Opinie Van 1985 tot 2008 zijn de woningprijzen vierenhalf keer over de kop gegaan en de grondprijzen zeven keer (zie ‘Financiële effecten crisis bij gemeentelijke grondbedrijven’, september 2010). De vrij-op-naam prijzen zijn inmiddels landelijk flink gezakt sinds die tijd (ca. 15%). Ook de stichtingskosten staan door de marktontwikkelingen onder druk door margevermindering en faalkostenreductie. Dalen de grondprijzen nu ook sinds 2008? Daar is nog weinig landelijke, feitelijke informatie over beschikbaar. Naar onze mening, mede gebaseerd op onze incidentele waarnemingen, nog slechts met mate en langzaam, omdat hier voor gemeenten sprake is van een prisoners dilemma.
Er zijn onzes inziens zes redenen waarom de grondprijzen (beter gezegd, de gemeentelijke gronduitgifteprijzen) nog maar langzaam lijken te zakken.
Als eerste reden geldt dat verlaging van de grondprijzen niet leidt tot direct aantrekken van de bouwproductie. Een grondprijsverlaging van ca. 10% leidt immers slechts tot een ca. 2 tot 3% lagere woningprijs. Daarmee wordt die woning niet opeens verkocht. We zien dat gemeenten zich eerder richten op financieringsarrangementen om de vraag te stimuleren (erfpacht, startersleningen) dan de grondprijs hier als instrument voor te gebruiken.
Als tweede reden kunnen we noemen dat het op voorhand verlagen van de grondprijzen een deel van de onderhandelingsruimte naar bouwers/ontwikkelaars wegneemt. Verlaging kan een uitkomst zijn en is dat in de praktijk ook absoluut in projecten, maar wordt niet op voorhand al formeel en openbaar gecommuniceerd. De gemeenten willen immers druk houden op de bouwers/ontwikkelaars om (ook) de stichtingskosten (verder) te reduceren.
Ten derde ontbreekt het aan een regionale regie over grondprijzen en grondprijssystematiek, waardoor het risico ontstaat dat als er één gemeente kenbaar maakt zijn grondprijzen te verlagen, een regionale race-to-the-bottom kan optreden. Op dit moment onderzoeken wij, mede in opdracht van het Actieteam Regionaal Grondbeleid, een aantal regio’s om te constateren of en in hoeverre er sprake is van regionaal overleg, zowel in programmering, planning als prijssystematiek.
Daarnaast ontbreken bij gemeenten financiële prikkels die een verminderde grondopbrengst compenseren. Zo bestaat in het buitenland het instrument van Tax Increment Financing, waarbij de additionele toekomstige opbrengsten uit lokale belastingen (OZB, parkeren etc.) door de nieuwe gebiedsontwikkelingen, worden ingezet als dekkingsmiddel voor tekorten in de business case. In de Nederlandse verhoudingen is dat überhaupt geen optie, omdat het leeuwendeel van de extra OZB opbrengsten worden afgeroomd via het Gemeentefonds. Overigens blijft het ook zonder die afroming de vraag of dit soort toekomstige opbrengsten al kan worden ingerekend in de business case en of deze opbrengsten niet veeleer nodig zijn voor de structurele beheerkosten van het openbare gebied.
Als vijfde reden geldt dat een ‘officiële’ neerwaartse bijstelling van de grondprijzen flinke financiële consequenties kan hebben (het ‘psychologische’ en ‘politieke’ effect van verlies nemen). In onze rapportage over de financiële effecten van de vastgoedcrisis (Update 2012) hebben we aangegeven dat er nog ca. € 33 mrd. aan nog te realiseren grondopbrengsten in de gemeentelijke grondexploitaties is opgenomen. Een verlaging van de grondprijs zou ceteris paribus een financieel effect kunnen hebben van enige miljarden. Niet iedere gemeente kan dat individuele effect dragen vanuit reserves of andere financiële buffers. Daarom wordt vaak wel in de risicoparagraaf rekening gehouden met het mogelijke effect van lagere grondprijzen, maar wordt dit niet op voorhand al als uitgangspunt in de grondexploitatie-berekeningen opgenomen.
Tot slot nog het argument van de staatssteun bij verlaging van de grondprijs voor projectontwikkelaars of woningcorporaties. Vaak wordt het argument van staatssteun weggewuifd als koud-water-vrees. Recent is er echter een uitspraak van de Europese Commissie (23 januari) dat een grondprijsverlaging door een publiek-private samenwerking (waarin de gemeente participeert) aan een consortium van ontwikkelaars in een specifiek project gezien moet worden als staatssteun en dat een bedrag van € 6,9 mln. moet worden teruggevorderd. Dat laat uiteraard onverlet dat bij een generieke verlaging van de grondprijs dit argument niet kan gelden.
Het blijkt dus dat er een aantal argumenten te vinden is waarom de grondprijzen harder zijn gestegen dan dat ze nu dalen. Dat de grondprijzen zullen moeten dalen lijkt evident, naarmate de vrij-op-naam prijzen blijven zakken en we de kwaliteit van de woningen willen en moeten handhaven. Er is immers sprake van communicerende vaten. Dat deze daling mondjesmaat en met enige tegenzin plaatsvind, is geen verrassing. Toch zou ook hier wellicht een korte schrik beter zijn dan een lange twijfel.
Het Gemeentefonds, zo’n € 17 mrd op jaarbasis, wordt verdeeld aan de hand van zgn. objectieve verdeelmaatstaven die zijn vastgelegd in de Financiële Verhoudingswet (FVW, artikel 8). Het fonds groeit of krimpt mee met de netto-rijksuitgaven. Het Rijk stelt over ieder uitkeringsjaar de algemene uitkering aan de gemeenten vast. Daartoe wordt het voor de algemene uitkeringen beschikbare bedrag onder de gemeenten verdeeld naar rato van de uitkeringsbases (art. 10 FVW). Vervolgens wordt een correctie toegepast die is gebaseerd op de belastingcapaciteit van de gemeenten ter zake van de onroerende zaakbelastingen (OZB). In 2012 is -/- 0,000963 vastgesteld als gewicht voor de verdeling van de algemene uitkering (‘waarde woningen eigenaar’). Dit betekent dat wanneer de WOZ –waarde van woningen in een gemeente met € 10 mln. groeit, bijv. door nieuwbouw, deze gemeente € 9630 minder uit het Gemeentefonds ontvangt op jaarbasis. Daar tegenover staat dan de door de gemeente te ontvangen extra OZB-opbrengst die afhankelijk is van het door de gemeente zelf vastgestelde tarief. Uitgaande van de Ozb woningen, gemiddeld tarief 2012 van 0,10752% (bron Coelo 2012 ) zou een verhoogde WOZ- waarde van € 10 mln. zorgen voor € 10.752 extra Ozb-inkomsten. Per saldo dus maar zo’n € 1100 extra. Derhalve is er uit dien hoofde geen financiële prikkel om het effect van lagere grondprijzen te compenseren. Overigens is het wel zo dat er nog een effect op de uitkeringsfactor is door het effect van meer inwoners en meer woningen.
Een bouwproject in Leidschendam (centrumproject) kwam door de krimpende woningmarkt onder druk te staan. Daardoor verlaagde het publiek-private samenwerkingsverband (gemeente plus consortium van ontwikkelaars) de eerder overeengekomen verkoopprijs van de grond en schold ook bepaalde bedragen kwijt voor het consortium. Deze maatregelen leverden volgens de Commissie een duidelijk voordeel op voor het consortium, iets wat onder normale omstandigheden nooit had gekund, aldus Brussel. Zo nam de gemeente het risico van een krimpende woningmarkt over, terwijl het consortium dit risico had moeten dragen, meent de commissie. Daarbij komt dat Leidschendam ‘’geen stedelijk achterstandsgebied is dat te lijden heeft van marktfalen’’. Sterker nog, er waren volgens de commissie ook nog andere gegadigden om het project uit te voeren. ‘’De steun was dus niet nodig om het project gerealiseerd te krijgen.” Het consortium zal de ontvangen € 6,9 miljoen met rente moeten terugbetalen, aldus Brussel.
Cover: ‘2013.03.12_gemeentelijke grond(uitgifte)_660’
Door Frank ten Have
Frank ten Have is oud-partner van Deloitte Real Estate
