platform voor kennis, nieuws en debat
platform voor kennis, nieuws en debat
Redactioneel

Gebiedstransformatie: een aanbod dat je niet kunt weigeren

Gebiedstransformatie: een aanbod dat je niet kunt weigeren

2 dec 2014 - Met de grote hoeveelheden leegstaand vastgoed groeit ook de vraag naar de ingrediënten van succesvolle gebiedstransformaties. Het aantrekkelijke van deze voorbeelden is dat ze vaak meerdere problemen aanpakken. Naast leegstand gaan deze projecten over verduurzaming, het toevoegen van nieuw programma en over sociaal-economisch vraagstukken. Welke stedelijke uitdagingen en sleutels voor verandering vinden we bij gebiedstransformaties?

Tijdens het slotdebat van het door AIR georganiseerde Stadmakercongres ‘Connectivity’ vatte wethouder Stedelijke ontwikkeling en integratie Ronald Schneider de uitdaging van gebiedstransformaties als volgt samen: ‘Ieder gebied heeft eigen karakter, de uitdaging is op zoek te gaan naar partijen die het locatie specifieke karakter kunnen versterken’. Hij gaf aan dat er in Rotterdam de afgelopen jaren naast aandacht voor de grote projecten zoals het Centraal Station, dat vorig jaar de NRP Gulden Feniks won, meer oog is voor de toegevoegde waarde van kleinschalige projecten. Zo lanceerde Rotterdam tien jaar geleden de kluswoningen. Uli Hellweg, directeur van de IBA Hamburg was gevraagd als ‘guest critic’ een bijdrage te leveren aan het congres. Hij reflecteerde op het initiatief van de kluswoningen en andere ontwikkelingen in de afgelopen decennia in Rotterdam. Als verbinding naar het heden haalde hij de jaren zeventig aan waarin de gemeentelijke ambtenaren hun kantoor uit moesten en de wijk ingingen om samen met bewoners aan de leefbaarheid van de wijk te werken. Ook de hedendaagse opgave heeft volgens Hellweg zowel institutionele als anti-institutionele kenmerken. Mede gebaseerd op zijn eigen ervaringen met de Internationale Bauaustelling (IBA) in Hamburg pleitte hij naast oog voor het eigenbelang voor vertrouwen als basis voor stedelijke betrokkenheid. De hierbij horende organisatievraag voor de gemeente is het stimuleren van een proces van leren, waarbij de overheid zichzelf niet langer als ‘Godfather’ moet beschouwen, maar ook zeker niet moet vertrouwen op een laissez faire- benadering. Maarten Hajer, directeur van het Planbureau voor de Leefomgeving schetste in zijn reactie op het betoog van Hellweg een gebrek aan debat over de vraag of steden moedig genoeg zijn om richting te geven aan het globaal heersende beeld dat steden oplossingen gaan bieden voor urgente maatschappelijke vraagstukken.

Drie sleutels voor verandering

De uitdaging voor steden is om via een multidisciplinaire aanpak een stip aan de horizon neer te zetten, waarbinnen door diverse actoren aan de stedelijke uitdagingen kan worden gewerkt. Binnen dit stedelijke kader, kunnen ondernemers, investeerders en gebruikers werken aan de uitwerking. Relevante vragen hierbij zijn:

1 Wat is het DNA van het gebied?
Transformatie begint met kijken. Naast aanwezige ruimtelijke kwaliteiten gaat het om aanwezig sociaal kapitaal en de (latente) vraag als bruikbare ingrediënten voor een gebiedsstrategie. Een mooi voorbeeld is het Zaanse Inverdan. Doel van het project was om het stadscentrum van Zaandam een gezicht en herkenbare identiteit te geven. Met de keuze van Sjoerd Soeters als supervisor werd gekozen voor het terugbrengen van de geschiedenis. Sjoerd Soeters: ‘In Zaandam hebben we een oude bouwstijl teruggebracht’. Er is geïnvesteerd in de openbare ruimte en een gemengd programma van wonen, winkels, stadhuis en het inmiddels wereldbekende hotel van gestapelde Zaanse Huisjes. Dit alles in de directe nabijheid van het station. Het resultaat mag er zijn, naast een aantrekkelijk stadscentrum heeft Inverdan gezorgd voor belangstelling van investeerders en binnen- en buitenlands bezoek.

Gebiedstransformatie: een aanbod dat je niet kunt weigeren - Afbeelding 1
Inverdan

2 Organisatiekracht
De organisatiekracht in Zaandam was resultaatgericht. Organisatiekracht gaat over samenwerking en mensen die het voortouw nemen. Het proces van verandering is dynamisch, daarom is het belangrijk regelmatig terug te kijken, wat hebben we geleerd en wat zijn de nieuwe uitdagingen? Mix commercieel met niet-commercieel; juist gezamenlijk wordt maximale waarde toegevoegd. Succesvolle transformaties laten zien, dat het naast het gebieds-DNA gaat om het zoeken naar slimme ketens. Een mooi voorbeeld hiervan is de kantoortransformatie in Nieuwegein.

Nieuwegein was een van de eerste gemeenten die resultaat heeft geboekt met een succesvolle transformatie van kantoren naar sociale huurwoningen voor jongeren. Wachttijden van 6 tot 7 jaar voor sociale huurwoningen zullen hier zeker bij geholpen hebben. Zonder onrendabele top zijn woningen gerealiseerd die in 30 jaar worden afgeschreven. Bewust wordt ingezet op lage exploitatielasten gedurende deze periode. Maar er zijn ook koopwoningen gerealiseerd. Bijzonder was de lego-aanpak, gebaseerd op het werk van prof. Hennes de Ridder. Er wordt gewerkt met inbouwelementen die zonder schade kunnen worden gedemonteerd waardoor ze kunnen worden hergebruikt. Huurders bepalen zelf waar in de woning welk element voor bijvoorbeeld badkamer, toilet, keuken en bergruimte wordt geplaatst. Alsof je een woning bouwt met legoblokjes.

3 Geld zoekt rendement
Gebiedstransformatie levert vaak een gezonde spanning op tussen maatschappelijke en financiële doelen. Essentieel is dit inzichtelijk te maken en te plaatsen in de context van mogelijke toekomstige waardeontwikkeling. Naast ontwikkelkosten, is het belangrijk oog te hebben voor de beheerkosten van het openbaar gebied. Katendrecht was in de jaren negentig een rauw stuk stad dat laag scoorde op de leefbaarheidsindicator. Sinds het initiatief van zelfbouwkavels (waar er overigens maar enkele van gerealiseerd zijn) is Katendrecht nu uitgegroeid tot een hippe stadswijk. Naast wonen en een nieuwe school is er veel ruimte geboden aan ondernemerschap. Eerst op het Deliplein en later met theater Walhalla en recent in de Feniksloodsen, waar naast de Fenix Foods Factory ook circusopleiding Codarts en Circus Rotjeknor een plek hebben gekregen. Rode draad is een meedenkende overheid, waardoor met beperkt budget door tijdelijke huisvesting een enorme waarde is toevoegd aan het gebied. Dit geldt ook voor de investeringen in de openbare ruimte, met selectieve slimme investeringen, zoals de Rijnhavenbrug, waarmee Katendrecht met de Wilhelminapier is verbonden.

Gebiedstransformatie: een aanbod dat je niet kunt weigeren - Afbeelding 2
Omgeving Deliplein & Fenixloods

Drie sleutels en drie projecten die wellicht getuigen van moed, maar vooral in verandering en een resultaatgerichte aanpak waarbij herbestemming wordt gecombineerd met nieuwbouw. Ze laten zien wat kan worden bereikt wanneer een meedenkende overheid samengaat met ondernemerschap.

Zie ook:

Auteur

agnes franzen pp
Agnes Franzen

Strategisch adviseur SKG/TU Delft |medeoprichter/hoofdredacteur van Gebiedsontwikkeling.nu (2010-2017)

Bekijk alle artikelen
Blijf op de hoogte