Gebiedsontwikkeling is het faciliteren van een groeiproces

Michiel Schaap, programmamanager Amvest

Schaap heeft een scherpe kijk op de stad en wat er allemaal mis kan gaan in het ontwerpen en ontwikkelen daaraan. Hij blijft graag dicht bij de eindgebruiker, want anders gaat het mis. Kijk naar de Witte Kaap op IJburg, in architectonisch opzicht absoluut een icoon, maar in andere opzichten geen goed gebouw’ De appartementen verkopen niet goed: blijkbaar is een “iconisch” gebouw geen verkoopargument. Schaap: ‘Het ziet er fantastisch uit, maar hoe woont het? Eén van onze klankbordgroepen van senioren vond het meer een gevangenis. We bouwen de stad toch niet voor de mooie plaatjes in het Architectuur Jaarboek?’

De slag in projectontwikkeling die nu gemaakt moet worden is volgens Schaap dan ook het oog op de gebruiker, het denken als de consument. ‘Ik wil het liefst de mensen zelf spreken. Neem die Wibo’s: senioren gruwen van al die regels waar die aan moeten voldoen. Het zijn volwassen mensen. Neem ze serieus. Nu is het de regelgeving die voorop staat: is een aanrecht drie centimeter te hoog dan verlies je je subsidie. Een absurd systeem.’ Wat deze groep consumenten in ieder geval NIET wil is een senioren-uitstraling die daarmee al gauw ontstaat. Ze willen het liefst gemengd wonen. Een gemixt gebouw vraagt iets van de uitstraling van het gebouw, maar ook om praktische oplossingen zoals een deel dat ook in technische zin echt voor een jongere doelgroep is gemaakt. Niet gemakkelijk, maar het succes van een complex ook op langere termijn valt of staat er mee.

Moordende concurrentie

In het marktonderzoek vindt Schaap gesprekken met gebruikersgroepen waardevol, beter dan de geijkte enqueteformulieren met vragenlijsten. Van andere industrieën kan de vastgoedontwikkeling nog heel wat leren, zegt Schaap. Neem de auto-industrie, die ongelofelijk innovatief is. Waarom? Omdat de concurrentie zo moordend is dat ze wel móeten. ‘De vastgoedmarkt zit wat dat betreft helemaal vast. Het is ten eerste een nationale markt, geen internationale. We worden niet getriggerd om alsmaar slimmer te zijn dan een ander. We kunnen ervan leren dat het goed is om je te richten op bepaalde doelgroepen en meer uit te gaan van de emotie van de consument. Het kiezen van een huis is bij uitstek iets waarbij emotie een hoofdrol speelt.’ Het traditionele doelgroepdenken vindt Schaap echter vaak ‘te plat’. “Het is te veel veralgemeniseerd, met groene, rode en gele werelden. Je wordt ingedeeld in een hokje maar de beschrijvingen blijven heel algemeen. Zo kloppen horoscopen ook altijd. Je moet toch een slag dieper zien te maken. Dichter bij de consument komen. Je komt heel ver met een product dat in de basis een bepaalde standaard is, en waar de consument in indeling, afwerking en uitstraling de eigen stempel kan zetten. Daar is voor ons nog een slag te winnen.’

Hier zit voor Schaap dan ook de absolute meerwaarde van een projectontwikkelaar. Particulier opdrachtgeverschap of collectief particulier opdrachtgeverschap zal toch vooral een niche blijven, je kunt er de schaalsprong die nodig is voor de stad niet mee maken. Schaap wijst naar de soms wel erg bijzondere zelfbouwhuizen op het Rieteiland Oost op IJburg. ‘Die raken ze niet gemakkelijk meer kwijt door hun zeer specifieke kwaliteiten. Het is maatwerk voor de eerste klant.’ In het aanbieden van een goede standaard in combinatie met invloed voor de klant ligt de toekomst van de projectontwikkeling. Bovendien staan consumenten niet bepaald en masse te trappelen om zelf de risico’s van vastgoedontwikkeling op zich te nemen, denkt Schaap. Om nog maar niet te spreken van de echtelijke spanningen die het zelf bouwen van een huis met zich mee kan brengen. Schaap: ‘Projectontwikkeling is een vak en wij zijn in staat dat vak uit te oefenen. Plus de financiële risico’s op een goede manier te besturen. Maar dan moet de invloed van de consument wel écht zijn, niet een laagje erboven op. Maak een plattegrond waarmee je ook op de lange termijn iets kan, en biedt daarnaast in een soort matrix kopersopties aan. Dan kun je je aanvangsprijs verlagen en de consument verder zelf laten kiezen.’

Tot leven brengen van de locatie

De mogelijkheden zijn er, ook in deze markt, dan ook nog steeds, ziet Schaap. In de Westelijke Tuinsteden wordt een aantal van onze beleggershuurwoningen nu verkocht en dat loopt goed. ‘Het gaat hier om heel complete woningen waar je zonder meer direct in kan trekken en dat ook een groep consumenten aantrekt. Alles zit erin, er is geen meerwerk. Duidelijkheid en ook luxe.’ Ook voor zelf indeelbare woningen een architect aanbieden helpt goed. Loftwoningen op het Westerdokseiland van 10 bij 10 meter verkochten aanvankelijk helemaal niet. Toen kopers met een architect aan tafel konden om over de indeling te praten ging het wél. ‘Mensen weten heel vaak niet wat ze met zo’n ruimte aan moeten.’ Als belegger is Amvest altijd een blijver in een gebied. Ervaringen die in het ene gebied worden opgedaan kunnen worden ingezet voor nieuwe ontwikkelingen. ‘Ik ben altijd benieuwd waarom een gebied wel of niet goed loopt. Die ervaringen nemen we mee als input voor een nieuwe gebiedsontwikkeling. Wat ik daarmee heb geleerd is de kunst van het tot leven brengen van een locatie. Belangrijk daarbij is het zoeken naar partijen die je als partner daarbij mee kunt nemen. Denk aan de herontwikkeling van Strijp R en wat Piet Hein Eek daarin betekent.. Wij hebben zelfs onze plannen daarvoor bijgesteld. Een prachtige oude fabriek heeft nu een nieuwe bestemming gekregen, met een ondernemer die zorgt dat er iets gebeurt. Dat kun je niet doen op basis van de klassieke relatie tussen huurder en verhuurder. Het is ook niet vroegtijdig van te voren in een bestemmingsplan te “plannen”.

Op IJburg is iets misgegaan, meent Schaap. De kavels zijn keurig verdeeld onder de projectontwikkelaars, maar er is niet nagedacht over hoe het gebied als totaal tot leven kan komen. Ieder deed zijn eigen strook. ‘In tijden van hoogconjunctuur niet zo’n prbleem bij de afzet maar bij de start van IJburg werd het dat wel. Er was een behoorlijke dip in de markt en pas door aandacht aan die gezamenlijke aanpak te besteden en het leven samen op gang te brengen zorgde voor opveren van de afzet. Je moet dan alles aanpakken en dingen doen die mischien niet in het standaard-repertoire zitten maar die wel helpen om ondernemers die voor dat leven zorgen op gang te helpen.’ Voor haar complex aan de haven heeft Amvest een sportschoolondernemer gevonden en hem geholpen met de juiste vergunningen, ingroeihuren en dergelijke. ‘Zo’n man is goed in zijn eigen vak, maar zaken als vergunningen heeft hij minder weet. Zo kunnen we elkaar helpen en ook op veel meer fronten dan alleen deze. Zoiets regel je niet in een huurcontract. We hebben heel nauw contact met hem. Ja, dit hoort straks op grote schaal bij ons werk. Ook Piet Hein Eek hebben we geholpen bij problemen met de vergunningen. Gebiedsontwikkeling is niet alleen het technische verhaal, de huizen en gebouwen neerzetten: dat komt wel goed. Het gaat om het faciliteren van een groeiproces. Gebouwen moeten ondergeschikt zijn aan de doelstelling van het gebied. Ze moeten erin passen. Als een project niet past in het grotere beeld moet je ook nee kunnen zeggen.’

Flexibel

Voor gebiedsontwikkeling is flexibliteit van cruciaal belang. Gemeentes willen veelal alles van het begin af aan dichtspijkeren in een bestemmingsplan. Schaap: ‘Die neiging om alles vast te leggen is lastig te veranderen. Het is ingegeven door een op zich legitiem streven naar optimale rechtsbescherming van burgers. Beter zou je globaal die rechtszekerheden voor bewoners kunnen vastleggen, het minimale regelen.’ De komende jaren verwacht Schaap dat gebiedsontwikkeling vooral een zaak van binnenstedelijke ontwikkeling worden. De druk op de stad zal hoog worden. ‘Als er iets gaat gebeuren, dan is het daar. Het soort gebieden à la Cruquius in het Amsterdamse Oostelijk Havengebied. Bedrijven trekken weg, eromheen wordt inmiddels overal gewoond en dus komen ze centraal te liggen in de stad: dat soort gebieden kun je niet laten wegkwijnen.’Aan dit soort herontwikkeling van stedelijke gebieden zitten echter wel een aantal haken en ogen. Hier kun je niet simpelweg een x-aantal woningen wegzetten, of een stedenbouwkundig plan uitrollen, maar een zorgvuldige en begrijpelijke transformatie op gang brengen. Er is in de stad bijvoorbeeld nog steeds vraag naar beter, mooier en/of groter wonen. Die kwaliteitsslag in wonen kunnen we hier maken.’

Strijp in Eindhoven vindt Schaap een goed voorbeeld van duurzame herontwikkeling. Er is niet eerst een plan gemaakt, maar eerst een verkenning van de grenzen gemaakt. Het plan is uiteindelijk gemaakt om een aantal bestaande gebouwen en bomen heen. ‘Er is rekening gehouden met geluidsbelasting, bodemverontreiniging en noem maar op. Dat is een ander soort uitdaging voor de stedenbouwkundige, om te werken vanuit een aansluiting op de bestaande situatie. Bovendien hebben we in het plan zoveel flexibiliteit ingebouwd dat je gaandeweg kansen mee kan nemen.’ Globalere plannen dus. Neem bijvoorbeeld de Amsterdamse Structuurvisie 2040.Op veel facetten heel gedetailleerd terwijl weinig wordt gezegd voor wie dat allemaal gedaan wordt. Welke keuzen worden op macroniveau gemaakt. De ontwikkeling van de stad is daarvan een afegeleide. Aan de hand van de criteria in de Structuurvisie worden nu bestemmingsplannen opgesteld waar plannen aan getoetst gaan worden. Er worden vooral dogma’s vastgelegd, Met inflexibiliteit als gevolg. Hou het zoveel mogelijk open. Leg eerder ruimtelijke regels vast zoals toegestane milieubelasting, kwaliteitseisen, bouwhoogtes, ontsluiting en dergelijke.’

Slag naar voren

Voor belegger is het belangrijk om waarde te creëren in een gebied, ook op de langere termijn. Michiel Schaap: ‘Je ziet dat een aantal beleggers zoals Syntrus Achmea, BPF, Vesteda en Amvest een slag naar voren maakt. Het is belangrijk om in het begin te kunnen sturen, want anders heb je op het eind een probleem. Voor ons is wijkbeheer in tegenstelling tot de corporaties een nieuw fenomeen. We komen van verschillende kanten, wij vanuit waardeontwikkeling en rendement en corporaties vanuit sociale overwegingen, maar je bent met hetzelfde bezig.’ Met corporaties, die niet meer aan het middeninkomens mogen verhuren is Amvest bezig om oplossingen te bedenken voor dat ‘ingewikkelde segment’. ‘We zijn complementair aan corporaties. Zij zijn beter in het sociaal-maatschappelijke vlak en wij beter in strakke financiële planningen zodat er rendement overblijft. Bovendien weten we beter wat de markt in dit segment wil. Een aantal corporaties wil dat ook. Het is een zoektocht, want regels belemmeren nog veel. Maar momenteel is er in Den Haag wel oor voor het aanpassen van regels. Dus dit is het moment om door te pakken.’

Amvest is dan ook bezig met het aanboren van andere segmenten, zoals studentenwoningen. Die kun je best rendabel maken, denkt Schaap, maar beheer is dan weer een vak, waar de gespecialiseerde corporaties kunnen inspringen. Het probleem in Amsterdam met woningen voor het middensegment is de grondprijs die er nu voor staat.. Daarover wordt nu volop discussie gevoerd. De grondprijs onder een beleggershuurwoning is gewoon lager dan onder een even grote koopwoning. Dat is geen vorm van staatssteun aan beleggers maar een gegeven dat op een transparante wijze helder gemaakt kan worden. Schaap zet er graag zijn tanden in. ‘Er liggen echt wel kansen om de woningmarkt los te trekken. Voor de ontwikkelaar zijn de tijden meer dan uitdagend, met nieuwe samenwerkingen en deels ook nieuwe rollen. Het allerbelangrijkste van dat vak blijft toch in de eerste plaats de markt goed te kennen.’