van een quickscan naar buitenlandse voorbeelden (bijlage 1) en de deelnemers in de verschillende gespreksronden (bijlage 2).

Download de volledige publicatie (pdf)