Opinie Vanaf het midden van de jaren negentig werden wij, projectontwikkelaars en vastgoedbeleggers, een stuk brutaler. Wij vonden dat we ons blikveld mochten verruimen van het ontwikkelen van enkele gebouwen, naar hele gebieden. Ik heb dapper meegedaan aan dat debat, omdat ik het succes in andere landen zag. Een gebouw ontleent zijn waarde nu een keer grotendeels aan zijn context, de locatie, niet aan een geniale architectuur (sorry architecten). Een mooi gebouw wordt al snel lelijk als het aan de verkeerde straat ligt; een boulevard maakt zelfs een lelijk gebouw waardevol.
Dat we helemaal opnieuw moeten leren
Vastgoed professionals zijn echter opportunisten en de drijfveer achter het entameren van gebiedsontwikkeling was volgens mij in de eerste plaats: meer omzet. Het is een stuk makkelijker als je in een gebied meerdere gebouwen mag maken, anders moet je voor elke locatie opnieuw acquisitie voeren en het wiel uitvinden. Vastgoed is een van de weinige sectoren van de economie die grotendeels nog custom-made is en elke locatie, elke gemeente, elke markt heeft zo zijn eigenaardigheden. Veel doen op een plek is altijd voordeliger.
Ik was verder van de school dat het niet de taak van de overheid is om gebieden te ontwikkelen. De taak van de overheid is kwaliteit af te dwingen en maatschappelijk relevante functies tot stand te brengen en daar heeft ze een uitgebreid instrumentarium voor, daar hoeft ze zelf de stad niet voor te maken. Kwaliteit bewaken doet de staat niet als het tegelijk mede-ontwikkelaar is. Dan worden ze net zo opportunistisch als marktpartijen en staat Nederland voor je het weet vol kantoorgebouwen, waar niemand op zit te wachten. (Deze waarschuwing komt waarschijnlijk iets te laat). Dus ik was voor een veel actievere rol van de markt in het maken van de stad.
Niet veel gebiedsontwikkelingen zijn achteraf geslaagd te noemen. De dubbelzinnige rol van de overheid, de onduidelijke agenda’s van marktpartijen en vooral de complexiteit van gebiedsontwikkeling heeft het grote succes in de weg gestaan. Vooral de lange voorbereidingstijd, al gauw 7 tot 10 jaar, heeft de plannenmakerij en uitvoering kwetsbaar gemaakt. De genadeklap kwam met de huidige vastgoedcrisis.
Deels komt dat ook omdat we het vak verkeerd benaderd hebben. Gebiedsontwikkeling is namelijk een vak apart. Het is geen verlengstuk of acquisitie instrument van projectontwikkeling, maar een eigenstandig veld van disciplines, ervaring en know how. Je moet Bob de Bouwer (ik bedoel het type mens) vooral niet gebiedsontwikkeling laten doen. Die is in zijn hoofd al aan de bouwvoorbereiding bezig, terwijl de eerste opgave van gebiedsontwikkeling waarde-optimalisatie is. Waarde-optimalisatie doe je door het ontwikkelen van gedegen kennis van de lokale markt. Waar ligt de behoefte, hoe ontwikkelt de regio zich, wat zijn de drijvende economische en sociale krachten, wat zijn concurrerende locaties. Dat vergt heel goed luisteren en ontvangen, met je oor dicht tegen de grond. Een eigenschap waarvoor mijn vakbroeders niet in de rij gaan staan. Een gebied goed (her)ontwikkelen vergt ook gedegen kennis van de geschiedenis van een plek, waarin aanknopingspunten liggen voor het toekomstig potentieel. Je moet de inherente kwaliteiten van een plek goed begrijpen, zodat je er optimaal gebruik van kan maken.
Verder moet je als gebiedsontwikkelaar als een tuinman voor je gebied zorgen, ook in het tijdelijk gebruik. Daar liggen de kansen voor de toekomst van het gebied. Misschien weet je een broedplaats te creëren van nieuwe bewoners die het gebied omarmen en samen willen werken aan een nieuwe toekomst, of startende ondernemingen die het gebied als hun plek gaan beschouwen. Allemaal potentiële afnemers. Te vaak heb ik terreinen moeten inspecteren die jarenlang verwaarloosd waren omdat ze “er toch iets anders mee gingen doen”. Dat betekent meestal reputatievernietiging.
Dus er zijn nog kansen, maar dan wel met de eigenschappen van Hendrik Jan de Tuinman als uitgangspunt en de bereidheid het vak gebiedsontwikkeling opnieuw te leren.
Cover: ‘Portret_Rudy Stroink_380px’
Door Rudy Stroink
Dutch Spring
